机构合作，倡导强强联手与策略联盟，保证项目综合素质全优。项目建设计划与分期计划原则根据本项目总体规模以及可能市场容量评估，政府对配套服务区规划及指导意见，按土地开发成本及工程建设客观规律，本项目将采用分期开发，按市场变化进行弹性控制推进模式，在统策划统规划统经营指导思想下进行项目开发，并在推进行节奏上遵循如下原则先启动居住项目，争取快速获得更大现金回流，实现整个项目滚动开发。项目建设计划本项目计划主要开发建设分为三大周期，共用时年，项目进程粗略计划纲要安设分为三大周期，共用时年，项目进程粗略计划纲要安排如下第周期分两个阶段首先完成项目立项完成项目前期概念规划及修建性规划设计工作，完成填海造地工作，启动并完成部分基础设施和环境整治工程，部分居住社区内公共服务设施配套工程启动部分住宅物业建设。用时年时间。第二周期启动邻里中心建设，进步加快住宅物业开发，在适当时间段启动商务区建设，继续规划相关实体建设。用时年时间。第三周期在前两个周期开发效果下，完成剩余物业开发建设，总体思路先环境后住宅，建设中后期进行商业商务等配套街区建设。用时年。第五章项目投资估算投资估算依据本报告对本项目发展总构思规划设计纲要及估定技术经济指标。广西区内钦州市同类建设项目投资估算指标国家及市政府有关基建房地产项目各类规费文件。投资估算与取费标准说明土地费用本项目实际用海面积为亩，其中建筑海域面积约亩，市政道路公共绿化面积约亩。海域部分用海成本由海域使用成本和用砂填海费用两部分构成，其中海域使用成本按万元亩计算，用砂填海费用按万元亩计算。前期开发费用前期开发费用包括前期工程费设计费政府报建费，其中前期工程费用，包括市场调研可行性分析水文地堪三通平等前期工程费用，取费标准以工程费用计设计费包括规划设计费方案设计费施工图设计费机电设计费环艺设计费等费用报建费用，按钦州市目前各政府部门收费水平，参考钦州其它房地产高层项目报建费用支出水平。工程费用市政工程及环境按室内外工程划分，并参照钦州其它同类高层建筑投资费用指标，分为市政工程费用和建筑安装工程费用。建安工程费建筑安装工程按高层框架结构为主，参照钦州其它高层项目投资指标其它工程费包括机电设备包括电梯空调工程购买与安装工程通讯智能化网络工程消防工程等。不可预见费项目保留部分费用作为市场发生不可预见情况或设备涨价而发生费用，不可预见费按前期费用与工程费用之和计算。营销费用本项目营销费用包括项目广告推广营销代理等费用，以销售总额计入成本。项目管理费项目管理费包括运营管理费与工程监理费等费用，按工程费用计。投资估算根据初步测算，本项目总投资约亿元详见表。表项目投资综合估算表单价工程量总造价万元备注用海费用建筑部分万亩亩含海域使用金拆迁补偿地填海等费用道路绿化万亩亩摘牌价格前期开发费用工程费用计工程费用建安工程元万包括市政配套建安工程前期设计勘察环境园林建设报建等费用不可预见费总和营销费用销售总额计入成本项目管理费工程费用总投资第六章项目产出与销售项目物业产出分类本项目产出可供销售物业类型如下表所示表物业产出面积统计表性质序号物业类型单位数量出售住宅万商划本项目计划主要开发建设分为三大周期，共用时年，项目进程粗略计划纲要安设分为三大周期，共用时年，项目进程粗略计划纲要安排如下第周期分两个阶段首先完成项目立项完成项目前期概念规划及修建性规划设计工作，完成填海造地工作，启动并完成部分基础设施和环境整治工程，部分居住社区内公共服务设施配套工程启动部分住宅物业建设。用时年时间。第二周期启动邻里中心建设，进步加快住宅物业开发，在适当时间段启动商务区建设，继续规划相关实体建设。用时年时间。第三周期在前两个周期开发效果下，完成剩余物业开发建设，总体思路先环境后住宅，建设中后期进行商业商务等配套街区建设。用时年。第五章项目投资估算投资估算依据本报告对本项目发展总构思规划设计纲要及估定技术经济指标。广西区内钦州市同类建设项目投资估算指标国家及市政府有关基建房地产项目各类规费文件。投资估算与取费标准说明土地费用本项计划建议根据对周边环境考量，三大组团开发功能，根据政府对用海开发强度指标，提出海域利用计划建议。表海域利用计划表区片用海性质功能面积亩占地容积率建筑面积万居住区住宅区居住邻里商业中心