1、“.....部分行业职工下 岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资消费出口是国 民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继 续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可 新提供多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以 拉动增长个百分点，则可提供多万个就业岗位。因 此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的 作用，而本项目作为西安市商品住宅建设项目工程之，将为增 加西安市当地社会就业岗位作出定的贡献。 主要技术经济指标 序号项目单位数值 总用地面积， 规划总建筑面积， 其中住宅建筑面 积 ， 其中层商铺建 筑面积 其中地下停车场 建筑面积 建筑密度 容积率 绿地率项目总投资万元......”。

2、“..... 问题与建议 项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手 续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得立项 开发建设销售等方面均遵照国家及西安的房地产项目开发 程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格销售率条件下，本项目 具备良好的可行性。西安市房地产市场正处于开发高潮时期， 因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中， 需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势 和景观资源与知名专业设计公司中介顾问公司合作，强 强联合，打造小区品牌和企业品牌制定合理的市场营销方 案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 第二章项目投资环境与市场研究 投资环境分析 年全年国内生产总值，亿元，比上年增长。 分产业看，第产业增加值，亿元，增长第二产业 增加值，亿元，增长第三产业增加值，亿元， 增长......”。

3、“..... 与上年持平第二产业增加值比重为，上升个百分点 第三产业增加值比重为，下降个百分点。 固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资，亿 元，比上年增长。在城镇投资中，第产业投资，亿 元，比上年增长第二产业投资，亿元，增长 第三产业投资，亿元，增长。 全年房地产开发投资，亿元，比上年增长，其中 商品住宅投资，亿元，增长。商品房竣工面积， 万平方米，增长。商品房销售面积，万平方米，增长 ，其中商品住宅，万平方米，增长。 继年以来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力 度之大，前所未有，以管严土地，看紧信贷为主的宏观调控 措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高， 同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对 打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用......”。

4、“.....交 通便利配套完善，商业氛围浓厚，加之很多古建筑风貌，升值 潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅 商铺为主销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在 元平方米左右。 主要特征市区中心位臵，规模较小，占地面积不大，高容 积率，多为高层，居住环境较好，小区景观，面积以中大户型 为主。 西安房地产市场特征分析 综上所述，我们可以对近几年西安房地产市场的特征总结如 下 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增 长呈良性发展关系。 增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供 应总量增加。 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。 产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计内部 结构实用率分析 西安市房地产市场区域分布及特点 主城区为西安市老的行政商业金融文化教育中心，交 通便利配套完善，商业氛围浓厚......”。

5、“.....升值 潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅 商铺为主销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在 元平方米左右。 主要特征市区中心位臵，规模较小，占地面积不大，高容 积率，多为高层，居住环境较好，小区景观，面积以中大户型 为主。 西安房地产市场特征分析 综上所述，我们可以对近几年西安房地产市场的特征总结如 下 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增 长呈良性发展关系。 增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供 应总量增加。 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。 产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计内部 结构实用率园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。 年西安楼市分析 西安房地产市场走势 随着国家宏观调控政策的贯彻落实，西安年尤其是下 半年房地产市场预计将呈现以下特点 房地产开发投资增长回落......”。

6、“.....新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。 另外，调整住房供应结构的措施将进步减缓已批准项目的投资 节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。 住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套 型建筑面积平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位 中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设 与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产 市场的主流产品。 土地供给将进步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建 设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应 仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓 解土地供求的矛盾。 销售定位与营销策略 项目需求分析本项目所在地未央区是西安市较大的个区，人口众多，交通 发达，在这里工作和经商的人很多，火车站学校医院幼儿园 工厂商品经营与批发等云集在这里......”。

7、“.....人们物质生活的不断改善，带来消费的增 长，人们对住房的要求越来越高。开元壹号打造出个人文共生 的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造西安高 品质高标准不可复制的生态住房，使得成为西安人民追求新 生活的时尚，成为追求高品质生活的种必然。 项目销售目标群定位 本项目规划为西安市的中高档楼盘，销售目标客户群定位如 下 类客户企事业单位职工 二类客户周边的私营业主 三类客户周边学校老师 四类客户未央区公务员 五类客户西安在外地成功人士 六类客户各下辖县区乡镇成功人士 七类客户各地房地产投资人士 营销策略 本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定 以下推广策略 推广渠道 报纸广告 包括西安日报西安晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投 入过多......”。

8、“..... 短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为种长期的营销 手法。 影视广告 当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。 电视广告是唯的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。 单张派发 贯穿项目营销始终的宣传利器，西安地方大，人口多，单张 派发能起到良效。 营销活动 活动西安大型文化论坛。 活动二系列名人讲座。 媒体宣传组合 开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传开元壹号，增强前期登记客户数量，扩大蓄 客量，为开盘销售半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风 光带竣工，举办各种活动，扩大在西安的知名度，加以促进销售。 开盘三个月后，公司会尽快出样板房实景园林开放，加大广告 投放力度。 公交和站台广告开盘前三个月至开盘后三个月，周期半 年。 路桥广告贯穿项目营销始终......”。

9、“.....开盘后在每次推新货 时前周每天投放。 西安报纸开盘前月投放次，以及每次新货上市投 放次。 单张派发每天均需进行的推广方式，力求单张波及到西安 的每个角落。 短信推广般个月派发次，开盘前每周发送 次。 公关活动开盘前举行场活动，开盘当日举行场， 开盘后视销售情况举行。 第三章建设规模与项目开发条件 建设规模 本项目总占地面积，平方米，总建筑面积为， 平方米，建设总容积率为，建筑密度为，建设内容为 号楼高层层电梯住宅房其中住宅面积，平方 米，层商铺面积平方米，地下停车场面积，平方 米。 项目的地点与地理位臵 本项目位于西安市太元路与玄武路交汇处，总占地面积 ，平方米，小区西接太华路南接太元路。本项目与西安 市著名的大明宫国家遗址公园距西安市火车站不到公里，距 离衡昆高速等多条高速很近。自然环境优越，交通十分便利......”。