1、“.....其中户籍人口万，暂住人口万人。也是著 名侨乡，有旅居海外的华侨万多人，港澳同胞万多人。 新城又称宝城是区的政治经济文化中心，规划中的新城城区是广深高速 公路西乡大道以南到沿海地带，新城分为新安和西乡两个行政区域，新安辖区总面积 平方公里，总人口万，其中户籍人口万人，西乡辖区面积平方公里，总人口万， 其中户籍人口万。 规划状况 全区在规划布局及功能分工上，按四大组团进行开发建设 新安西乡福永组团重点发展商贸金融旅游信息咨询等第三产业和高科技产 业，建成现代化经济中心城市，成为的行政经济商贸金融和文化中心。 沙井松岗组团以发展工业为主，积极发展资金技术密集型的电子机械精细化 工和建材行业，建成现代化的城区。 龙华观澜组团重点发展仓储业，并相应发展些工业商贸业和第三产业，成为福 田中心区的延伸和后备服务基地。 石岩光明公明组团主要保持良好的生态环境......”。

2、“..... 经济状况 区自年以来，国内生产总值保持连续高速增长态势，进入年，各区受亚洲 金融风暴影响增长有所缓慢时，仍以高于的增长率保持平稳增长。经济总量同深 圳市其他各区相比处于最强的状态，年，占深圳市区属经济总量的年，实现 国内生产总值亿元，比上年增长，高于深圳市总体经济增长水平年第季 度，区国内生产总值达到亿元，比去年同期增长，继续保持快速增长的势头。 区对深圳市的经济发展起着举足轻重的作用。 自年以来，区产业结构调整升级步伐加快，整体经济素质得到提高，三大产业 结构比例年为，与建区前相比更加科学合理，第二产业在国民经济中的 支柱地位更加明显，但第三产业还远低于深圳市的发展水平，第三产业无疑将成为下阶段 发展的重点。 的产业发展方向是面向国内市场，开拓国际市场，其产业结构调整和发展的主要目标 是加强基础工业建设......”。

3、“.....发展第三产业 和三高农业，形成科学合理的综合外向型产业结构。 文化状况 在定意义上，在深圳自成派，更有广东味，更像广州下属的个区。的文联 全国有名，是广东及全国体育先进区，出了世界残疾人田径比赛冠军张文杰业余体校也培养 出了孙彩云，有福永的乡镇形象代表选美，有中国荔枝第村公明镇楼村，有侨民集中地 光明农场，有被誉为深圳陈家祠堂西乡乐群村的绮云书室，有观澜的世界高尔夫球锦 标赛，栋古老的舞狮舞龙舞麒麟龙舟赛等到现代的高尔夫球应俱全。 区房地产市场概况 九五期间，区经过房地体化改革土地有偿有期使用等制度的深化实施，再加 上购房入户优惠政策的推动，区房地产市场步入了规范有序逐步活跃的良性发展轨 道，目前，房地产业已成为全区经济的支柱产业，继续保持健康高速的发展态势。 下面分别从土地市场建设规模供应情况销售情况空置情况五个方面分别予以概 述。 土地市场 目前......”。

4、“.....年深圳土地出让计划 显示今年全市将推出块土地公开招标拍卖，总面积平方米，其中特区内幅 土地面积总计仅平方米，不到全年推出地块的，其他均为关外土地，其中 区有幅土地出让，总计面积平方米，约占全市出让土地总面积的。 从目前掌握的资料来看，区的可开发用地主要集中在中心区和西乡镇，至于新安 老城区已经基本上没有多少可开发用地了。根据规划，中心区的潜在土地供应量将在 多万平米，其中部分掌握在企业手中，大部分掌握在政府手中，相信，随着房地产市场 的发展，土地的现实供应量将越来越大。 建设规模 年，区的建设规模为全市第四位，前面分别是福田区南山区龙岗区，但从建 设规模的增长势头来看，区施工面积比上年增长，名列全市第二，仅次于热点南山 区。 另外，住宅是区房地产开发建设的重头戏，在商品住宅施工面积连续多年增长的基 础上，年仍然保持了较高的增长速度......”。

5、“.....但办公楼商业用房的建设规模有所减少。下表是深圳市近两年施工面积及新 开工面积数据。 深圳市近两年施工面积及新开工面积按类型按区域分万 商品住宅办公楼商业用房 施工新开工施工新开工施工新开工 全市 变幅 区 变幅 供应情况 随着房地产市场的发展，区的推盘量年年猛增，特别是年推盘量增幅最 大，达到，名列全市各区首位，供应量达到全市的。今年上半年，区推盘量增幅 仅次于南山区，占全市供应总量的，下表深圳六个区的上半年的商 品住宅批准预售面积。 深圳市商品住宅批准预售面积按区域分单位万 年度批准预售面积其中罗湖区福田区南山区盐田区区龙岗区 上半年 销售当的吸引力。 第三，从远期来看，深港西部通道的建设，也是新中心区外销香港的个契机。 年动工年完工的深圳湾公路大桥......”。

6、“.....滨海大道直 接接驳西部通道，两条交通要到修建完成后，从中心区经南山到香港交通也将十分便利， 也将对香港置业内地的客户形成较大吸引。 第章中心区周边楼盘综合分析 摘要本章主要根据楼盘实地调研资料，从物业类型项目规模户型特点物业价 格客户特征车位情况及销售态势等七个方面对中心区周边楼盘做深度分析。 中心区周边楼盘市场调研 目前，城区分为新安与西乡两个行政区域，其市政配套发展的都较为成熟，基本上 形成了区域内的工商业模式，与此同时也聚集了相当规模的常住人口。 从目前在售的楼盘分布来看，基本上位于新安与西乡，但随着新中心区的规划出台 以及大道的通车，市民置业也出现了朝西南向迁移的趋势。特别是近两年来，新中心 区东北即沿大道以北各区涌现不少新盘，如海滨广场西海岸花园中商花园洪福雅园 等。 基于对市场深度理解的需要，我司营销人员实地调研了城区的主要楼盘......”。

7、“.....具 体的楼盘调研资料见附表宝城片区主要楼盘调研表 中心区周边楼盘分析 基于楼盘实地市调资料，我们下面从物业类型项目规模户型特点物业价格客户特 征车位情况及销售态势等七个方面分别对中心区的周边楼盘做深度分析。 物业类型小高层为主 宝城区年物业类型以多层和小高层为主导，但进入年后，小高层已是独步天 下，已成为绝大部分项目首选的物业类型。 项目规模中小规模楼盘为主 城区除了清华桃源居外，近两年的项目规模基本上在万来平米到多万平米之间。 根据调研公司的资料，在城区采样的个楼盘中，建筑面积超过万平米约占 ，建面万平米的项目占，万平米的项目占，万平米以下的项目 占，考虑到未统计到的楼盘主要是未知名小项目，所以实际万平米左右的项目比重还 更大......”。

8、“.....房与房为辅 仔细分析所调研的楼盘，我们发现区几乎所有楼盘都采取了房厅为主房 厅和房厅为辅的策略。近几年的成交房型中，房厅的比例直在以上。大部分 楼盘中房比例般占，房与房比例般合占，较为高档的楼盘，房 比例稍大中低档楼盘房比例相对大。除此外不少楼盘都会点缀以少量复式，般在左 右。 价格 新城片区整体价格状况 根据深圳典指报告，年新城楼盘均价为元，年截止月份，均价变化不 大，仍在元左右。实际成交价格方面，年各月成交价格走势如下图，全年成交均价 元。进入年，新城片区供应量预计为往年消化量的倍，不少楼盘都纷纷采取送按 揭打折送管理费等暗折手段，据了解实际成交价格要比名义价格降低约元。 年成 交价 各档次物业的价格 从年到年每年推出的楼盘来看，新安西乡的项目大致可分三个档次......”。

9、“.....环境好，规模大，多由当地知名发展商开发，项目周边配套完 善，交通便捷，均价在元，如新安湖花园弘雅花园御景台冠城世家中档 住宅，要么地段略差周边配套般，要么是小区规模小，规划与环境般，均价约 ，如天骄世家富盈门德邻雅筑金景豪园低档住宅位置偏远周边配套差，售价维 持在元左右，如福中福海湾明珠。 建筑类型方面多层实售价格年于元区间，年售价于 元区间小高层年实售价于元区间，年实售价于元 区间高层年实售价约元，年实售价约元。小高层近两年整 体价格提升多点。 新中心区附近楼盘价格 翻身路与大道之间的各街区是毗邻新中心区的第线，年后是涌现新楼盘最集中 的区域。年度该片区最典型的项目海滨广场价格尚在左右，年推出 的新盘价格基本在区间，建筑主要是小高层。 客户特征 房地产市场本地客户所占比例直都能保持在左右。的小私营经济非常繁荣 从各楼盘商铺的热销即可看出......”。