于有强有力的领导班子，加之各部门紧密配合及业主的支持，本项目目前工程进度费用控制均在计划之列。受到业主和质检站的高度评价。这为下步和平大厦的开工及管理奠定了很好的基础。项目管理组织架构图三三和和平平大大厦厦规规划划审审批批情情况况年经政府土地部门对号办公宿舍用地挂牌，我公司通过竞拍，于年月取得该地块年的使用权面积毓兴物业发展有限公司副总经理副总经理总经理策划部招商部经营销售部开发部合同预算部工程部拆迁部平方米，折合亩。建设用地规划许可证号为号。项目四至东邻和平路，西与陕西抗震设计院和房产分局建国路房管所衔接，南邻西五道巷，北邻西安市东羊市小学，南北长米，东西纵深米，现政府批准占地平方米折合亩，含代征路亩。该项目的立项计划定点图建设用地规划许可证土地使用合同国有土地出让批复等有关审批手续均已办妥，已具备了实施动迁建设的条件。四四和和平平大大厦厦设设计计说说明明建筑特征设计总建筑面积约平方米地下层，地上十二层建筑外形为长方体，建筑耐火等级为二级，建筑耐久年限为年。结构特征地基处理方式为大开挖，天然地基基础采用钢筋砼筏板基础抗震等级为抗震设防烈度度结构为钢筋砼框架结构。装修标准最终进驻商家的实际要求为依据，结合相关部门的有关规定执行。设备配置设备用房主要设在地下室水电暖消防空调通风弱电工程等按需求各层也有布置，并对多平面划分了防火分区交通组织设有观光电梯客货电梯多部，各层设自动扶梯部供电为双回路线路进线，容量满足各种需要。五五和和平平大大厦厦项项目目进进展展情情况况及及工工程程进进度度计计划划和平大厦地块已经三通平报建手续正在完成，现正在准备办理招标及施工许可证工作。我公司为了实现定向设计菜单式开发，满足合作伙伴商业经营的实际需求，借鉴法国雅高美国速八，以及上海莫泰等强势酒店经营集团对经营场所工程施工的严格要求，对施工图进行了必要的调整。已完成工作及工程计划如下完成拆迁工作，已达到三通平标准报建手续完成定验线工作完成设计工作完成施工图审查办理监理招标工程招标工作办理施工许可证领取手续计划年月开始施工年月份施工至年月份主体工程封顶，具备装修条件的被招商单位可先行进行装修工作年月份内外装饰工程基本完工，设备安装调试开始年月份竣工并正式移交被招商单位进行装修及开业准备。年月正式营业。第第五五章章项项目目定定位位定定位位依依据据宏观市场调研分析成果市场的呼唤政府土地政策宏观调整条件下对房地产开发企业专业化运营的要求顺应时代步伐毓兴物业发展有限公司商业地产专业运营商远景规划企业区域化战略扩张思想的正确性西安城市化进程脚步加快缓解固有商圈的经营压力全国范围内的酒店业市场巨大的消费潜力亟待挖掘完善区域旅游产业结构二二定定位位策策略略和平大厦定位策略酒店经济型设计设施公寓化设计布局人性化设计组合配套性设计项项目目定定位位和平大厦是建立在开发商投资人经营者金融机构消费者不同利益主体利益平衡基础上的，实现多方共赢的局面是和平大厦最为成功的开发思路之。目前西安市的酒店业以中高档为龙头，虽然各有所长，也拥有较为先进的管理运营思路，但是，在布局上受硬件设施的限制，不能满足消费者经济型消费的需求，连锁反应导致经营者和投资人的回报期望受到酒店销售能力的局限，金融机构的利益便无法获得最终的保障。概概念念定定位位要素人性化设计标准，酒店规划优先原则，酒店设施的先进性要素二合理的客房户型设计，满足消费者对消费空间的舒适性要求。国际化西安城市窗口经济型酒店消费风向标以实用型商务空间满足入住酒店后的各种要求，达到消费者与经营者的互利互动要素三绿色酒店设施无障碍人性关怀。投入专项资金设计供残疾人使用的专用通道专用卫生间等设施加入免费儿童游乐中心小型医疗机构大型共享空间等设施场地充分满足各种消费者的特殊需求。要素四四位体，平衡核心利益点。通过各种户型的优化组合，在满足旅客需求的同时有效降低酒店经营成本，从而能够给消费者更大的让利空间，同时由于有全国性乃至于全球连锁酒店业态的进入，不但能降低消费者的消费成本，而且能够满足不同消费者的需求，为消费者提供更多的优惠空间。经过深入研究和充分论证，和平大厦项目整体定位如下酒店业态定位满足国际化酒店发展需要，建设具有中国特色的集住宿娱乐文化健身餐饮旅游等为体的经济型酒店降低销售成本销售成本降低消费成本降低消费成本降低消费量上升旅游住宿需求投资回报需求开发利润需求贷款回收需求经济型酒店服务中心。要求引进酒店机构目标为法国雅高美国速八等具备全球经营实力的强势机构。目标市场定位以独具特色的酒店运作和智能化科学化的酒店管理，顺应市场对新型酒店业的呼唤，引领西安时尚消费潮流，带动陕甘宁乃至整个西部地区酒店格局的变革。成为外地游客来西安的处观光购物旅游景点和标志性消费场所。第第六六章章营营销销策策略略和和平平大大厦厦项项目目营营销销目目标标本项目总建筑面积建设周期个月营销周期个月招商销售合同总额亿元年租赁期销销售售租租赁赁比比例例安安排排为营造区域商圈氛围刺激投资，有效化解投资风险，根据国内经济发达城市旅游地产市场成熟的运作模式，本项目应当采取以租赁相为主的营销策略，即以开发商为主进行建设开发整体租赁给具有全国甚至与全球连锁实力的强势酒店经营机构，原因如下根据初步成本核算结果，本项目建设总投资将达到万元现将成本计算附件。若本项目全部用于租赁且以租金为主要回款渠道，总投资万元的回收期将在年以上，将严重违背毓兴公司资本运营原则，因此建议本项目的营销策略以收回投资成本为原则和基本底线，在负债率为零的情况下保留产权的自有化，以获得长期稳定的收益。锁定招商对象为法国雅高或美国速八以及时代华纳影城院线等具有世界五百强地位和全球连锁实力的强势酒店娱乐机构，主要考虑其持续经营能力和良好的商业信誉，以保证毓兴公司取得稳定的长期租金回报。同时借助其品牌号召力有效带动商场其它部分的销售，并通过它们的长期经营聚集人气，迅速形成酒店氛围，保证本项目其它经营投资者的利益。从而实现毓兴公司资本链的良性循环。根据以上分析，以及主要招商对象贯经营原则，通过对销售回款额的预估算，建议租赁面积不低于含地下车库，销售面积约为。有关主力商家经营能力调查数据详见附件定定价价策策略略市场价格背景资料显示，截至五月份为止，西安市公寓式酒店和酒店是写字楼租赁实际成交均价已突破元，本项目定价若不高于元便具有实现成交的可行性。然而，本项目的整体运作思路，紧紧围绕着四个利益点的平衡，即虽然本项目经过前期成熟的策划与运作，各项软硬件基本条件均能支持实际租赁中按本地区酒店地产项目现行市场价格进行，但是，我们在计算开发商回款利润的同时还必须看到虚高的利润必将带来后期经营的风险，对于投资者的回报期待经营者的成本控制和金融机构贷款资金的回收都将失去保障。因此，为规避上述有可能出现的风险，本案采取渗透式定价原则，先以低价推出市场，发挥价格优势吸引买家，树立项目知名度，然后随着需求的增加而逐步提价，最终实现开发商的利润需求。这也有利于项目升值形象的树立。阶段性价格递增策略按实际可租赁面积，年递增计算租赁阶段每十年为周期均价元月年收益万元第周期实际租赁均价元月第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第周期合计总收益根据以上安排，第周其实际成交均价应当控制在元投资者的利益经营者的利益金融机构的利益开发商的利益以内，则年租赁期合同回款总额可以控制在亿元以内。营营销销促促进进我们从本项目的立项那天开始，就立志要做最好的酒店地产项目，但是，仅仅有了好的构思还不足以满足营销的需要，我们还必须让好的产品获得市场的认可，如何才能让好的项目迅速成为具有旺盛的市场生命力迎合投资心理规避市场抗性迅速收回资金实现滚动发展庄家造势整合市场各方优势资源，形成有利于我的市场态势，为项目的顺利销售营造市场空间。关键点在于以时间换取价值。坡地滚石借助各类公关活动，引起社会公众尤其是经济型酒店经营者的高度关注，以强势酒店组合形象提升项目投资价值，突破投资安总造价质量监督费建安总造价建筑规划费建安总造价招投标管理费建安总造价劳保统筹费建安总造价消防设施配套费元抗震设施审查费元项目单价指标值合计万元天然气集资费元自来水增容费元用电增容费元排污费元环卫费及城市建设占道费元市政公用设施配套费元新型墙体材料专项费元室外工程费元建设监理费建安总造价建设单位管理费前七项之和预备费财务费用计划借款万元，年利率，期限年销售费用销售收入万销售税金及附加营业税销售收入万城市维护建设税营业税教育费附加营业税项目总投资费用计算的依据国家对固定资产投资建设项目的有关文件规定。陕西省计划委员会陕西省工程建设其他费用定额。国家发展计划委员会建设部工程勘察设计收费标准土建工程执行陕西省建筑工程综合概算定额及配套的费用定额。安装工程执行全国统安装工程预算定额陕西省价目表及配套的费用定额。宗地图纸本项目有关技术经济指标。西安市建设项目城建费用统征收办法。第第二二节节项项目目财财务务风风险险评评价价偿还贷款本金及利息情况本项目计划贷款万元，贷款期限为年，归还贷款方式为到期后次性归还贷款本金，贷款利息按季度支付。详细情况见贷款还本付息表贷款还本付息表单位万元项目名称建设期个月第年第年第年第年贷款金额应计利息期末还本付息期末贷款余额说明贷款利率按人民银行规定标准执行，年的贷款利率的年息计取。二营业收入情况预测分析营销部分根据市场价格，方米计算，可销售面积共平方米，在销售率的情况下，可回收资金约千万元。出租部分