家居市场经营模式落后，市场环境恶劣。本项目是在配合市政府全面整理交通及市容环境的前提下，在原有太白建材市场基础上，重新组合其商业结构，扩大经营规模，提高经营档次。五发展商竞争力第六部分经济预测规划指标总占地面积万平方米总建筑面积万平方米，其中商铺部分万平方米住宅万平方米办公万平方米地下万平方米建筑高度米总车位辆容积率二开发节奏本案总规划建筑面积万平方米，预计开发周期三年左右全部建设期按三年考虑，每年建设以均衡面积进行开发三资金测算分析测算说明项目计算期为年，边建设边销售，建设周期按年，资金逐步投入。贷款为万元，期限年，贷款利率考虑。根据市场分析拟定销售平均价格分为元平方米应交纳部分税种，主要包括两税费，按营业额。所得税税率。成本详见投资估算表。基准收益率取。二投资策划分析采用动态分析方法土地开发费项目转让费拆迁征地补偿费万元，其中上缴地价款万元地价款主要包括土地出让金四源费大市政费。小计万元前期开发费勘探费取总建安费，为万元设计费包括规划设计方案设计扩初设计施工图设计，取总建安费为万元。可行性研究费按建安费为万元。小计万元。房屋开发费建安费万元招投标费元工程监理费万元质量监督费万元建设工程许可执照费万元标底编制费万元建设场地清理费万元竣工图编制费万元合同预算审查费万元防洪工程建设维护费万元小计万元。小区市政及服务配套费小区内市政配套费万元小区外市政配套费万元小计万元。绿化及道路费万元管理费万元贷款利息万元不可预见费万元投资成本合计万元四效益指标计算销售收入根据本项目建设标准和地理位置，且参照周边同类型楼宇价格本项目销售价初定为，则万平方米元平方米万元二经营成本企化费包括广告宣传公关按销售额取为万元印花税按销售额万分之五计算为万元小计万元。三两税费按销售收入计算，万元四总成本它是由建设投资成本经营成本两税费构成即万元。五销售利润总收入总成本万元六所得税销售利润万元七税后利润销售利润所得税万元税后利润八销售利润率，销售收入九本项目按全部投资计算财务内部收益率税前税后分别为和，均大于行业标准。十税前税后累计净限值分别为万元和万元，均大于零。十税前税后投资回收期分别为年和年，均大于行业标准年。综上，该项目经济效益指标较好，完全符合国家标准，财务评价是可行的。五盈亏平衡分析投资成本销售面积盈亏平衡平均销售单价税率万平方米占计划销售面积。投资成本销售价格盈亏平衡点销售量税率元。占计划销售价格。盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达万平方米或平均销售价格达到元时可保本，安全余度，本案抗风险能力较强。六建设投资敏感性分析当建设投资经营成本销售价格分别按不利因素变化时，投资回收年税前内部收益率投资回收年税后累计净现值税前累计净现值敏感性分析表表序项目单正常建设投资经营成本销售价格号内容位情况增加增加减少内部收益率税前净现值税前万元销售利润万元所得税万元税后利润万元投资利润率税前投资利税率税前销售利润率税前效益分析表表项目投资额万元总费用销售收入销售利润所得税税后利润投资利润率投资回收期税前年税后财务净现值税前万元税后财务内部收益率税前税后可行性研究结论西安广场项目的开发正处于西安经济持续快速发展的最佳时期，在西安城市规划建设以及城南地区南二环的治理工作中起到了积极的作用。项目不但将成为南二环西段标志建筑，而且它将成为西高新中心区域以及南二环经济带的有力支点。广场将在原有商圈的基础上，优化商业业态，提高建材百货业种档次，并有效延伸西高新商圈向南二环的发展，对西高新商品房市场及商业设施进行有效供给，同时为西安城南市民提供家环境优雅品种齐全的购物空间。西安广场经过严谨科学的市场调研论证研究以及经济测算，该项目自有资金充足市场风险较小，利润空间较大，经济效益较好，具好十分良好的操作可行性。正文完会带来不同的效益结果。具体变化详见敏感性分析表。经分析表明，影响项目效益的主要因素排序是销售价格减少，其次是建设投资增加最后是经营成本增加。为此在项目投资过程中，定要确立合理价格，并降低建设投资成本。只有这样，才能使项目有更好的经济效益，减少投资风险增加安全系数。表资金测算表内容单位总额单价元备注总建筑面积万平方米二土地开发费万元其中项目转让费万元拆迁征地补偿费上缴地价款万元含出让金市政及四源三前期开发费万元勘探费万元设计费万元可研费万元四房屋开发费万元建安费万元加权平均计算招投标费万元工程监理费万元质量监督费万元建设工程许可执照费万元标底编制费万元建设场地清理费万元竣工图编制费万元合同预算审查费万元防洪工程建设维护费万元五小区市政及服务配套万元小区内市政配套费万元小区外市政配套费万元六道路及绿化费万元七贷款利息万元八管理费万元九不可预见费万元十投资成本万元十销售收入万元平均售价十二经营成本万元企划费万元广告宣传公关代理费万元印花税万元十三两税费万元十四费用合计万元十五销售利润万元十六所得税万元十七税后利润万元十八销售利润率税后比较十九投资利润率税后比较资金筹措表表单位万元序号项目合计建安费工程建设其它费其中土地使用权费不可预见费小计建设期利息资金使用合计资金来源自筹贷款房屋销售收入销售收入表表单位万元序号内容单位合计销售比例总计万元损益表表单位万元序号项目年份合计销售收入销售税金总成本费用建设投资建设期贷款利息销售费用销售利润累计利润应纳税额所得税税后利润投资利润率税前税后投资总利税率销售利润率税前现金流量表表单位万元序年份号项目现金流入销售收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出建设投资建设期利息销售费用流动资金销售税金所得税净现金流量累计净现金流量税前净现金流量税前累计净现金流量税后内部收益率分西安商业地产市场研究西安传统商业布局西安商业宏观经济指标年，西安市实现社会消费品零售总额为亿元，增速按照新的统计口径，年全市社会消费品零售总额计划完成亿元，同比增长。年前三季度，全市社会消费品零售总额预计实现亿元，比去年同期增长，比上半年增速提高个百分点。占年计划亿元的。月批发零售餐饮业增加值亿元，增长，占全市国内生产总值的，占三产增加值的，对全市经济的贡献率为，拉动全市经济增长个百分点。从分地区来看市的消费品零售总额完成亿元同比增长，县的消费品零售总额完成亿元，同比增长县以下的消费品零售总额完成亿元，同比增长。从分行业来看批发零售贸易业增长餐饮业由于受非典影响，上半年出现负增长，月份出现转机，呈恢复性增长，达，月份增长，但仍然未达到季度的增速。从横向来看在十五个副省级城市中绝对值仅高于厦门亿元排在第位增速排第位，居于宁波杭州广州和长春之前在西部九省省会中排在重庆亿元成都亿元之后居第三位，增速居第位西北五省区省会城市中居第位，占五个城市总份额的从全省范围来看，月全省实现社会消费品零售总额亿元，同比增长，我市占全省的，比上年同期提高个百分点，增速高于全省个百分点。年前三季度西安商业市场运作状况总的情况是商品丰富，货源充裕，虽经非典波折，但总体稳中趋涨，导致前三季度消费品市场运行轨迹呈现型低槽，零售餐饮业恢复较快。批发零售业销售增长势头强劲。季度增长，进入二季度，受非典影响，同比仅增长。月共计增长。蔬菜肉类及副食品市场运行基本平稳。年前三季度蔬菜肉类及副食品市场销售旺盛，交易量与成交额有所提高，月蔬菜成交万公斤，增长，肉禽蛋类成交万公斤，增长，交易价格平稳略有上升。屠宰量收购价及批发价等均与去年持平。餐饮市场上半年打破了增速居消费行业之首的趋势，第三季度恢复较快。会展业恢复迅速，发展势头良好。我市会展业季度开局良好，相继举办了住博会东西部洽谈会等多个展会，成交额亿元，社会效益亿元。二季度受非典疫情影响，停办缓办的展会近个，直接经济损失多万元，社会效益损失亿元。在月份连续举办了丝绸棉麻服饰美容美发设备劳保产品展销会月饼啤酒节等会展，有利的拉动了相关行业的快速增长。保健绿色产品成为消费主导商品。是具有通气抗菌消毒作用的商品，如电风扇消毒柜消毒冰箱等家电销售火爆二是体育健身器材服装直热销，如自行车健身器球类等，据统计，轻工批发市场上半年文体用品类销售同比上升三是滋补营养保健类商品升温，人均消费支出增幅高达四是换季商品的销售大幅增长，随着气温的不断升高，空调恤衫休闲衣裤凉鞋等商品成为热销五是鲜奶蔬菜水果等健康营养的生鲜食品已成为群众日常消费的主要商品，食品类人均消费支出增长，消费水平逐渐提高。商业经营业态多样化，连锁经营超市专卖店现代物流配送等新的零售业态不断涌现，并成为市场新的销售热点。月份全市新增连锁门点个，连锁门点达个，销售额亿元，同比增长。人人乐智圣电器爱家等企业加紧了门店的扩张速度，德国的麦德龙大型仓储超市的开业，为我市消费市场注入了新的活力。西安商业中心现状分析钟楼钟楼位于西安市中心，四周贯穿东西南北四条大街。现已形成西安市第商业中心，主要吸引了陕西周边城市及国内外旅游人口在此消费。东西南北大街都有其各自的建筑风格和特殊的商业构成。东大街商业条街。集中几百家专卖店与各类精品店的组合构成了东大街中底档消费的商业行为。南大街金融条街。这里是条较成熟的高档消费街，是