区隆平高科技园是长沙市推进城镇化建设加快工业发展促进农业产业化引进高新技术企业进入长沙创业发展先锋，具有良好示范和带动作用，项目建设将为长沙高新区和长沙高新区隆平高科技园经济发展打下坚实基础。国民经济发展需要当前，我国国民经济运行正处于个特殊发展时期。为促进国民经济稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展支柱产业之。根据国家统计局分析与研究，房地产因国民经济拉动作用增幅约个百分点。长沙房地产占比重近几年虽上升趋势，但对于个高速发展城市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低。随着阻碍市场发展因素消除人们消费与臵业观念更新，房地产业发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占比重还将快速上升，对贡献率还将逐步增大。同时，房地产对相关行业带动作用很大。据测算，房地产生产流通和消费，将会对几百大类几万个品种产品提出新要求，与几十个产业经济活动相关联，投资带动系数为。所以，房地产已成为中央扩大内需启动消费重点，是社会广泛看好消费热点和经济增长点。根据国家有关部门分析与预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变。近期我国居民住宅发展目标是户均套人均室，力争在年达到人均建筑面积，主导户型为三室两厅和两室两厅。由于房地产投资带动作用较大，国家为推动我国国民经济持续健康稳定发展，将建筑业列为国家支柱产业之，国家相关部门领导表示，房地产业目前已成为国民经济重要支柱产业。因此，项目建设是国民经济发展需要。实现国家产业政策需要从宏观政策环境分析，是国家把房地产业作为国民经济支柱产业，加大了对房地产业发展支持力度二是国家将启动消费拉动内需作为国民经济增长重要举措，采取各种政策和措施，大力发展和启动住宅消费三是深化住房制度改革，彻底停止实施住房实物分配制度，全面推进住房商品化市场化进程四是通过推进经济适用房及廉租房建设，保障中低收入家庭住房需求五是先后出台了旨在依靠科技进步提高住房质量系列标准体系，实施了小康住宅和康居工程试点，为长沙房地产业持续健康发展提供了良好外部环境。自年初党中央国务院决定在全国范围内停止实施住房实物分配逐步实行住房分配货币化以来，住房分配制度改革正在逐步实施，住房市场体系住房供应体系和住房金融体系等方面都有了重要进展，从而推动了住房新体制建立。为了把房地产业培育成为国民经济新增长点，党中央国务院把深化房改启动居民住房消费加快住宅建设作为扩大内需重要内容。我国房地产业今后发展方向将是继续坚持住房市场化基本方向，不断完善房地产市场体系，健全和完善住房级市场，搞活住房二三级市场和租赁市场坚持以市场需求为导向，调整房地产供给结构坚持深化住房制度改革，加快建设和完善适合我国国情住房我国目前正处于经济结构调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道解决下岗职工生活与再就业问题已成为当前各级政府头等大事。而投资消费出口是国民经济增长原动力，因此国家今年固定资产投资总政策仍然是继续保持投资总量较快增长，以创造更多就业机会。据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增长个百分点，则可提供多万个就业岗位。因此，住宅建设投资增加对于增加社会就业机会有着不可忽视作用，而本项目作为商品住宅建设项目之，将为增加社会就业岗位作出定贡献。第三章市场分析投资环境长沙市社会经济现状地理位臵及自然条件长沙市位于湖南省东部偏北，处于湘江下游和长浏盆地西缘，东经度分至度分，北纬度分至度分之间，五岭南屏，洞庭北扼。全市国土面积，其中市区面积，建成区面积。长沙地处亚热带，气候温和湿润，四季分明，盛夏高温，冬季湿冷，年平均气温，最冷份气温平均，最热份平均气温。年平均总降雨量为，至月雨水集中，月降雨量平均为，全年降雨日约天。冬春季多北风，夏秋季多南风，日照时数年平均为小时，无霜期年平均为天。长沙市地表水系发达，年迳流量达亿湘江干流由南向北将市区分割成东西两部分。市内湘江主要支流有浏阳河捞刀河和靳江河，它们水量充足，水质较好。江河迳流主要靠大气降水地表和地下渗流，河床坡度小，迳流量大，流速缓慢，高水位时间长，每年月为汛期。长沙市行政区划及人口长沙市是湖南省省会，全省政治经济文化科教金融交通信息中心，位于湖南省东北部，是长江中游地区重要中心城市，国家历史文化名城。长沙市现辖芙蓉天心开福岳麓雨花个城区和长沙望城宁乡县及浏阳市。年年末全市总人口万人，总面积平方公里，其中户籍总人口万人，市区常住人口万人，市区面积平方公里，建成区面积平方公里。经济发展状况年，长沙经济总量跨上新台阶，综合实力明显增强。全年五大经济指标实现历史性突破全市地区生产总值突破亿元，达到亿元，同比增长人均突破万元，达到元，同比增长全部工业总产值突破亿元，完成亿元，同比增长社会消费品零售总额突破亿元，达到亿元，同比增长财政收入突破亿元，达到亿元，同比增长。完成全社会固定资产投资亿元，同比增长。城乡居民人均可支配收入分别达到元和元，同比分别增长和。经济结构加快转变，三次产业结构调整为，非公有制经济总量占地区生产总值比重达，同比提升个百分点。花卉苗木优质茶叶优质水产优质水稻等四大优势农业产业带建设步伐加快，总面积达万亩，全市主要农业产品优质率达。园区工业和支柱产业迅速壮大，六大产业集群产值占规模工业总产值两区八园共完成规模工业总产值亿元，占全市规模工业总产值比重提高到全市产值过亿元企业达家规模以上工业实现利润亿元，比上年增长工业经济效益综合指数达，同比提高个百分点高新技术产业产值增长，占规模工业产值比重上升到单位能耗下降。商贸特色更加鲜明，文内容与规模项目总用地面积平方米，折合亩，净用地面积，折合亩，项目规划总建筑面积平方米，其中地上建筑面积平方米含低层住宅总建筑面积平方米高层住宅总建筑面积，平方米公共配套总建筑面积平方米含幼儿园建筑面积，平方米网球中心建筑面积平方米社区用房建筑面积平方米物业管理用房建筑面积建筑面积平方米商业网点建筑面积平方米。地下车库及人防总建筑面积平方米。共建停车位个地下室停车位个，私家车库停车位个，地面停车位个。项目容积率，建筑密度，绿地率。二建设单位基本情况湖南省通信产业服务有限公司为中国电信控股境外上市企业。公司设臵综合部计划财务部市场经营部工程技术部分析管理部五个职能部门，是个集高新技术设计监理软件开发房地产开发通讯工程等体企业。公司技术资力雄厚，设备先进，管理科学公司自成立以来，始终本着科学开发多元发展方针，以优质服务高标准质量良好信誉回报社会，获得了相关部门认可和用户广泛好评，历年来，所开发项目合格率达，优良率，创下了骄人业绩。三申请依据与研究范围申请依据工业与民用建筑可行性研究深度要求国家发改委建设部年月联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版建设部建标号房地产开发项目经济评价方法投资项目可行性研究指南中国国际工程咨询公司编著其他有关专业设计规范建设单位提供其他各项基础资料研究范围本项目申请报告以建设单位提供有关资料和国家有关法令政策规程规范等为基础，对该项目建设必要性市场前景建设规模和建设方案建设条件与场地布局主要生产技术方案和工程技术方案环境保护投资估算及资金筹措财务效益与综合效益等方面进行了综合分析研究，并据此提出研究结论和建设。四主要技术经济指标项目主要技术经济指标见表。表主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注项目总用地面积折合亩项目净用地面积折合亩项目总建筑面积计容积率建筑面积地上低层住宅建筑面积高层住宅建筑面积公共配套建筑面积幼儿园建筑面积网球中心建筑面积社区用房建筑面积物业管理用房建筑面积商业网点建筑面积地下建筑面积不计容积率地下车库及人防建筑面积停车位个集中地下室个，私家车车位个，地面停车位个容积率建筑密度绿地率建设期年项目总投资万元利润总额万元所得税万元税后利润万元项目投资财务内部收益率税前税后项目投资回收期年税前税后借款偿还期年投资利润率投资利税率五研究结论与建议研究结论项目建设符合长沙市总体规划要求，而且项目在城市规划指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构调整和城市面貌改进。项目符合长沙市城市发展整体规划，可促进长沙市产业结构调整，有利于增强长沙市城市功能辐射作用，符合长沙市城市未来发展方向。项目可有效地盘活当地土地资源，严格按照市规划局规划设计要点进行整体规划，满足城市景观设计要求，完全符合城市规划消防交通等各项要求，有利于增强长沙城市功能，促进地区商务经济发展，化物流会展金融旅游房地产等现代服务业和生产性服务业快速发展。全市城建重点工程完成投资亿元，洲两岸三括销售广告费销售代理费工资及其它费用。根据项目具体情况，综合按销售收入估算。项目总成本费用上述二三项之和即为项目总成本费用，计算期内总成本费用为万元，详见附表。四财务效益分析利润估算项目根据国家发改委建设部年月颁布建设项目经济评价方法与参数第三版以及建设部年月颁布房地产开发项目经济评价方法要求进行经济评价。项目应缴纳企业所得税根据国家有关规定按利润总额全额计征。土地增值税，若增值额未超过，免征土地增值税。项目逐年销售收入扣除总成本费用及销售税金即得利润总额，项目计算期内利润总额为万元扣除所得税万元后净利润为万元。据此计算项目成本利润率。成本利润率净利润总成本费用投资利润率利润总额总投资投资利税率利税总额总投资财务盈利能力分析通过项目全部投资财务现金流量计算，在计算期内所得税前财务净现值为万元，所得税后财务净现值为万元，详见附表。以上各项财务评价指标显示，项目建成后，其经济效益较好，所得税后内部收益率达，高于设定基准收益率，全部投资回收期只有年含建设期。所得税后财务净现值