后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人市场。在去年新乡市市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询重点由价格区位转向开发商品牌。‚那帕溪谷‛住宅成功开发和火爆销售，就是个最好例子。商品房市场出现品牌角逐趋势原因，主要有先富者市场潜力。新乡市改革开放年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房需求很大，形成先富者市场潜力。新乡市区内人口密度大，聚集了众多先富起来人士，下步商品房更新换代，加上二，三级市场放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次品牌商品住宅潜在需求转化为现实需求。商业消费潜力。新乡市经济飞速发展，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次商品住房将形成定市场需求，像‚‛这样环境优美档次较高住宅，无论是销售或出租都有较大市场潜力。项目区位市场潜力。‚‛项目环境得天独厚，是开发高品质精品住宅小区不可多得地段位臵，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟区位优势，并蕴藏着巨大区位市场潜力。户内智能科技运用成为住宅市场亮点户内智能科技运用是目前住宅开发重大课题，它包含新型居室建筑材料运用以及居室内部智能化设施安排，智能住宅优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性套性能良好可更新换代住宅智能系统会随着未来科技发展不断增加新内容，使住宅本身科技含量也不断更新。这方面意义远超过普通实体建材所能实现价值，提高了住宅档次品牌和价值。消费者对住宅质量和物业管理关注消费者购房是个人投资臵业行为，因此质量是购房者首要关注问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备居住功能，将来高价格住宅应是最好住宅。三是舒适性方面，包括卫生日照通风室外环境等。四是适用性方面，个家庭在不同时期有着不同家庭结构，对住宅消费也有不同要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑另重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容物业管理与住宅本身质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。住宅开发向规模化发展前几年新乡市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小。目前新乡市已有商品房多个楼盘，但大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争。营销战略根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略确定项目整体形象秀水华庭小区已成功开发，其形象得到了新乡市市民和政府认同，在新乡市房地产市场有定影响，建立了定地域形象。‚‛北临新乡市馆。地段位臵优越，小区整体形象根据‚人与自然‛这主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际精神和心理上需求和沟通，人与自然和谐，从规划设计营销管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造世纪高素质物业，‚‛开发将是新乡市又个精品住宅小区。‚卖点‛分析‚‛住宅小区凭借其优越地段位臵和区位优势，小区住宅销售‚卖点‛主要是小区规划不是简单绿化，而是按‚园林化‛概念规划建设，因此有突出环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观设计。配套设施要能提供全面综合配套服务，注重消费者生活居住多方面需求与沟通。物业管理在引进知名品牌同时，服务更加周到全面，管理高质量高水平。小区住宅设计引入‚智能化‛新概念，使住宅小区按‚精品化‛标准档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区‚卖点‛还有消费者最为关心价格地段居住区环境以及市场定位等。营销推广策略高素质物业开发，除了高水平规划设计外，还需要有套行之有效市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略广告宣传策略。‚‛项目要针对确定目标群体，按计划分阶段，系统地对小区整体形象和‚卖点‛集中进行广告宣传。广告媒体包括现场售楼部工地现场报纸电视台新闻发布会各种宣传资料户外及路牌广告等，具体宜采用宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。促销策略。促销阶段性策略。般按以下阶段促销销售准备阶段首次公开展销和跟进销售阶段二次公开展销及跟进销售阶段④三次公开展销及跟进销售阶段扫尾阶段销售。应根据不同销售阶段，制定不同销售策略。销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是拟更新换代商品房消费者收入较高或中高收入消费者驻市办事机构商用或商住④其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况以及市场情况而定。促销手段。拟采用多种促销手段，包括广告宣传内部认购人员直销④举办展销会集团认购有针对性销售对象举办展销会灵活多样付款方式工程质量进度及完善小区物业管理承诺售楼现场样板房促销⑩其他促销手段。定价策略价格定位。根据新乡市目前房地产屋源交易信息，和平路以外西南及东北市区带，同类商品房销售价格见表。表楼盘销售价格情况表序号名称房屋类型地段最低价元平方米最高价元平方米纳帕溪谷联排别墅牧野区原乡联排别墅牧野区花样年华中档住宅南站区都市晶华多层住宅洪门镇从新乡市年月楼盘销售情况分析，于‚‛同地段中高档住宅售价每平方米在元之间别墅式高级住宅每平方米元之间。由于各楼盘区位环境配套等均有差别工作和规划报批方案工作已相继开展。项目概况项目名称‚‛项目。建设地点新乡市新村。建设单位房地产开发公司。企业性质股份制。经营范围主营房地产开发经营。公司类别专营企业。资质等级城市综合开发二级。企业概况房地产开发公司是股份制房地产开发企业，本公司现有各类精通房地产业务技术及管理人才多人，其中高级职称人，中级职称人，初级职称人。几年来，该公司成功开发了新乡市‚花园‛‚‛等项目，总开发面积数十万平方米，形成定开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并得到了广大业主好评，在新乡市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好经济效益和社会效益，企业得到了较快发展。‚‛将是本公司开发又精品住宅小区。工程概况‚‛项目项目名称小区项目可行性分析报告总造价万元楼面造价元建筑面积容积率绿化率建设单位房地产开发公司可行性研究报告编制依据省市政府有关城中村改造相关政策以及合作开发旧村改造报批立项房地产开发公司与新村委会签订合作开发建设意向书新乡市规划局关于城中村改造意见及新村控制性详细规划新乡设计院设计‚‛项目初步规划方案新村地质勘探资料国家发改委建设项目经济评价方法与参数第三版建设部房地产开发项目经济评价方法。可行性研究报告研究范围根据‚‛项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档发展趋势和新乡市已有部分收入较高住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对新乡市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用新村村民用地，对提高村民生活水平，推进集体企业产业结构调整，有明显社会效益。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下步方案规划时，对初步确定住宅户型和功能标准再作进步市场调研，尤其是面积较大较高档商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。主要经济技术指标‚‛项目主要经济技术指标见表。表‚‛项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标总占地面积平方米总建筑面积平方米建筑容积率小区绿化率以上户均面积平方米户住宅总套数套建设投资万元销售收入万元每平方米建设投资元投资利润率全部投资财务净现值税后万元全部投资投资回收期税后年第章住宅市场分析与营销战略当前住宅市场现状进入年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制，开发成本各异，仅作参考。价格优惠策略。拟采用以下策略付款方式优惠集团购买优惠选择购买优惠④特殊消费对象优惠销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用降低投资成本。做好物业管理和售后服务工作。第章图形分析总成本费用分析图开发建设成本费用分析图投资计划图第章结论与建议结论投资可行性分析从主要财务评价指标数值表分析，拟建项目在财务上是可行。表主要财务评价指标序号评价指标指标值利润总额税后利润总额投资利润率资本金利润率全部投资财务净现值全部投资内部收益率资本金财务净现值资本金财务内部收益率投资风险分析根据敏感性分析和临界点分析结果，项目具有较强抗风险能力建议经营管理风险规避本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用降低投资成本。做好物业管理和售后服务工作。建设管理措施整合企业资源，提高操作水平。整合企业内部人力财力等资源，成立项目小组跨职能项目管理机构，包括