场占有率进步扩大。同时，随着整个集团的发展 战略，锦江之星的重心从上海转移到全国，逐步实现与锦江酒店管理下的 星级饭店的联动。根据长江证券于年月份的分析研究，通 过规模的加速扩张，锦江之星在股权份额不变的前提下，年 的投资收益增长率将接近。 速酒店 速，是全球最大的经济型酒店运营商之，在全 球最大连锁经营企业强中位列第位，目前运营近家酒店。 年月，速酒店进入中国同年月日，其第家酒店在北京王府井 开业。目前，速酒店分布国内座城市，已经开业和即将开业的共计 家。 年月日，上海和景速酒店正式开业。这是速在上海开 业的第六家加盟酒店，也是在中国已开业的第家，拥有间客房， 门市价根据标准间单人间和商务套间不同，分别为元间天。 鉴于自行建造投资较大，速在中国只采取特许加盟形式，按照速 标准进行转型或改造，对于客房数量在间左右的规模，每间客房前期 投资约万元左右。 如家酒店 年月，首都旅游国际酒店集团和携程旅行服务公司共同投资组建如家酒店连锁。 年月，如家第家店上海镇坪路店顺利签约，也是上海 开设的第家店。目前，如家快捷品牌已经覆盖全国个省和直辖市， 遍布北京上海天津杭州广州深圳成都等个国内主要商务 城市。 同月，如家荣获中国旅游饭店业协会主办的中国经济型酒店 品牌先锋。 根据对上海如家快捷的调查，每家店的规模大多集中在套客房 左右。其中，如家上海鲁迅公园店的规模最小，仅配有间套房，而如 家上海徐家汇店的规模最大，提供间套房。门市价根据不同区位有所 差别，单人房为元间天，标准大床房元间天，标 准双人房元间天，套房为元间天。 莫泰连锁 年，上海美林阁酒店及餐饮管理有限公司把投资方向定为发展 经济型旅店，成立上海莫泰连锁旅店管理有限公司。 就区域布局而言，莫泰以上海为基地，长江三角洲为发展圈，积极 寻求区域性突破。就区位选择而言，项目选址均位于国道城市主干道或 地铁机场火车站和汽车站等周边地区。莫泰坚持买断为主租赁为辅 的投资方式，以直接投资为主参股合作为辅，加盟项目面积要求在 平方米之间。 目前莫泰已有家连锁酒店，在建项目家，经营中的总客房数 超过间。通过直营投资品牌加盟兼并同业等方式，预计 年内客房总数超过间。 发展方向 在发达国家，经济型酒店占酒店市场份额的，而在国内该比例目 前尚不足，市场空间巨大。同时，随着国内旅游业的兴旺会展经济的繁荣以及世博会的举办，将直接带动酒店业的需求。 当然，国外经济型酒店品牌的进入，将对现有的经营格局带来定 的冲击，但同时带来的是新的理念。目前，上海市旅游管理委员会正逐步 推动上海中小旅馆的连锁和网络化，包括从产权管理经营规范标准和 营销四个层面推动中小旅馆的连锁经营。 因此，管理逐步走向专业化规范化，由分散走向集中，进而实现集 团的连锁化经营将是经济型酒店的市场取向，而其成本控制区位配套 能力品牌与网络也将是其成功的关键因素。三项目周边情况 知识创新区布局的规划 杨浦区现有土地面积平方公里，区位环境资源开发潜力大。有 公里长的滨江带，有黄浦江下游规划中唯的生态岛复兴岛，有正 在开发的新江湾城，有公里长的内河水系，绿化基础良好，越 江交通快速交通轨道交通也正处于大规模的开发建设中。为充分发挥 这些资源的集聚优势，杨浦知识创新区发展规划纲要提出，在大学校 区与科技园区周边建设开发公共社区，为校区园区提供公共服务和后勤 保障。 从布局上看，西片规划主要依托复旦同济等大学以及众多的科研机 构创建批知识型现代化社区和设施配套齐全的人文街区，包括新江湾 城五角场城市副中心等地区，近期将重点建设中央社区东片规划将依 托理工水产等大学以及周边的科项目家，经营中的总客房数 超过间。通过直营投资品牌加盟兼并同业等方式，预计 年内客房总数超过间。 发展方向 在发达国家，经济型酒店占酒店市场份额的，而在国内该比例目 前尚不足，市场空间巨大。同时，随着国内旅游业的兴旺会展经济的繁荣以及世博会的举办，将直接带动酒店业的需求。 当然，国外经济型酒店品牌的进入，将对现有的经营格局带来定 的冲击，但同时带来的是新的理念。目前，上海市旅游管理委员会正逐步 推动上海中小旅馆的连锁和网络化，包括从产权管理经营规范标准和 营销四个层面推动中小旅馆的连锁经营。 因此，管理逐步走向专业化规范化，由分散走向集中，进而实现集 团的连锁化经营将是经济型酒店的市场取向，而其成本控制区位配套 能力品牌与网络也将是其成功的关键因素。三项目周边情况 知识创新区布局的规划 杨浦区现有土地面积平方公里，区位环境资源开发潜力大。有 公里长的滨江带，有黄浦江下游规划中唯的生态岛复兴岛，有正 在开发的新江湾城，有公里长的内河水系，绿化基础良好，越 江交通快速交通轨道交通也正处于大规模的开发建设中。为充分发挥 这些资源的集聚优势，杨浦知识创新区发展规划纲要提出，在大学校 区与科技园区周边建设开发公共社区，为校区园区提供公共服务和后勤 保障。 从布局上看，西片规划主要依托复旦同济等大学以及众多的科研机 构创建批知识型现代化社区和设施配套齐全的人文街区，包括新江湾 城五角场城市副中心等地区，近期将重点建设中央社区东片规划将依 托理工水产等大学以及周边的科研生产基地创建批知识型现代社区， 包括复兴岛定海地区。 杨浦区旅游业概况 杨浦区人文荟萃，地杰人灵，是上海最大的教育科学文化区和居住区， 有知名高校十多所中小学数百所，科研院所多家，常住人口 万。多年来，在市区两级政府的支持下，杨浦区旅游局依托杨浦知识创 新区的建设，推动三区融合，联动发展的理念，凸现百年工业文明 百年高校文明百年市政文明优势，开展特色专项旅游发挥杨树浦传统 市政和工业集中的优势，开展以行业博物馆为游览主线的近代历史文化行 业博览游依托江湾五角场市级副中心和创智天地大学形成商旅 文科相结合的旅游产品体系以共青森林公园黄兴公园杨浦公园 新江湾绿地公园为主体，结合节庆活动开展都市绿化休闲游以节兴市，并充分挖掘区内人文和历史资源，大力发展区域旅游事业。 区内旅游企业 截止到年月底，全区共有多家住宿业单位。其中，星级 旅游饭店家四星级家，三星级家，二星级家，星级家 国际旅行社家国内旅行社家。新华旅游社有限公司杨浦休养旅 行社有限责任公司上海翠明假日旅行社有限公司三家国内旅行社连续多 年被评为全国百强企业。 周边发展情况 区域周围的交通十分便利。除十多条公交线路外，由比邻的杨浦大桥 内环高架为去虹桥机场浦东机场铁路上海站提供方便。周围高档商务 楼已形成定规模，配套设施齐全。沪东工人文化宫近在咫尺。目标客户 主要为商务旅行人士，均价为元间天。四功能定位及改建设想 功能定位 根据周边地区的市场调研及财务测算分析，考虑其位臵所处的商圈， 该物业适合改建成为城市商务连锁酒店，装修按经济型标准，服务中突现 商务功能在商务中心设臵共用电脑，传真机复印机等，客房中接入宽 带。在不改动结构的基础上，将首层改建成酒店大堂和餐厅，二层至四层 为客房，北侧七层辅助用房用作职工生活工作办公仓储等用房，改 建后可设臵客房套。考虑到宾馆的定位和周边的情况，宾馆内不设健 身房或其它娱乐设施。 改建设想 该物业距离平凉路主干道约米，闹中取静，保留原有结构，主 要作内外部装修，按照经济型酒店的要求进行装修改建。 改建后建筑面积为平方米，客房总套数套。 预计开工时间年月上旬，建设期至年月底， 年月底开业。 五财务分析 固定资产投资估算见下表 序 号项目名称 单价数量合计总价 元平方米平方米万元万元 前期费用 设计 监理费 报监中标交易费 招标代理费 决算审计费 建安费用 土建结构加固插层 装饰包括洁具淋浴房 拆除及垃圾外运 门窗 强电弱电 给排水工程 消防工程 绿化工程 室外总体 设备费用 电梯台 空调设备和安装 热水热泵台 水箱个 配套费用 自来水 电 环保化粪池垃圾箱 水，环保等检测验收 有线接口 客房家具及相关配臵 不可预见费 工程总造价收入预测 客房共计套，按元套天，第年考虑部分建设期，入住率为 ，第二年，第三年进入稳定期，入住率，至第五年，考虑建筑 功能的老化，同时经济型酒店的竞争加剧，入住率直持续到第十年。 另外餐厅部分按承包经营考虑，面积平方米，年收入万元见下 表。 如按出租考虑，租金元平方米天，即，万元年 序 号 年度客房 入住率 客房年收入 万元 餐厅年收入 万元 年收入合计 万元 第年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 总计 目录 项目概况 二市场分析 三项目周边情况 四功能定位及改建设想 五财务分析 六结论与建议 七附件 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 路项目 项目概况 项目法人 上海酒店投资管理有限公司 项目名称 路项目建议书 建设地点 地理位臵 位于杨浦区路，北近平凉路西沿路。 原物业情况 建筑物为四层，主体排架与部分框架钢筋混凝土结构，原为原上海 跃进电机厂。 总建筑面积为平方米，其中层部分平方米为餐饮营 业用房层可作为酒店客房用房。二市场分析 市场综述 随着国内旅游业的繁荣，对上海现有酒店业的供应结构提出了新的要 求，进而在传统酒店业态之外，经济型酒店顺势而起。由于低廉的价格 舒适干净的住宿环境，经济型酒店迅速占据了中小企业商务人士国内游 客和部分入境游客的细分市场。与传统酒