市发展定位总体规划 城市性质 长沙市城市总体规划以下简称总体规划规定，长沙城市性质为湖南省省会，长江中游地区重要的中心城市，国 家历史文化名城。 功能定位 以实施高新技术带动和优秀文化带动为重点，建设成为繁荣的经济强市开发的窗口城市文明的现代都市和秀美的山水名市强 化浏阳宁乡的市域次中心地位与作用，并与株洲湘潭共同构筑经济发达布局合理的现代化城市群以历史文化名城为依托的城市 形象骨架，充分发掘历史文化内涵，强化名城地位。 城市规模 到年，长沙市国内生产总值达到亿元，市域总人口达到万人，城市化水平达到，主城区城市建设用地规模 平方公里。 城市规划与发展趋势 长沙市城市总体规划用地表 总体规划用地平方公里 城市建设用地平方公里 居住用地万平方米 公共设施用地万平方米 工业用地万平方米 沿湘江国道两条生长轴线拓展城市发展空间，构筑主两次四组团的城市空间结构。主为城市主体，两次 为河西星马新城，四组团为暮云捞霞高星含蒲组团。 从上图来看，本案位于长沙城市主体西部，湘风光带中段，城市中心位臵，地理位臵显要。 二长沙市经济运行概况 经济总量快速增长，年生产总值突破亿元 十五期间年，长沙市经济步入了轮的快速增长周期， 五年平均增长率达，在年突破亿元的基础上，年达 亿元，按可比价格计算，同比增长，增幅比全国快个百分点，比全省 快个百分点。较快的城市经济发展速度会为房地产行业的持续发展提供良好 长沙市历年 亿元 国内生产总值增长率的平台。 二产业结构较为不合理，调整步伐明显加快 在中，第产业实现增加值亿元，同比增长第二产业实现增加值亿元，同比增长，第三产业实 现增加值亿元，同比增长。在增幅中，三次产业对增长的贡献率分别为。三次产业的比 例为，与上年相比较，三产业比重分别降低个百分点个百分点二产业提高个百分点。 目前，长沙的国民经济水平尚处于较低级的发展中阶段，但是其第三产业已超过了第二产业的总量，这是较为不合理的。根据经 济产业发展理论，只有各个相关产业的协调发展才能保证区域经济的持续健康发展，特别是第二产业与第三产业的合理比例。第二产 业的相对落后必将影响整个区域经济的健康发展。因此，在保持经济增长速度的同时，调整产业结构侧重于第二产业的发展应是长沙 下步发展的主要策略。 从年经济运行情况来看，第二产业成为经济增长的主要动力源泉，在中所占比例提高个百分点。而第三产业 比重分别降低个百分点个百分点，长沙产业结构调整步伐明显加快。 三固定资产投资呈高增长态势，投融资体制改革继续深化 近年来，长沙的固定资产投资连续保持较高的增长率，城市基本建设和更新改造的投资额大幅增加，反映了长沙正在进行的快速 城市化进程。快速的城市化进程中对房产投资的有着巨大促进作用。 非国有单位投资成为带动全市投资增长的主要力量。年全社会非国有单位完成投资增长，占全社会固定资产投资的 比重达到，比上年提高个百分点。 综合以上所述各项经济指标显示，近年长沙市经济总量快速增长，产业结构整步伐明显加快固定资产投资呈高增长态势。年年 经济总量实现重大突破，说明长沙经济发展总体上已经进入新发展平台，经济发展步入高速增长的新时期。而良好的经济发展态势为 长沙市房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。 三社会消费情况 年平均增长，年长沙社会消费品零售总额达亿元，同比增长，年止累计 实现社会消费品零售总额亿元，同比增长。 主要经济指标 分析 年 年 年 年 年 映了长沙正在进行的快速 城市化进程。快速的城市化进程中对房产投资的有着巨大促进作用。 非国有单位投资成为带动全市投资增长的主要力量。年全社会非国有单位完成投资增长，占全社会固定资产投资的 比重达到，比上年提高个百分点。 综合以上所述各项经济指标显示，近年长沙市经济总量快速增长，产业结构整步伐明显加快固定资产投资呈高增长态势。年年 经济总量实现重大突破，说明长沙经济发展总体上已经进入新发展平台，经济发展步入高速增长的新时期。而良好的经济发展态势为 长沙市房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。 三社会消费情况 年平均增长，年长沙社会消费品零售总额达亿元，同比增长，年止累计 实现社会消费品零售总额亿元，同比增长。 主要经济指标 分析 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 人均可支 配收入 人均消费 性支出 人均可支 配收入增 长率 人均消费 性支出 长沙人均收入和消费性支出逐年变动情况 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 长沙市 长沙市社会消 费品零售总额 增长率 社会消费品零 售总额增长率 长沙市和社会消费品零售总额逐年变动情况长沙社会消费品零售总额和呈现同方向的变动，社会消费品零售总额增长率的变动先于的增长率变动。长沙社会消 费品零售总额和增长趋势明显。 长沙人均收入和消费性支出逐年变动情况基本致，但是消费和收入的增长率低于社会消费品零售总额和的增长。说明 有相当部分的消费来自于长沙市外的消费群体。 年年年年年年年 比重 社会消费品零售 总额比重 城区社会消费品 零售总额比重 社会消费品零售总额各指标对比长沙市统计指标湖南省统计指标 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 社会消费品 零售总额 城区社会消 费品零售总 额社会消费品零售总额变动情况 注报告中所有对比数据均为同类型数据的对比本图为长沙市统计指标湖南省统计指标 分析 通过对比分析，长沙社会消费品零售总额超过湖南全省的，城区消费比重更是占到近，这反映了长沙市消费正在向 城区消费集中。 年年年年年年 社会零售贸易 业零售额比重 餐饮消费比重 其它消费比重 长沙市和湖南省经济指标对比 注长沙市和湖南省的统计方法和口径不同，年和年的其它消费比重不具备参考性。 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 占全市的比重 长沙城区零售品消费总额占全市的比重城区消费的集中从侧面说明近年来长沙积极推动的物流专业市场等的发展规划也见成效。 长沙市的居民的消费力将随着其可支配收入的增加而快速增长，将会得到了进步体现。 二消费构成 长沙城区零售品消费总额逐年变动情况 年年年年年年年年年年年年 城区消 费品零 售总额 增长率 居民消费性支出组成年 食品 衣着 设备用品及服务 医疗保健 交通和通讯 娱乐文教服务 居住 杂项商品和服务 社会消费品零售总额构成年 餐饮业 其它 批发零售贸 易业 分析 娱乐和食品消费超过居民消费性支出的，长沙的娱乐文化传媒餐饮等行业相对发达，长沙市人均娱乐休闲场所的数 量在全国处于前列。长沙人最早经营歌厅，航空蝴蝶两家真正意义上的歌厅出现在年。对于长沙居民的消费能力和水平，以 及休闲娱乐消费为主的特点，结合下表可以得以证实 类目名次备注 城市综合排名位国务院有关部门 人均商业面积平米全国平均平米，发达国家平米 居民可支配收入在全国排名第位 人均消费能力全国排在第位 房价全国排在第位左右 年，长沙人口社会消费品零售总额分别为深圳的如果考虑到深圳的城市化水平全国最高， 长沙的消费能力和消费水平处于全国的前列。表中数据仅供参考 目录 第部分宏观市场分析 长沙市城市概况及发展定位 二长沙市经济运行概况 三社会消费情况 第二部分长沙市商业市场分析 长沙商业概况 二长沙市商业业态分析 三长沙商业地产现状及发展分析 第三部分项目地块解析 项目周边区域调查 二项目简介 三用地条件分析 四项目的分析 五项目综合评价 第四部分项目定位 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,方案传统商业模式 方案二创新商业模式 第五部分财务分析 项目开发建设进度安排 二投资估算及资金筹措 三方案经济测算分析 四方案二经济测算分析 关于项目招商部分的思考 第部分宏观市场分析 长沙市城市概况及发展定位 长沙市城市概况 地理概况 长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘