价便宜，付款压力小。利润空间大，收益好投资回报率高。公司有成熟房地产开发经验及操盘经验。二潜在风险资金周转风险。由于体量巨大可能出式自筹资金建设二开发方案设想分三或四期开发。先建住宅与商业后建别墅，或同时建少量别墅只作宣传用，以提高项目市场定位档次。每期之间尽量减少市政道路分割，是整个楼盘形成个整体，增加居住整体环境氛围，减少降低建设公共配套成本如游泳池地下停车场幼儿园小区出入口等等。规划完善配套设施如学校商场双语幼儿园电影院银行餐饮酒吧条街咖啡馆健身会所休闲娱乐设施等等，以增加楼盘附加价值，最大限度挖掘项目可创造利润。三开发时间进度略三项目成本明细项目名称总成本万元单位成本元备注土地成本楼面地价勘察费用绿化景观设计费用施工图设计及审查费燃气自来水等工程接口设计费监理费建安平均成本住宅商业地下车库安装工程给排水安装工程电气工程安装工程弱电工程消防工程防雷接地电梯配套成本室外高低压配电道路工程雨污水排水工程室外路灯系统绿化室外给水管网小区监控系统各种政府收费管理费营销费用财务费用不可预见费总计说明管理费用总销售收入亿元亿平方米营销费用总销售收入亿元亿平方米财务费用总销售收入亿元亿平方米不可预见费用总销售收入亿平方米以上数据仅为参考，因地点时间不样，以及每个公司财务要求不同，费用提取标准将会不同。四项目销售收入预估销售价格预估以年入市以在售楼盘价格为参考，以市场估价法保守价格估计别墅元平方米住宅元平方米商业元平方米二销售收入预估别墅和住宅综合均价元平方米别墅和住宅综合销售收入预估元平方米元亿元商业销售收入预估元平方米元亿元总销售收入亿元亿元亿元五项目利润总成本元平方米平方米亿元二毛利润亿元亿元亿元三毛利润率亿元亿元由于企业所得税营业税城建税教育费附加地方教育费附加土地增值税土地使用税等不在此处计算，故净利润略六敏感性分析在规划方案基本确定情况下，影响项目利润因素主要是开发成本及销售价格变动，按目前昆明房地产市场情况看，销售价格大幅下降可能性不大。那么影响项目利润因素主要是开发成本，包括拆迁成本融资成本开发周期延长时间成本等。该部分通常能影响到利润变动幅度。第五部分可行性研究结论经济效益分析由以上研究分析可知，本项目具良好市场前景及投资价值。二拟投资理由及潜在风险拟投资理由昆明房地产市场发展前景良好。项目所处位置优越。地价便宜，付款压力小。利润空间大，收益好投资回报率高。公司有成熟房地产开发经验及操盘经验。二潜在风险资金周转风险。由于体量巨大可能出现供不应求。按照报规时间及政府城中村万开发量要求，下半年预计陆续放量，形成供给高峰期。昆明楼市月在售楼盘情况分析在售楼盘项目类型数据来源房地产研究中心从上图可知本月在售楼盘仍然以混合类型项目为主，占。其次普通住宅类型项目占比列较大，为。可以看出当前昆明房地产市场开发项目以综合型项目和普通住宅型项目为主。混合项目中，普通住宅和商业混合项目占比最大，占所有混合型项目，接近半。其次，常规综合体混合型项目普通住宅写字楼商业项目占比也较大，占。普通住宅本月在售普通住宅比列较上月有所下降，但是在售楼盘单价却成上涨趋势发展，本月在售普通商品房均价为元，环比年月份上涨。月份在售普通商品房主要集中在二环以内区域，受区位因素影响，单价较高，环内在售普通住房销售价格集体破万，达到历史最高水平。除了市场供应物业区位影响价格上升之外，城中村大规模改造也带来大量释放性需求，导致市场供应受到特定群体热捧，使得价格出现大幅上涨。别墅本月在售别墅物业销售均价超过万元大关，为元，环比年月份上涨，有较大涨幅。在售别墅物业集中在滇池版块和世博版块。通过本月最新统计数据可以看出，在普通住宅价格快速上涨同时，别墅这稀缺物业也由于大规模城市开发带来便捷配套出现大幅价格提升。本月新开楼盘同德锦江嘉园联排别墅，开盘起价为元，突破了昆过程中减少小面积户型配比，从而减少公共配套等而产生成本，适度放大小两房三房面积段以满足容积率要求。由于昆明房地产市场以刚性需求为主，首次置业及改善需求较多。随着楼市不断增长，部分前期以刚性需求购