，则计算期内共需向银行申请新增贷款万元，合计需支付贷款利息万元。考虑本息合计，年末贷款余额最大值为万元年。通过银行融资和土地整理开发收益滚动发展，预计闲商业④河塍晾网雕塑或其他造景小品西山晚翠亭台楼阁驳坎二以整治为主，局部恢复古时驳坎形式河埠头复古亲水码头，既具观赏性又具实用性小河直街有针对性地保护利用复建街区建筑，恢复原有集居住商贸休闲为体功能，并开发其旅游资源万运河公园市民休闲公园。合计估算结果以上合计，本项目实施期间共需建设投资总额亿元。投资组成如下土地整理费用亿元安置房建设费用亿元城市道路建设费用亿元教育设施建设费用亿元非住宅安置房建设费用亿元重点项目建设费用亿元合计亿元项目收益与资金平衡资金需求预测旧城改造是个分步实施有序推进过程，各项拆迁改造和建设工程必须坚持合理安排，注重两个平衡安置房平衡与资金平衡。按工程方案，本项目资金需求计划测算如下表。表资金需求预测表单位万元资金需求合计土地整理安置房建设教育设施建设道路公建建设综保重点项目合计比例项目收益预测本项目今后五年可供出让土地面积为亩，其中住宅用地亩，公建用地约亩。根据目前杭州市区土地出让市场价格水平，本区块平均每亩土地出让价格暂按万元前二年万元后三年计算，并按比例计入土地收益。则项目土地出让收益总额预计为亿元。根据总体改造目标和工程方案对各年土地整理实施安排，分年土地收益预测如表。年份土地出让收益亿元资金平衡测算由于本项目承办单位是区政府直属全民事业单位，其组织实施旧城改造和土地整理项目，在效益上主要是体现社会效益和间接经济效益。为形成城市改造资金筹集和运用良性循环，目前采用市场化运作模式，以土地出让收益取得资金，来充实旧城拆迁安置及配套设施建设等所需资金来源。在实际操作中，考虑到土地出让收益存在滞后性，因而使城市改造工程面临资金缺口，需要通过银行融资等进行资金平衡，从而促进旧城改造和土地整理滚动发展。项目资金平衡测算详见表。其中，中长期贷款利息按年利率计算，在五年期内按最大偿还能力还本付息。表项目土地收益预测表项目名称土地面积亩土地收益万元合计商务区公建用地娑婆桥长乐区块武林造纸厂西区块和睦南区块运河休闲中心长乐区块长乐区块长乐区块长乐区块长乐区块长乐区块长乐区块长乐区块长乐区块大浒弄区块大浒弄区块合计表资金平衡表单位万元年年年年年合计土地出让收入建设资金支出资金差额年初贷款累计本年贷款贷款利息本年还本付息年末贷款余额根据表测算，当项目计算第年年年初贷款余额为万元时，为了弥补资金差额，则计算期内共需向银行申请新增贷款万元，合计需支付贷款利息万元。考虑本息合计，年末贷款余额最大值为万元年。通过银行融资和土地整理开发收益滚动发展，预计到标。城市居民奔小康不仅要体现在住房面积增加上，更主要体现在居住品质提高上。通过运河沿线地块旧城改造拆迁安置，将显著改善区块内原有居住用地街巷狭窄道路交通混乱基础设施不配套不能满足消防和卫生要求等问题，达到住房功能齐全结构合理居住舒适环境优美要求，打造居住拱墅品牌。土地储备及房地产市场概况我国是个人多地少发展中国家，加强土地管理，严格保护耕地，推进土地节约集约利用，始终是我国现代化建设中个全局性战略性问题。而资金缺乏则是制约城市建设最大瓶颈，在旧城改造中，传统街区保护居民拆迁安置市政设施更新改造等，均需巨额资金。土地收购储备供应机制，在国外已运行了两百余年，积累了丰富经验。国际上已有不少国家意识到政府储备土地重要性，美国及欧洲许多国家把这种储备机制称为土地银行。最早发展是荷兰阿姆斯特丹市，从年开始，该市在工商界支持下，购置土地进行储备此后，法国瑞典等国城市政府相继进行了土地收购与储备。英国则采用成立土地发展公司，实行与土地银行相似机制。但不管如何，建立土地收购储备机制有其特定目要么是为了实施政府城市规划，促进经济发展，满足住宅建设需要要么是为了抑制土地投机，垄断土地资源和获得土地资产收益。因而各国政府都采取了相应立法手段，制定严密法律措施，以保障该机制运行。我国土。这是我国首部正式出台关于土地收购储备方面政府规章，为土地储备制度作出了有益探索。拱墅区政府在年就与杭州市土地储备中心建立了开展土地整理和城市改造合作关系，并由后者全权委托拱墅区城建中心负责办理和组