地势高于相邻各县市是个典型高山悬圃。境内河流顺着地质地构成线和山势呈射线状向四面奔流，既是八百里清江发源地，也是倒流三千八百里郁江和唐崖河磨刀溪发源地。气候为亚热带大陆性季风气候，因山峦起伏，沟壑幽深，海拔高度不同，气候差异明显，为典型山地气候。夏无酷暑，云多雾大，日照较少，雨量充沛，空气潮湿。海拔米以下低山带，四季分明，冬暖夏热，年平均气温，年降水量至毫米，日照时数小时。海拔至米二高山地带，春迟秋早，潮湿多雨，日照偏低，年平均气温，无霜期天，年降水量至毫米，日照时数小时。海拔米以上高山地带，气候寒冷，冬长夏短，风大雪多，易涝少旱，年平均气温，无霜期天，年降水量毫米，日照时数小时。主要灾害性气候有低温连阴雨干旱暴雨洪涝大风冰雹等。利川气候主要特点是光照不足热量偏低，降水量充沛，气候差异明显。东有玉笔朝天，南有八宝炼丹，西有万里长城，北有卧龙吞江。这里山奇水秀，是个最适合人类居住地方。资源矿产资源较为丰富，目前已发现矿产有种，其中包括能源矿产如煤天然气石煤泥炭地热，金属矿产铁和铜建材及非金属矿产石膏硫铁矿高岭土耐火粘土萤石大理石石灰岩砂岩含钾岩石天然卤水等。有已探明资源储量矿产种，矿产地余处，但具有比较优势大宗矿产仅有煤硫铁矿石膏天然气等，具有勘查远景矿产有高岭土耐火粘土。利川市国民经济和社会发展概况经济状况全市幅员面积平方公里，下辖个乡镇，共万人，其中农业人口万人，城镇人口万人。该地区生产总产值达亿元，主要以郁江水电豹盾水泥香连药业凯瑞农业林创牧业五洲牧业。工业主要以清洁能源轻工电子医药化工为主腾龙工业园以天然气脱硫和下游产品开发为主煤道天然气化工园以水泥石膏矿开发为主石坝建材工业园以农业科技示范农业生筑产品商品房万平方米余套门面房屋平方米小区道路米绿地平方米投资估算及资金来源投资估算投资估算内容项目总投资估算包括工程静态投资和动态投资两部分。利川市北门中山片区旧房改造项目，具体包括旧房拆出市政道路工程供配电给排水等项目所涉及各项其他费用，如还房造价堪察设计费工程管理费工程监理费和其他费用等。启动资金计算利川市北门中山片区旧房改造项目基础设施投资共计万元。利川市北门中山片区旧房改造项目房产开发总投资万元。项目资金来源项目建设总投资由业主资金本金万元，申请银行贷款万元，其余资金来自回收资金。本项目资本金万元，大于开发总投资，符合国务院发布国发号文国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度通知中有关规定。经济效益评价评价依据和原则依据本项目经济评价以国家计委颁发•建设项目经济评价方法与参数‣第二版为依据本项目有关税费测算以国家相关税费法规为依据。原则遵循动态分析为主，静态分析为铺，定量分析与定性分析相结合原则遵循效益与费用口劲致原则。财务评价结果基准收益率主要评价指标所得税前内部收益率所得税后内部收益率所得税前财务净现值万元所得税后财务净现值万元所得税前投资回收期年所得税后投资回收期年贷款偿还期年从上述评价指标可知，项目内部收益率，高于银行贷款利率，也高于基准收益率，累计利润总额为万元，年平均利润总额为万元，累计上缴所得税万元，所以项目有定经济效益。该项目完成后，可实现商品房销售收入万元门面房屋销售收入万元，可完成税收万元资金利息万元，实现总利润万元。从以上数据分析，对本项目开发内部收益率影响程度分别为销售价格最大，建设投资次之。在定变化幅度内，项目财务内部收益率高于基准收益率，也高于银行贷款年利率，说明项目有定抗风险能力。社会益率评本项目建设是利川市实施加速固定资产投资，加快经济建设重要举措之，经过城市旧房改造后，相关配套设施齐全，使该市成为交通畅通，商业发达宜居城市。风险分析项目市场风险分析本项目开发建设受到房地产业政策影响资利润率为，投资回收期为年，贷款偿还期为年，累计利润总额为万元，累计税后利润为万元，可该项目具有较好经济效益，在经济上是可行。建议根据国务院•关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见‣国发„‟号精神，充分抓住经济全球化湖北省利川出台相关优惠政策，加快项目基础设施建设，努力规避投资风险。维护规划权威性，严格按照规划实施建设，配套设施完善，施工工艺质量提高，确保项目真正成为流商融体经济商业圈，宜居环境。应尽快完善项目土地用地手续，抓紧进行项目前期工作，为项目开发顺利实施创造条件。†利川市危旧房改造实施细则‡，以更进步在减免费用上支持房地产开发企业。项目建设必要性项目实施对当地经济影响为把湖北省利川市打造成鄂西旅游明珠城市，加快城市建设，改造旧城中不规范建筑，改善人居环境，旧房改造是项利国利民好事，来可以更好地集约节约利用土地，二来可以破解城市贫困人员建房难。席卷全球金融危机对我国经济带来了很大影响，保增长保民生保稳定事关当前工作大局，保增长根本途径在于扩大内需。中国内需市场推动力在农村，主导力在县域经济。近期扩大城市投资和消费需求空间有限，而城镇消费需求尤其是改善住房需求日益迫切。实施城镇危旧房改造既有利于拉动投资，又有利于改善城镇人口生活条件。近年来，随着工业化城镇化和农业产业化推进，城镇人口收入日益增加，购新房要求也日益高涨。而通过危旧房改造拆除危旧房闲臵房，重新整理宅基地，盘活现有存量建设用地，按节约集约用地原则对宅基地进行重新规划，合理布目录项目名称项目建设地址项目业主单位法人代表项目提出背景及建设必要性项目提出背景地理位臵交通现状自然条件气候资源利川市国民经济和社会发展概况经济状况利川市城镇人口情况项目建设提较大，政策有具有不确定性因素，市场风险表现在产品供求变化不确定性，就本项目所在区域而言，随着城市旧房改造开发，其影响力与日俱增，随着配套设施完善，城市人员增加，带动经济整体上升。因此，项目市场风险综合考虑为较小。项目经营风险分析项目经营风险主要是经过程中因决策管理及控制失误而产生失误，比如决策失误成本失控进度延后等。本项目严格按照市场规划进行动作，科学管理，严格控制成本进度，将项目经营风险力降到最低。防范和降低风险措施加强相关政策解读，积极面对市场变化，及时将因政策带来变化引入项目运作，在执行层面找到应对之道。积极探索城市旧房改造产品发展模式。项目初期发展阶段要加强对项目研究与规划，通过自身团队管理以及对项目理解，提高决策能力，创新能力以及管理能力。政府应加大对本项目建设扶持力度，形成企业和利川同发展良好氛围。项目建设进度安排总工程项目施工量时间分为三步完成利川市北门中山片区旧房拆出三个月时间完成。规划设计场地平整电力水设施三个月时间完成。施工及竣工验收年时间完成。结论和建议结论如前所述，利川市北门中山片区旧房改造项目开发建设从城市发展意义上分析是必要，也是必需，从技术经济发展路线上分析是可行。利川市当前忠县职能部门评为忠县改革开发年忠县三大品牌楼盘等。年与广东东莞投资实业有限公司共同投资亿元，联手打造占地余亩清溪水上游乐城和高尔夫球场，现以对外开放，受到社会各界致好评。建设规模与产品方案建设规模利川市中山片区旧房改造项目，其中旧房拆出面积为平方米，新建面积为万元平方米以及相应配套设施。产品方案项目完工后将修建以下建筑产品商品房万平方米余套门面房屋平方米小区道路米绿地平方米投资估算及资金来源投资估算投资估算内容项目总投资估算包括工程静态投资和动态投资两部分。利川市北门中山片区旧房改造项目，具体包括旧房拆出市政道路工程供配电给排水等项目所涉及各项其他费用，如还房造价堪察设计费工程管理费工程监理费和其他费用等。启动资金计算利川市北门中山片区旧房改背景核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目建设必要性项目实施对当地经济影响对当地就业环境影响项目提出依据投资人基本情况建设规模与内容建设规模产品方案投资估算及资金来源投资估算投资估算内容启动资金计算项目资金来源经济效益评价评价依据和原则依据原则财务评价结果社会益率评风险分析项目市场风险分析项目经营风险分析防范和降低风险措施项目建设进度安排结论和建议结论建议附件营业执照组织机构代码证税务登记证项目负责人身份证法人授权委托书复印件泸州市花园房地产开发有限公司近几年业绩资料图形湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目红线规划图湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目总平面图湖北省利川市北门中山片区旧房改造意向方案认定意见书项目名称湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目建设地址利川市北门中山片区项目业主单位泸州市花园房地产开发有限公司法人代表王充项目提出背景及建设必要性项目提出背景地理位臵利川市是恩施土家族苗族自治州个县级市，位于鄂西南，东接恩施，南界咸丰，由西南至西北与重庆直辖市黔江彭水石柱万州云阳奉节相邻。交通现状到年底，全市通车总里程将达到公里，全市个行政村全部实现村村通公路，包括国省县乡道代通，个村公路实现了硬化或黑色化。境内沪蓉高速国道是连接东西部重要交通要道。省道利川奉节公路起于利川城，止于重庆奉节交界土地垭口，全长公里。省道湖北利川湖北咸丰湖南龙山连接利川咸丰两地。省道贯通利川重庆石柱两地。正在修建中宜万铁路渝利铁路是沪汉蓉高速铁路部分，其中宜万铁路已通车。万州至利川高速公路在建，这条高速公路全长公里，将成为渝鄂高速公路第三通道，建成后，从利川驱车到万州只需个小时。自然条件利川市境成鄂西旅游明珠城市，加快城市建设，改造旧城中不规范建筑，改善人居环境，旧房改造是项利国利民好事，来可以更好地集约节约利用土地，二来可以破解城市贫困人员建房难。席卷全球金融危机对我国经济带来了很大影响，保增长保民生保稳定事关当前工作大局，保增长根本途径在于扩大内需。中国内需市场推动力在农村，主导力在县域经济。近期扩大城市投资和消费需求空间有限，而城镇消费需求尤其是改善住房需求