性不大，因此对于本项目来说，更大风险是来自公司特有风险。公司特有风险公司特有风险是指发生于个别公司特有事件造成风险，发生于家公司不利事件可以被其他公司有利事件所抵消，从公司本身来看，可分为经营风险商业风险和财务风险筹资风险两类。经营风险诚如前述，本项目推出期间有众多竞争项目同期落成，市场竞争异常激烈，本项目能否在众多竞争者中脱颖而出，依赖于项目设计配置及经营管理策略然而市场始终处于不分析究咨询有限公司第页共页五项目不确定性分析项目敏感性分析说明基于前面分析，项目主要采取租赁为主模式，因而在这里仅对第提案全租模式进行敏感性分析据市场预测及行业经验，在各类因子中，最有可能变动是建安成本及售价租金水平，因而，本项目敏感性分析以建安成本租金出租率作为敏感性分析因子，分别计算租金上下波动以及建安成本上下波动对部分评价指标影响并作出分析，计算结果见下表项目全租模式下单变量敏感性分析评价指标变动因素经营期会计收益率累计税后净利润万元净现值万元，租金建安成本成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页说明表中每行括号内数据指该指标在其基准数据上变化幅度。上述经济指标基准数据来自财务评估各表格及计算所得，分别为万元万元。诠释从上表中可以看出，租金变化比建安成本变化对表中经济指标影响更大。租金浮动，经营期会计收益率随之同向浮动，累计税后净利润随之同向浮动，净现值随之同向浮动建安成本浮动，经营期会计收益率随之同向浮动，累计税后净利润随之同向浮动，净现值随之同向浮动。二项目风险分析市场风险市场风险指那些对所有公司产生影响因素引起风险，如战争经济衰退通货膨胀高利率等，这类风险涉及所有投资对象。目前我国经济发展态势良好，国民经济稳定快速增长，产业结构得到不断调整优化，东部继续保持良好发展势头，中部西部快速跟进，东西部协调发展并且，中国直以来致力于世界和平，与他国发生战争可能性几乎没有，因而未来几年国民经济持续健康发展是没有问题。对本项目而言，面对市场风险可能会是利率提高。近两年来，由于我国各地房地产开发投资迅速增长，房价上涨幅度大，并出现了局部地区过热现象，为平抑房价，引导房地产业健康发展，年央行年来首次加息，虽然只有个百分点，但无疑是政府给出个信号如果房地产业出现泡沫成分，有可能再次加息。加息成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页后加大了开发商资金压力，对于至少投入几亿元写字楼项目，尤其是如此。当然，国家政策导向以及加息后经济数据表明，近两年再次加息可能性不大，因此对于本项目来说，更大风险是来自公司特有风险。公司特有风险公司特有风险是指发生于个别公司特有事件造成风险，发生于家公司不利事件可以被其他公司有利事件所抵消，从公司本身来看，可分为经营风险商业风险和财务风险筹资风险两类。经营风险诚如前述，本项目推出期间有众多竞争项目同期落成，市场竞争异常激烈，本项目能否在众多竞争者中脱颖而出，依赖于项目设计配置及经营管理策略然而市场始终处于不，办公物业在建规模年增长率。在年销售面积比之年又有较大幅度上涨涨幅达到。表现出办公物为强劲增势。与投资相适应，前几年成都市办公用房施工面积新开面积和竣工面积也路下滑。特别是年，在其他物业市场竣工面积均有较大突破情况下，办公楼用房竣工面积才达万平方米。这种情况到年有较大反弹，当年竣工万平方米，比上年增长。与办公楼供给市场低迷相比，市场对该类用房需求量却持续上升，年办公用房销售面积万平方米，年上升至万平方米，四年增长。在年销售面积比之年又有较大幅度上涨涨幅达到。市场开始出现较大空间，市场价格也将开始回升。随着经济发展，西部大开发深入，办公楼市场需求将会进步加大。物业类型商品房竣工面积办公用房竣工面积需求量模型预测我们运用西方城市与房地产经济相关理论模型对成都市写字楼市场需求进行预测。我们按白领增长率每年递增，而空置率分别按保守和乐观两种态度估计，即分别为和，场竞争激烈。时间白领人数增长率方案空置率净吸纳量方案空置率净吸纳量三甲级写字楼客户消费需求特征分析新希望大厦定位为高档甲级写字楼，主力客群为大中型品牌客户。客群描述主要包括外企国内大中型企业知