锦城苑齐力花园置信逸都花园金房苑浣花溪山庄花园会所花园成为这七大版块代表。城西近邻高新西区，今年又有三大利好消息，是成温路要建成高速公路，而且外环路内路段不封闭，不收费。二是光华大道要开工建设，三是整治清水河。城西发展将很快，温江郫县很快会和连接起来，明年城西三环路外开发将升温。个充满生机和活力大都市，总是在不停地运动着，其中人流迁移又是最活跃因素。在城西，人流变迁又有何特征调查表明，城西初现中产痕迹，中产逐步向城西靠拢。鸟瞰住宅格局，在三环路内，城南城西集中了住宅区总量。在城南，人们观念中富人区，以棕北棕南为代表，而后形成桐梓林区，更是富中之富在城西，则以天府广场为圆心，以城西南双楠居住区和城西北花照居住区分别为起点和止点，从而形成了个扇形状居住带。在这个居住带内，已形成了双楠居住区抚琴居住区白果林居住区青羊居住区等相对成熟居住区，其余都为在建居住区。在整个城西住宅中，以多层建筑为主，建筑密度低，人口密度相对也低，绿化率高，小区环境相对较好，商业配套完善，不失为居家过日子理想场所。与旧有居住区不同是，在正在兴建居住小区中，城西新楼盘主格调是，打造市民买得起高品质住宅。方面，要保持城西整体川西建筑风格，保持区域建筑特色另方面，新建小区中楼盘大都定位在中高档住宅上。这种定位，无疑是打上了中产标签。从金牛区获悉，城西北经济圈规划方案正式出台。其中，条新改造干道将组建道新型产业带，成为经济圈主要骨架。预计年内，城西北经济圈将基本建成。川陕路重塑川西古镇解放北路驷马桥段，沿道路两侧发展精品饰材市场天回段主要发展农工机械产品销售市场带等，同时建设充满天回古镇文化氛围特色城镇，形成居民住宅休闲旅游协同发展。沙西线打造花卉世界二环路金府路段，两侧发展餐饮服务休闲娱乐等金府路以西，沿府河两侧，发展集花卉培育销售观光为体现代生态农业观光带。成灌路建最大石材城金牛宾馆以东，发展中高档居民住宅金牛宾馆以西，高标准建设金府石材城，使之成为最大现代化石材贸易专业经销区。届时，位于城西北个产业片区金牛高科技产业开发区会展商务区药品配送中心区将通过新型产业，形成城西北新亮点。城西房地产市场发展趋势无论是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，都是非常适合居住区域。市化是城西大特色，除了少数几个楼盘在亩以下外，其余都在亩以上，而花园蜀风花园城甚至达到了千亩以上。自从年花园率先进入城西这块领地，紧接着置信实业武海置业博瑞房产万博置业天邑房产天合房产中房集团等大批有实力开发商陆续进入。社区主题化城西作为后起之新贵，近年来发展迅猛，加之政府部门有意识地配合片区内企业加快金沙光华开发建设以及城西原有餐饮优势，而今城西已经成为中产代言，成为又张闪亮名片。片区内品牌发展商显然也是有意打造整个城西社区主题，使之得以如此迅速崛起。打出时光随意，生活由我博瑞都市花园除了打造都市文化社区外，更提出了健康快乐文明时尚新都市生活典范。社区生态化原有金沙公园杜甫草堂，加之后起之秀清水河市政公园使城西绿化更上个台阶而今浣花公园落成又再次为城西生态环境添上浓墨重彩笔。片区内，率先打出绿色生态住宅锦城豪庭为城西绿色生态打响了旗号，紧接着各大楼盘也尾随其后，无论是御都花园草堂之春还是置信金沙园博雅庭韵中华家园齐力花园花园等等名盘都分别在生态绿化上各具特色。毗邻金沙公园置信金沙园在川西民居风格上引入水景，结合社区内绿化精心地勾勒出清水河边亲水家园。花园社区内大主题园林大景观河滨公园个中心文化广场容积绿化率不含河滨公园构筑了个天然氧吧。中华家园为大家带来了北美风情尖屋顶维多利亚花园小区，这切都始终将中产阶层眼球牢牢抓住。社区景观化园林水景植物建筑构成了城西社区道道精彩风景线。花园通过水植物雕塑建造了大主题公园都市水乡置信金沙园通过水景雕塑环境设计塑造了园林水景健康水景休闲水景三大主题蜀风花园城则通过名贵植物把自己社区划分为兰苑竹苑菊苑梅苑桂苑个各具特色现代川西民居小区„„价格呈上升趋势。从上个世纪年代末到年代末，十年时间内，城西住宅由青羊小区安居型向锦城苑为代表康居型转变。房价也由元平方米路上扬冲高到了平方米。投资价值高。随着高新西区规划出台清水河治理金沙遗址公园规划修建，城西房地产开发变得异常火暴，土地也随之升值，特别是线带。以餐饮娱乐而知名线，其成熟配套和浓厚商业气氛，使它成为投资人乐土。户型趋向于小康型。城西早期开发了不少安居户型，主要以套二套三为主。新近开发项目在进行充分市场调查基础上，户型设计趋向小康型。城西在售楼盘综合状况。目前城西在售楼盘个，总建筑面积，其中电梯住宅，占，多层住宅，占，营业用房，占综合均价元，其中电梯住宅均价元，多层住宅均价元，营业房均价元确划分鼓励允许限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限部门垄断和地区封锁。在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展行业，可部分抵免企业所得税，对个人实业投资可全额或部分抵免相应个人所得税，加强规范化管理和正确引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中运行成本尤其是交易成本大幅度下降。年上半年全国房地产开发投资情况开发投资继续高速增长年，全国房地产开发完成投资亿元，同比增长，高于同期固定资产投资增长速度个百分点，占同期固定资产投资比重为。今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计完成房地产开发投资亿元，较去年同期增长，高于同期固定资产投资增幅个百分点，占同期固定资产投资比重为。其中东中西部地区增幅分别为，中西部地区增幅高于东部，其中个地区增幅超过。今年上半年，商品住宅开发完成投资亿元，同比增长，占商品房投资其中，经济适用住房完成投资亿元，同比增长，占商品住宅投资比重为办公楼投资完成亿元，同比增长，所占比重为商业营业用房完成投资亿元，同比增长，所占比重为。东中西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为。中部地区商品住宅开发投资略高于东西部地区。销售情况良好今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额亿元，同比增长其中销售给个人亿元，同比增长，所占比重为。商品房空置面积增幅较大年商品房空置面积比年净增万平方米，其中，空置时间在年以上净增万平方米，占竣工总量。空置年以上住宅写字楼商业营业用房增长速度分别为和。东中西部同比增幅分别为和，中西部地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅。中西部地区增长较快，有原有基数较小原因，但增幅扩大，隐含着潜在市场风险。今年上半年，这趋势仍在持续。仅月份，全国商品房空置面积同比增长，其中，商品住宅空置面积同比增长。价格稳中有升年，全国商品房平均销售价格元平方米，同比增长了，其中商品住宅销售价格为元平方米，同比增长。下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对个大中城市调查显示，年商品房价格上涨，土地交易价格上涨，房屋租赁价格上涨。房价上涨幅度远远低于居民可支配收入增幅。年上半年，商品房销售价格元平方米，同比增长了，其中东中部地区价格涨幅较高。有个地区商品房销售价格有不同程度上升，个地区涨幅在以上，分别为青海湖南浙江陕西。有个地区商品房销售价格有不同程度下降，分别为新疆河北四川广西北京云南辽宁内蒙。需求分析到土地开发利润最大化要求区域楼盘价位较高，竞争力弱。在户型分隔和布局上有定限制对项目本身形象起不到提升作用获得利润小不能很好营造环境方案五区域内消费人群对电梯公寓需求较大中等收入者对区域中高楼盘认可度大能够提升项目自身形象容易很好进行户型布局和特色环境设计可获得更多利润在环境设计和营造上有较大难度区域内同类物业较多，竞争激烈需花大量精力对项目进行包装和宣传开发周期长，资金投入较大财务测算比较总投入万元销售收入万元税后利润万元税前利润万元方案方案二税前利润率税后利润率方案方案二分析从绝对利润看，方案二比方案多万元方案为万元，方案二为万元。从利润率看，方案和方案二相当方案为，方案二为。二方案选取及建议经过对以上种方案综合对比，结合风险较小利润较大原则，我们建议本项目采用第二种开发方案。采用这种开发方案具有以下优势小高层电梯公寓在城西市场比较成熟，消费者认可度高，进入市场容易。小高层电梯公寓售价高，总体利润价值大。开发形式为小高层，土地利用率高。容易营造特色环境和建筑布局，能获得更多利润，显示更高档次。整个项目投入资金量少，金融融资可能性加大，难度减少。就财务指标而言，方案二绝对利润相对较高，具有较高经济效益而利润率方案二与方案相当。针对以上优势，此方案具有较强操作性和操作空间。就收益而言，收益相对较大，开发难度较小属于可操作性较强开发方案。三项目定位本项目定位为通过对上面方案比较，按照利润较大，风险较小原则，我们将此项目定位为纯居住型中档小高层电梯公寓。开发形式为层单元式框架结构建筑，具有较好内部环境和鲜明建筑特色生态居住小区，在区域内打造个高档次生态居住小区。六项目开发进度安排及资金筹措开发周期按以上方案本项目从立项拆迁到竣工交验产权办理共需时间为个月。二开发各阶段周期安排工作项目时间月备注立项初规设计报规项目施工图设计报建项目土建施工项目室内安装项目外装项目室外安装及环境竣工交验项目产权办理合计三资金筹措整个项目开发资金主要来源于三个方面其中开发商自有资金万元项目土地银行抵押贷款万元销售期销售回款万元四投资使用计划见附表七销售及经营收入预测电梯公寓销售收入估算电梯公寓按元计算项目销售收入二项目销售回款计划见附表三财务内部收益率财务内部收益率。根据现金流量表见附表计算可