台建设影响，工期较长，这将导致资金回现周期长，影响项目动态收益水平号地块为非收益项目，开发时间介于号地块之间，隔断并拉长资金回现时间，这意味项目利润率利润总额总投资税后成本利润率净利润总投资销售税金及附加测算销售税金及附加计算基数中不包含保障性住房返还收入。按规定，深圳市房地产二级市场转让税费主要是营业税销售额，教育费附加营业税，城市建设维护税营业税，印花税销售额，堤围费收入额亿以下按照计算，亿以上按照计算，本报告统按照计算合计为销售额，即，万元。经营费用税金及附加测算费用房屋租赁管理费为交给房屋租赁管理所费用，按照租金计算，房屋租赁管理费为出租房屋费用，参照中介佣金，取租金，维护费根据世联经验取租金，合计为租金。税金及附加按规定，深圳市房地产租赁税费主要是营业税租金，教育费附加营业税，城市建设维护税营业税，印花税销售额，堤围费收入额亿以下按照计算，亿以上按照计算，本报告统按照计算房产税租金，土地使用税按照土地等级征收，本地块按照元平方米年征收。土地增值税测算按照中华人民共和国土地增值税暂行条例规定和根据深圳市人民政府关于深圳市开征土地增值税有关问题批复深府办函号要求，深圳市从年月日起开始征收土地增值税。对于普通住宅项目增值额低于，免征土地增值税，本项目增值额低于，按照免征考虑。计算内容，详见附表项目销售收入与经营税金及附加估算表商业收入详见附表项目出租收入与经营税金及附加估算表项目结果指标分析在考虑保障性住房成本返还情况下，项目静态盈利能力很低，动态盈利能力不足。若考虑保障性住房建设引发所有成本都可以获得回收情况下，即不考虑建设保障性住房情况下，只建设单身宿舍住宅商业及配套情况下，项目静态和动态指标均可以达到行业收益水平。表项目结果指标对比表序号项目整体指标成本返还整体指标含财务成本返还号地块指标单位占地面积，总建筑面积，计容积率面积，收益面积，总投资，万元保障性住房万元经营收入，万元利润总额，万元税后利润，万元税前总投资利润率税后总投资利润率财务内部收益率财务净现值，万元税后年均投资利润率年注整体指标是保障性住房按照不含财务费用成本返还价，万元返还情况下结果指标，整体指标是保障性住房按照含财务成本总投资，万元返还情况下结果指标号地块指标指单纯只进行号地块投入结果指标由于商业所占比例较小，因此年均投资利润率按照建设期加销售期考虑，即按照年计算项目风险分析及防范建议风险分析工期影响项目开发建设受平台建设影响，工期较长，这将导致资金回现周期长，影响项目动态收益水平号地块为非收益项目，开发时间介于号地块之间，隔断并拉长资金回现时间，这意味项目将高科技研发基地和重要港口门户地区。图大南山法定图则南油工业区突堤商务区海上世界大南山四海社区赤湾港物流港口片区花园城社区本项目位置数据来源深圳市规划网项目西南侧即为赤湾地区，赤湾区城市发展目标是高标准建设，以港口作业区临港产业区和生活服务区三大主要功能区为主现代化综合港区。赤湾区功能定位是集水陆运输货物仓储临港工业等多种功能于体综合性港区。规划发展意向根据规划，片区应利用大南山公园别墅区人行入口，组织大南山公园海上世界深圳湾滨海休闲带人行空间联系，体现山城海相互交融。随着深圳市城市总体规划草案出炉，深圳发展重点再次向西扩展。前海中心跃而成焦点，深圳有望出现第个真正国际滨海建筑群落。项目目前拥有陆路水路交通优势，未来将规划地铁号线和号线，城市内外交通便利性将进步提高主要交通干道主干路兴海大道，双向车道南海大道，双向车道港湾大道，双向车道月亮湾大道，双向车道，通过月亮湾大道和南海大道便可以和西部通道相联。西部通道开通，将引发香港和蛇口经济良性发展集群效应，地两检以及小时通关将彻底改变蛇口片区面貌。随着西部港区大规模扩建以及未来规划中广深沿江高速开工建设，蛇口未来发展将不仅限于辐射深圳区域，而将成为深港国际大都会重要核心之整个珠三角交通枢纽。次干路兴工路沿山路工业八路荔湾路铲湾住区域边缘地带。无可延展性项目周边荒芜，未来无集中住宅供应，项目所在位臵区隔独立，无可延展性。不纯粹项目紧邻兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目发展带来定不利用影响。