买断部分酒店单位产品所有权，除部分时间自己使用外，统将其它时间住宿权委托酒店管理方经营，自己获取经营利润经营模式。自年，第批真正意义上分时度假酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起后，即在瑞士和欧洲传播开，之后年逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展。产权酒店这种新颖经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。据资料显示，全球产权酒店年年平均增长年，在全球个旅游目地有万个家庭购买了产权式酒店到年，全球个国家个旅游目地有万个家庭购买了产权式酒店。年代到年代初，全球引入产权式经营旅游目地数量增长了倍，年代初，全球产权式酒店销售收入已达亿美元，到年就飙升到亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中种重要经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐投资工具。在我国，国内最先引入产权式酒店模式是海南省三亚市，约于年。那是在房地产市场低迷时候为了摆脱楼盘滞销困境而不得已策略，没想到这不小心就撞上了房产投资新浪潮腰。作为这种旅游与房地产相结合物业开发模式从年起开始风靡全国。随着国内经济和旅游业迅速发展，产权式酒店这种深受国外中产阶级青睐投资品种登陆中国。从海南岛到北京，从重庆到上海，产权式酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势。深圳大梅沙雅兰酒店三九集团丹枫白露北京金色假日快乐无穷大龙庆假日乡村俱乐部海南博鳌南色海岸南海传说三亚海景温泉大酒店黄金海岸花园上海凤凰大厦秦皇岛维多利亚海湾是以水景为主题来包装项目。经历了九十年代海南房地产泡沫经济灾情之后，三亚房地产市场在新轮经济增长下，伴随着全国房地产市场快速发展，终于伸展着身形，渐渐复苏发展。年，三亚市商品房销售价格同比上涨了，而在过去年中，三亚楼市上演了年价格上涨倍神话。三亚房地产成交量自年初以来都是枝独秀，似乎没有受到金融危机影响，但随着金融危机延续深化，消费者购买行理性，潜在客户大多会采取持币观望态度。据统计，三亚房地产是岛外人群购买，且大多是二三套房以上置业。三亚旅游市场构成及其发展趋势。随着人们可支配收入持续增长，旅游消费市场日渐膨大，旅游人群主要来自中国大中心城市中产阶层，而他们将形成三亚新旅游产品主要基础市场见下表。三亚市旅游群体多样化，并且有向高端群体即高收入高学历高职务社会主流群体发展趋势。到三亚旅游客流量以年增长率在递增，几年之后将会有相当数量高端人群来此生活休闲度假，所以就必须有相应符合其身份居住场所，有满足这个群体生活工作通信保健医疗休闲娱乐等各方面需求各类场所设施。旅游群体两级分化现象在旅游市场由来已久，而社会主流群体需求取向将代表并决定未来旅游市场发展趋势。三亚独有热带旅游资源随着每年万登岛人次亲身感受与传播，所产生影响力是任何宣传媒体所不能比拟。只有超前考虑即将到来海南度假旅游热，建造规模化符合海南三亚规划及特点达到国际水准大型或超大型高星级度假酒店，才能够有足够聚向力来吸引到三亚度假居住社会主流群体。综上所述，酒店开发有着良好外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本项目面对市场基础。市场供求分析目前，三亚市约有客房间。根据现有规划还将在亚龙湾旅游度假区内新建客房间。海南新建高星级酒店客房大多数都要集中在三亚旅游圈内。按有关部门预测统计，到年三亚旅游圈内高档酒店客房总数将达到项目概况资新浪潮腰。作为这种旅游与房地产相结合物业开发模式从年起开始风靡全国。随着国内经济和旅游业迅速发展，产权式酒店这种深受国外中产阶级青睐投资品种登陆中国。从海南岛到北京，从重庆到上海，产权式酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势。深圳大梅沙雅兰酒店三九集团丹枫白露北京金色假日快乐无穷大龙庆假日乡村俱乐部海南博鳌南色海岸南海传说三亚海景温泉大酒店黄金海岸花园上海凤凰大厦秦皇岛维多利亚海湾碧海蓝天大连海昌欣城杭州黄龙月亮湾大酒店等项目接踵而来。二酒店引入产权式酒店模式情况分析市场形势分析客观区域市场分析酒店定位是中国海棠湾旅游度假区豪华五星级度假酒店酒店是旅游产业链中重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大类型之。项目所处市场形势利好。三亚市是我国近年来旅游业发目录第章总论项目概况二项目提出背景及建设必要性第二章市场调研及前景预测产权式酒店概念二酒店引入产权式酒店模式情况分析三本项目优劣势分析四项目前景预测第三章项目定位主题定位功能定位市场定位项目建设方案及规划设计定位价格定位第章总论项目概况项目名称圣豪度假酒店项目地址中国•海南省三亚市海棠湾项目区域交通项目所在地位于中国三亚市与陵水黎族自治县交界处土福湾内，三亚海棠湾镇藤桥河出海口东侧，其距离三亚凤凰国际机场约公里，距离三亚市区陵水县城均约公里，年东西线高速贯通后，从三亚凤凰机场至地块将从目前小时缩短至分钟左右，交通可达性将得到大幅提高，与从机场到亚龙湾所需时间相间。据了解，大量具有国际声望五星级度假酒店已聚集海棠湾，这将有助于海棠湾在海南岛营造出处目地。已经确定酒店项目包括菲尔蒙特康拉德逸林至尊精选及喜来登度假酒店，传闻中开发项目有香格里拉酒店和威斯汀酒店，下表显示了年至年期间到访三亚游客情况值得注意是，就目前来看，三亚仍然是处重要国内旅游目地。在所有到访游客中，境外旅游者包括港澳台客人不足。必须注意是，虽然由于经济危机影响不同水准五星级定位酒店项目使得海棠湾开发显得有些混乱。海滩上沙子略显粗糙。暴露海滩使得海上风大浪急，冬季不适合儿童活动。已有好几家五星级酒店，竞争力较大。四本项目前景预测本项目为综合业态项目，酒店商业住宅相互依托，给未来酒店项目带来较稳定发展空间。项目较好地理位置及投资机遇，可以在投资后比较显著获取阶段性效益。在项目区域内高星级酒店缺乏市场形势下，树立示范标志，易于扩展知名度和获取较大利益回报。本项目区域政治经济金融文化艺术以及外商投资不断发展，奠定了项目发展空间和良好市场前景。伴随着国际旅游岛软硬设施不断完善，海南未来旅游业发展前景也十分乐观，圣豪酒店也将为国际旅游岛建设作出贡献，实现经济效益与社会效益双赢。可以预测，本项目具有较好市场前景。第三章主题定位圣豪酒店将建设成为以热带雨林景观娱乐购物服务产权式酒店接待为主题绿色生态海景度假型酒店，项目建成后座设计风格独特洋溢浓郁热带滨海度假特点功能配置齐全规模化度假酒店将展现在世人面前，它高星级高标准软硬件环境，必将吸引众多来海南三亚旅游度假游客，使之成为他们首选下榻地。二功能定位本项目总建筑面积约平方米客房面积分布如下表其它功能部面积分布如下表三市场定位五星级度假型酒店，突出以接待豪华旅游客户为主。该项目客源目标定位为中高收入阶层旅游人群高层次国当，地块离东线高速出口约公里。项目地形地势项目总占地约亩，海岸线长约米，地块纵深米左右。地块东边为农业用地，西至世知酒店，北边腹地为鱼塘，向北三公里左右到东线高速出口，南边面海，地块海岸长约米，沙滩朝南，沙质及海水质量良好，沙滩后有米宽椰林带，其后纵深公里为农业用沙地，地块地势较高，受海啸等自然灾害影响小。二项目提出背景及建设必要性海南省近年经济发展稳健，投资条件成熟总体经济增长幅度高于全国平均水平建筑业和固定资产投资稳定增长三亚市产业结构调整成绩显著，投资环境大为改变全市经济发展连续保持强劲增长态势旅游业发展势头迅猛，旅游接待水平进步提高软硬环境治理卓有成效海南旅游产业发展现状国际国内旅游业现状海南旅游市场发展现状海南旅游资源利用及旅游产品开发现状海南旅游产业发展定位海南发展旅游产业资源优势海南旅游产业发展定位三亚旅游圈在海南旅游产业中位置显赫项目地提出及目标基于多年项目运作经验及对海南三亚旅游房地产市场理解，在经过深入区域及行业调研后，结合公司在三亚旅游房地产市场发展战略，确立在三亚市海棠湾地区启动开发建设大规模热带雨林特色，集旅游休闲会议购物等功能为体绿色生态海景度假酒店项目。在三亚市当地政府支持下，我们提出了利用三亚市海棠湾地区独有自然景观及旅游资源优势，开发建设圣豪度假酒店暂定名项目建议。双方旨在通过度假酒店项目开发建设，加强海棠湾地区在会议及商业服务等方面配套服务功能，完善亚龙湾地区旅游休闲度假功能，提升海棠湾地区整体形象。圣豪度假酒店项目将瞄准国际级旅游目地建设标准，融独特性多样化生态环保度假休闲观光购物等多种旅游居住新概念于体，高标准地建设个大规模绿色生态各功能配套齐全海景度假酒店。第二章市场调研及前景预测产势利好。三亚市是我国近年来旅游业发展最迅速城市之据统计，三亚市去年游客接待量特别是入境游客接待量实现较大幅度恢复性增长。年，三亚市旅游业继续保持稳步发展，预计全年接待过夜游客将首次突破万人次，同比增长。年三亚市预计实现旅游总收入亿元，同比增长，其中国内旅游收入亿元，同比增长旅游外汇收入亿美元，同比增长。据介绍，年入境游客大幅增长得益于国家赋予海南国际旅游岛多项优惠政策。年月，公安部批准海南在已有国免签证基础上，先期增加芬兰丹麦挪威乌克兰哈萨克斯坦国为入境免签证国家对俄罗斯韩国德国国旅游团组团人数放宽至人以上含人，入境停留时间延长至天。同时，年元旦起实施针对境外游客离境退税政策，也在定程度了吸引了境外游客前往三亚旅游购物。近年来，三亚市不断完善旅游公共服务体系改善旅游环境推进重点项目建设，加强航班航线建设及旅游推介，国际影响力不断加大，吸引境外游客纷至沓来，美誉度不断上升。年，三亚市投入重点项目个，年度计划投资亿元。截至月底，已实施建设重点项目有个，完成投资亿元。其中，海棠湾国家海岸旅游基础设施海棠湾国家海岸旅游