时，项目销售净利率低于，项目投资回报将受到定影响。第七部分综合分析与建议从以上项目环境市场财务经济分析可看出本项目投资，正处于上海市嘉定区房地产市场平稳上升时期，各方面时机都比和统规划。参与竞标家市内外大型房地类比别墅项目。嘉定区东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅普陀区美墅南汇区康桥半岛对比并量化本项目同各类比别墅项目各价值要素对比值可类比项目详细资料见第三部分第三小节。量化标准以低成本改建后东海别墅为标准，东海别墅各项为，优于东海别墅则分值高于，比东海别墅差则分值低于，各价值要素赋予相同权重，得出综合分值。项目东海别墅改建后东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅美墅康桥半岛地段市政交通及直入交通便利性周边自然和绿化景观教育人文景观周边社区素质周边市政配套便利性产品建筑风格和立面设计材质物业类型单体户型设计建筑空间布局和绿化景观小区配套物业管理形象包装和营销策划开发商品牌和实力政策上利好综合分值根据价值要素对比值，结合各类比别墅项目均价，通过算术平均法推断出本项目可实现均价本项目可实现均价可类比别墅项目均价可类比别墅项目综合分值均价元平方米综合分值东海别墅可实现均价元平方米东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅美墅康桥半岛算术平均值东海别墅可实现均价三大价位低价位元平方米，中价位元平方米，高价位元平方米。根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能市场均价可类比区域公寓与别墅价格比值测算可类比区域公寓均价元平方米别墅均价元平方米公寓与别墅价格比值普陀桃浦区闵行春申区松江新城区南汇康桥区浦东金桥区算术平均值目前东海别墅周边公寓基本为南翔镇商品房，均价为元平方米，以比例计算，本项目可能市场均价为元平方米。若以即将起动南翔星城项目为标准，本项目可能市场均价应高于为元平方米。结论东海别墅可实现均价三大价位低价位元平方米，中价位元平方米，高价位元平方米。二东海别墅元平方米均价预测与别墅市场有效需求相致据新民晚报报道，年独立别墅仍旧是需求主流，占总体需求，其余依次为双联体别墅排屋概念性层叠别墅。超过半数客户要求花园面积在平方米之间，七成以上客户房型需求面积集中在平方米之间。但就总体承付能力而言，心理价位在万元间达，万元以下为，与需求主力面积段较为匹配。作为独立别墅东海别墅，其主力户型面积在平方米，与潜在需求致。若以元平方米均价计算，则总价在万元，也与潜在需求致。三分析各价位下均价销售风险均价销售风险低价位元平方米获得基本运作收益和基本市场投入收益，承担较小市场风险中价位元平方米获得高市场收益和基本风险收益，同时承担定市场风险高价位元平方米完全风险出发，获得高风险带来高收益，承担较高推案风险综合结论鉴于本项目改建可以增加本案附加价值，本项目可选择元平方米入市，随着人气集聚和认知度增强，地产大发展年，楼市各项指标居高不下，房地产开发规模商品房供应量预售登记面积和商品房价格水平均不同程度地超过年全年水平。年上海房地产业全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长。房地产开发与销售同步增长。从开发看，全年商品房施工面积万平方米，比上年增长竣工面积万平方米，增长。从销售看，全年商品房销售面积万平方米，比上年增长，其中商品住宅销售万平方米，增长。在商品住宅销售面积中，个人购房比重已达，比上年提高个百分点。存量房产交易稳步上升。全年成交过户面积万平方米，比上年增加万平方米，增长。房屋租赁市场交易活跃。全年商品房屋出租面积万平方米，比上年增长。所有数据来自上海统计局发布年上海市国民经济和社会发展统计公报和上海房地产交易中心公布统计资料年三大热点赛车场落户上海安亭年世界博览会落定上海环球影城主题公园将在上海浦东三林地区建设给上海楼市注入了新动力，未来几年上海楼市将持续看好。三上海别墅市场全面繁荣，量价齐升来自上海市房地产交易中心资料显示，从年月至年月，上海市共有余个别墅项目推出，累计供给量达到套，其中消化量为套，销售率平均达到。其价格段主要出现在万元中低档别墅区间。可以说，别墅类主宰正被普通购房族所关注和青睐。同时，上海市别墅价格大幅上扬。年四季度市场成交平方米均价预测与别墅市场有效需求相致三分析各价位下均价销售风险第六部分项目投资收益分析销售收入预测二别墅成本预测三项目利润测算四现金流量测算五经济指标汇总六敏感性分析第七部分综