万，其中户籍人口万。规划状况全区在规划布局及功能分工上，按四大组团进行开发建设新安西乡福永组团重点发展商贸金融旅游信息咨询等第三产业和高科技产业，建成现代化经济中心城市，成为行政经济商贸金融和文化中心。沙井松岗组团以发展工业为主，积极发展资金技术密集型电子机械精细化工和建材行业，建成现代化城区。龙华观澜组团重点发展仓储业，并相应发展些工业商贸业和第三产业，成为福田中心区延伸和后备服务基地。石岩光明公明组团主要保持良好生态环境，发展无污染耗能少轻工业高科技产业生态农业旅游观赏农业。经济状况区自年以约占，建面万平米项目占，万平米项目占，万平米以下项目占，考虑到未统计到楼盘主要是未知名小项目，所，我司拓展人员在拍卖之前，与多家有意向发展商做了沟通与交流，对对方拍卖意向及对中心区地块看法做了了解，经过内部讨论与分析，结论如下中海经营稳健，只有土地价格在可承受合理范围内才会决定拿下，不会做无把握事情，这也是这家公司在招标拍卖市场总是铩羽而归原因。据了解，中海深圳地产正在做该项目研究工作。百世达土地储备已经不多，除了年竞拍获得红树湾地王地块本年竞投获得大梅沙中心岛项目该项目规模较小，且在短期内不具备开发条件，已经没有太多土地储备，而且其土地拓展基本上采取竞投竞拍方式来获得，再加上百事达对中心区也关注已久，我们认为百世达竞拍拿下欲望较强。泰华虽然资金实力雄厚，且是地王，但是去年红树湾竞拍已经消耗了个亿资金，另外，泰华在中心区储备有块土地，预计泰华无意该拍卖地块，但是它定会参加，其目应当是抬高土地价格。万科目前在深圳未动工项目尚有万科四季花城第期，金域蓝湾二期，大梅沙项目，尽管其土地储备丰富，但考虑到万科在土地储备上激进，我们认为万科将在地价合理范围内，在今年大块土地出让中至少拿块中心区拍卖地块坂雪岗工业区，至于是拿哪块，要看地价情况。和黄曾在今年初高跟鞋地块拍卖中举牌，尽管未能折桂，但其进军心态已显露无疑，但是与对方沟通过程中，感觉对方对中心区地块兴趣不大。对方拓展人员透漏，该公司西乡项目已经开始报建，预计年半开发销售完毕。对方之所以对拍卖地块兴趣不大，主要是对地铁何时开通到拍卖地块周边潜在供应量很大等问题所困扰。本地开发商尚有鸿荣源，其在香蜜湖馨园将在年内动工，而且它在尚有丽景城在销售。而且，洪荣源在中心区尚有块土地，我司深圳地产公司目前尚有国网项目龙华牛栏前项目，我们储备土地主要是为了年开工，年贡献利润，而招标拍卖土地要求次性付清地价款，财务成本较大，因此，要综合考虑比较次性支付地价财务成本与地价升值空间来决定竞拍决心。至于其他国有开发商，竞拍成功可能性不大当然，不排除香港地产商及其他不知名地产商异军突起第章结论基于前面十章分析，我们认为项目最低获利符合公司基本要求项目风险基本处于我司可接受范围内项目规模可以满足公司未来五年开发要求综上所述，建议集团竞拍该项目。附件中心区规划图中心区项目开发进度计划项目现金流量表中心区周边楼盘调研表弘雅花园丽景城发展商鸿荣源地址区西乡大道与前进路交汇处规模占地万平米，总建面近万。容积率。住宅面积约万平米，商业约万平米建筑栋多层，栋小高层，栋高层。多层小高层梯四户，高层梯五户。坡度花园，绿化率。户型总户数户。平米约占，两房中送错层户数约占平米约占，送错层户数约占平米约占，送错层户数约占平米约占。价格元。高层元，多层元，小高层万商品住宅办公楼商业用房施工新开工施工新开工施工新开工全市变幅区变幅供应情况随着房地产市场发展，区推盘量年年猛增，特别是年推盘量增幅最大，达到，名列全市各区首位，供应量达到全市。今年上半年，区推盘量增幅仅次于南山区，占全市供应总量，下表深圳六个区上半年商品住宅批准预售面积。深圳市商品住宅批准预售面积按区域分单位万年度批准预售面积其中罗湖区福田区南山区盐田区区龙岗区上半年销售情况最近几年，区房地产成交量稳步增长，年区成交住宅建筑面积万平方米计套，均快速增长势头。区对深圳市经济发展起着举足轻重作用。自年以来，区产业结构调整升级步伐加快，整体经济素质得到提高，三大产业结构比例年为，与建区前相比更加科学合理，第二产业在国民经济中支柱地位