投资完成额中商品住宅办公用房商业用房和其他用房所占比重分别为和办公用房及商业用房严重供过于求现象得到初步改变，商品住宅成为房地产开发主体。而从年月竣工面积数据看，以上四类物业之间比重分别为和，得到进步优化。在商品住宅销售中，年月销售面积为亿平方米，占同期竣工面积。其中，销售面积增幅为，竣工面积增幅为，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅个百分点，这表明空置矛盾正在得到缓解。从价格走势看，商品房销售价格稳中有升，平均销售价格由年每平方米元，提高到年元。其中商品住宅平均销售价格由年元，提高到年元，年均增长。年月，商品房销售价格每平方米为元，同比上升。仍显著低于同期左右增长幅度，表明房价上涨是在经济增长所能支持范围之内。年我国出台了许多房地产政策，而这些政策共同点就是要在发展中求规范。在年房地产业发展中，也还存在着或新出现了些值得关注结构性矛盾及局部过热问题。针对这些问题，年政府出台了些对我国房地产市场未来发展具有重大意义政策。年初国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控紧急通知决定清理违规设立各类园区和加强土地供应管理，停止别墅类用地土地供应。月份最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释规定，这对治理虚假广告和重复抵押，防范金融风险，规范市场秩序起到了重要保障作用。月，中国人民银行关于进步加强房地产信贷业务管理通知规定，这些规定对于防范金融风险规范市场秩序维护房地产业可持续发展将产生十分重要作用。月，国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知在充分肯定房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济支柱产业基础上，重申发挥市场机制在房地产业资源配置中基础性调节作用，并在完善供应政策改革住房制度健全市场体系发展住房信贷改进规划管理调控土地供应加强市场监管整顿市场秩序等多个方面都作出了相应规定。通知提出要努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，这将是今后若干年里中国房地产市场发展基本要求。二江苏省大丰市房地产市场分析经济状况大丰地处中国东部沿海开放带，属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，区位优势十分突出。大丰经济发展迅速，工业经济不断壮大，农业经济特色明显，第三产业蓬勃兴起，对外开放不断加强，大丰社会全面进步，城镇建设步伐加快，交通通讯日益发达，科教和各项社会事业欣欣向荣，是江苏省首批文明城市。大丰经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段，其经济指标绝对值增长较快。年全市预期完成预计全年实现亿元，同比增长原口径财政收入亿元，剔除出口退税免抵调库增值税规范而求得可持续发展之路前进。年，房地产市场将继续按三个基本要求保持快速发展势头。我国将把扩大消费作为扩大内需着力点，住房消费也将继续升温。为了保持房地产市场健康发展，政府将继续采取系列措施，通过加强土地市场建设，压缩房地产信贷，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快房地产投资，适当控制房地产市场价格，防止泡沫经济产生危害国民经济发展和社会安定。公积金归集商业银行住房贷款有力支持房地产融资多元化发展国内房地产企业日益加强房地产基金关注与需求，国外房地产基金纷纷酝酿在国内建立基金市场，都将对房地产基金建立产生积极促动作用。预计年，随着中国市场逐步国际化，地产信托和房地产基金等融资方式将得到进步拓展。在充分资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论国家宏观经济形式是可喜，与房地产有关政策和法规有利于房地产市场进步发展和活跃，因此可以说新天地花园项目在投资机会选择决策地段选择决策这两个方面是有充分科学根据。第三章项目周边物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作基础，是在地域选择后进行多项生活指标调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块地理环境，大丰房地产市场，地区既有生活消费条件，住宅消费者等几个方面调查，为项目可行性分析和研究提供充实研讨依据。投资地块地理环境本项目位于江苏省大丰市开发区内，地处中国江苏省中部，长江以北，黄海之滨。全市总面积平方公里，总人口万。辖个镇和个港口经济区，从区位状况来看，其地处中国东部沿海开放带，从属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，经济发展区位优势十分突出。这里与中国最大城市上海和江苏省省会城市南京相邻，铁路高速公路穿境而过，南京禄口机场和盐城机场近在两侧。被中国国家交通部列入九五规划万吨级泊位大丰港现已开工建设，建成后将成为类口岸，直接通航韩国日本香港等国家和地区。大丰市已基本构建了较为完善基建设施与交通网络，为其更好融入中国最具经济活力区域长江三角洲，奠定了基础。特别需要指出是待沿海高速公路即同三高速公路营建完成后，大丰同长江三角洲核心区域上海经济地理距离将大大缩短，极具潜在区位优势，给大丰市带来接受发达地区强辐射新机遇。二区域分析本项目位于江苏省大丰市经济开发区内，占地亩，东临规划中城市中轴线常新路，南接城市交通干道南翔路。地块规整，基建配套水电气污系统完善，基地西靠经济开发区核心地块，东临大丰市各行政单位，潜在客户群体较为广泛，这是该项目显而易见优势。综上所述，鉴于该地区潜在区位优势和明显成本优势决定了其经济将会进入加速期，在可预见将来其区域购买力将出现质飞跃，尽管目前其各项经济指标并不十分突出，但从房地产项目开发先导性周期性等特性以及近期周边地区级市场价格上涨态势来判断，该区域房地产二级市场上涨空间将十分巨大。三大丰项目周边主要案例分析析三项目周边主要物业分析四消费者调查分析第四章项目开发经营优势点与机会点分析房地产投资项目开发经营机会形成模式二项目开发经营优势点三项目开发经营机会点第五章项目定位目标市场定位二产品定位第六章项目规划建筑设计建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目总体规划建议二住宅建筑设计建议三小区配套设施建议四环境艺术设计建议五道路交通设计六绿化景观设计第七章项目开发经营策略及投资估算项目开发经营策略二项目投资估算三项目实施进度安排四项目投资与筹资计划第八章项目开发经营状况分析项目价格定位二项目销售计划三项目销售收入估算四项目经营成本估算五项目利润估算六项目现金流量财务净现值及财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析项目盈亏平衡分析二项目敏感性分析三项目开发经营主要风险及对策分析第十章结论与建议第章前言报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块市场价值进行合理评估。对项目可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议。结合公司状大丰市目前真正从产品本身出发，具备较先进规划理念个案屈指可数。以下将对该市几个代表建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室变电站，部分为收益较少物业，且要投入定经营费用，如幼儿园会所。故公建项目经营收入本报告中均未考虑。项目价格定位根据对项目周边同类物业价格及销售情况分析，结合本项目建筑成本竞争对手和市场需求等对方面情况，对项目作如下价格定位多层住宅元小高层住宅元别墅元商铺元二项目销售计划根据本报告项目经营策略实施进度安排本物业供需状况调查，以及本物业设计水准，确定新天地花园项目销售计划表。三项目销售收入估算据前文确定项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况如下表五六。四项目经营成本结算项目经营成本包括建造成本销售成本销售税金和财务费用。其中建造成本当年建筑面积项目总建筑面积总建筑投资上述公式仅为近似计算。销售成本含广告费人员工资办公费等，按销售收入计取。营业税及附加税合计为销售收入。④土地增值税按销售收入预征。财务费用为项目开发经营期间利息支出。五项目利润估算根据新天地花园项目投资安排筹资方式建设进度销售情况，项目利润计算如表二。六项目现金流量财务净现值及财务内部收益率项目全部资金现金流量表表八财务净现值与财务内部收益率根据表八可计算出全部投资财务净现值和财务内部收益率。其中财务净现值万元财务内部收益率由上述计算可知，项目财务净现值，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上经济上可行性，项目财务内部收益率，且水平较高，表明项目具有盈利能力。第九章项目开发经营风险分析本章拟对新天地花园项目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中主要风险进行定性研究并提出相应对策。项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。项目经营收入保本点分析项目经营成本万元，保本点即销售收入达预测收入时，项目处于盈亏平衡状态。项目经营成本保本点项目保本开发经营成本万元，保本点即项目开发经营成本达到预测成本，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同，这是按照计算期平均状态计算结果。二项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期变化，故项目总投资额可能会发生些变化，估计最大变动幅度达，如果投资额增加，那么从全部资金现金流量表表十情况来看，万元，项目仍然可行。项目销售收入在开发经营各个过程中，由于销售收入预测主要是建立在对本项目未来前景分析及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上细项目特点，探索项目开发经营可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施优化提出建议。二报告编制依据江苏省大丰市市规划局规划方案国家建设部及江苏省颁布与房地产相关法律与政策现场勘察和实地调研所得资料。上海置盛房地产经纪有限公司提供资料三项目概况大丰市位于中国东部沿海，江苏省中部，东临黄海，属长江三角洲经济区，市区西部大丰经济技术开发区是江苏省省级经济开发区