目经济评价方法与参数第二版。投资估算编制范围项目总投资主要包括土地出让费用前期费用酒店及会所工程改造费街区改造及装修费用室外及配套设施费用花园工程和花园地下停车场以及项目有关不可预见费管理费用，还有拆迁置换费用等。投资估算估算项目总投资为元本项目投资估算结果详见附表花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目静态投资估算表二投资计划年元年元年元项目投资计划详见附表花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目资金计划表。三资金筹措本项目总投资元，通过三种方式进行资金筹措，分别是企业自有资金项目融资银行借款等表外融资销售产权商铺返租四还款来源及计划本项目还款来源主要有酒店经营利润测算期内年均元物业出租利润测算期内年均元预计测算期初平均租金为元日平方米，预计到测算期中平均租金上涨达元日平方米，并持续到测算期末。产权商铺销售收入元，预计年销售产权商铺，平方米，销售加权平均价格元平方米，实现收入元。按照支付回报，返租期限年。详见附表花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目酒店经营预测详见附表花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目现金流量表第九章本项目经济效益分析经济效益分析参照国家计委建设部颁布建设项目经济评价方法与参数。第二版有关内容及深度要求，结合本项目实际情况，在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目财务效益与费用，计算财务评价指标，考察项目盈利能力偿债能力，据此判断项目财务可行性。经济效益分析基础参数选取正确选择基础数据和参数是项目经济效益分析前提，直接影响分析结论。经济效益分析基础参数包括土地出让金和拆迁置换费用税费贷款利率项目计算期财务基准收益率等。土地出让金和拆迁置换费用估算根据现行土地政策房屋买卖过程中房屋座落土地使用权未办理出让手续需要补交土地出让金，费率为房产评估价，考虑到政府对风貌建筑保护性开发支持，本报告未将上述土地出让金纳入计算。税费率营业税及附加税率取所得税税率取。其他本项目物业出租应交纳房产税，但是通过改变纳税方案可以节约部分税务支出税收优惠参与本项目投资可享受有关税收优惠，优惠幅度巨大，应尽量争取享受津财税政号税收优惠。本项目测算时，是按照享受营业税和所得税优惠计算贷款利率根据中国人民银行公布最新商业银行贷款利率，年期长期贷目周边缺少休闲娱乐场所，因此有利于本项目开发和运作。天津市缺少个集餐饮旅游休闲娱乐文化为体中高档次综合消费区，而本项目绝佳地理位置很好城市地位以及深厚中西文化资源，是本项目开发最好时机。四威胁天津市近年来开发了多个类似项目，如意式风情区，奥式风情区等，功能定位有与本项目有些相似，因此会对本项目产生影响。天津休闲娱乐场所杂乱，市场不成气候，不利于形成市场人气。劝业场商业区品牌鱼目混珠，特色较差，高端客群难以进入该区域。如现有消费者心理状态时间持久，势必会影响到本项目效益。综上分析，我们如能发挥并利用好本项目区域环境人文品牌和政府支持等优势，把握机遇，将本项目打造成天津乃至全国旅游亮点前景良好。具体做法是，对金街滨江道商业街进行统策划统标识重新定位调整消费结构，引导消费潮流，打造差异化产品，提高消费档次，吸引高消费人群挖掘历史文化，利用欧式建筑特色，加强国内外招商引资活动，扩大影响力拓宽改造道路，解决停车难题，等等。通过这些措施规避劣势，降低威胁，确保项目圆满完成。第四章项目定位市场调查数据表明，天津及周边地区对高档酒店式公寓特色商业及高档餐饮娱乐市场需求，足以支持含有高品质酒店式公寓法式风情商业街高档餐饮娱乐和文化休闲等业态花园法式风情区项目。天津城市居民购物习惯仍然以步行街为主流，而所有商业物业中，步行街能够更好地体现商铺均好性。因此，本项目决意创建天津第个国际级法式风情商业街区，打造公园式购物环境。为此，我们委托国际流策划公司美国世邦魏理仕公司对项目进行全程策划，完成了基础研究及项目概况块规模地块规模为意义上服务式公寓。文化艺术及休闲娱乐市场文化艺术及休闲娱乐市场是个庞大复杂市场，根据各市场特征以及消费者类型，将其整体市场分为文化艺术市场传统休闲娱乐市场和新兴休闲娱乐市场三