伐，青岛各周边市区商业价值凸现，许多空置地块有待开发，但由于农业人口占大多数，缺乏完善配套公共服务设施，环境质量低下。为了使人民群众安居乐业和社会稳定，不断提高市民居住水平，使青岛市住宅实现大跨越，大埠东村委会建议开发建设大埠东村村庄改造项目，将其建设成为具有二十世纪特征现代化居住小区，推动市北东部住宅建设向更高层次发展。本着认真贯彻落实胡总书记讲话和三个代表发展三农重要思想以及国务院关于进步深化城镇住房制度改革，加快住房建设通知精神，积极呼应青岛市政府利民措施，美化城区，增加社会经济效益，完善项目周边配套设施，改善农民生活居住环境。拟通过对大埠东村村庄改造项目所在地块进行细致勘测规划，新建总面积平方米，集多层小高层写字楼商业网点于体大型现代化居住社区。为了加快项目实施，特作本可行性研究报告报审。第二节项目建设必要性符合国家地方政策项目符合国家九五及年远景目标规划把住宅产业作为国民经济支柱产业规定精神符合青岛市九届人大会议通过政府工作报告中提出积极推进住房制度改革，采取切实措施，促进住宅商品化，使居民住宅建设成为新经济增长点精神第九届人大第二次会议上政府工作报告中指出在扩大投资需求同时，要采取有力措施引导和扩大消费需求，形成投资和消费对经济增长双重拉动。要通过多种渠道增加城乡居民特别是低收入群众收入，加快发展消费信贷，推进城镇住房制度改革，支持居民购买住房和大件耐用消费品。在九届人大三次会议上提出住宅产业将成为国民经济主要产业。在九届人大二次会议上，国家计划委员会曾培炎在报告中指出理顺体制，完善政策，扩大住房等高价值商品消费。逐步建立以个人消费为主体消费制度，减少福利型供给型实物型分配，实行分配货币化。加快推进城镇住房制度改革，整顿土地转让价格和拆迁消费，清理各种摊派和收费，规范住房成本构成，切实降低房价。增加住房信贷，完善二级市场，尽快把住房培育成新消费热点。提倡和推广分期付款等大众信用消费精神。符合青岛市九五及年远景目标规划精神项目符合省市今年在经济工作会议上提出把住宅业培育成我省市新经济增长点要求。住宅建设可以带动许多相关行业发展，今年全市房地产业计划投资比上年增长以上。培育和完善建设市场体系，培育房地产交易二级市场也成为政，接改善周边农民居住环境和市容市貌，对创建文明卫生城市迎接年奥运会都是很有必要。符合提升小康生活水平，推进两个文明建设和市场发展需要。改善周边农民居住条件，提高其生活质量，是当地农民迫切需要。目前周边多个村庄，仍有很多村民私自建设，虽然有关部门采取了诸多措施，但屡拆屡建。通过本项目快速开工建设，可在现有土地上建成功能完善交通便捷具有现代气息住宅区，不仅可改变周边群众居住条件，更可通过新入住高科园内高素质人群引导其转变观念，提高整体生活质量。同时，更可以截止周边乱建现象，有利于区域内进行规划调整，以求更大发展。符合提升地区品牌需要。本项目超前规划建设，不仅可以改善周边居住及自然生态环境，更可以塑造个好品牌，对于扩大和提升市北东部区域知名度影响力有很大促进作用，对进步提升市北区政府品牌起到推进作用，从而营造个更佳投资环境，有利于招商引资，带动周边经济发展。本项目虽然本身经济效益不高，但项目建成对于周边经济提升和巨大社会效益却是可观，这也就是本项目建设必要性。第三章市场分析第节房地产市场分析我国房地产发展趋势预测房地产业是国民经济支柱产业之，它不但满足市民对居住要求，而且肩负着刺激消费，促进生产重担。年后世界经济回暖，美国泡沫经济不断挤压受日元贬值影响，东南亚各国货币竞相贬值，造成中国出口不利。在此情况影响下，扩大内需，加大投资成为国民经济增长主要手段。房地产产业投资是其中最有力手段之。随着中国经济深入发展，住房消费仍是大多数百姓家庭主要消费投资计划之，房地产仍然是我国今年经济中热点。年，青岛房地产价格总指数，上升，其中房屋销售价格指数上涨明显，上升，土地交易价格指数上升。城市居民人均可支配收入元，增长人均消费性支出元，增长。根据世界各国房地产发展经验，人均在美元时，房地产业将进入个快速发展时期。青岛市人均年就已超过美元，但直至年末，城区人均住宅建筑面积平方米农民人均住房使用面积平方米。而西方发达国家人均居住面积在平方米以上。因此，青岛房地产业依然具有广阔发展空间。中国行业景气分析报告是我国第份跟踪式行业景气分析报告。该报告指出，对房地产业而言，年是个转折点，持续繁荣了近年房地产业，将进入中期调整过程。专家指出，与投资相对，是房地产消费增长将明显减缓。随着年开始土地拍卖年房贷加息年二次加息等政策性调控逐步规范房地产市场。火热房地产消费增幅逐步放缓。业内专家预计，年房地产消费增长总体将继续呈逐步回落态势，估计商品房消费增幅将在。但同时这也是新工艺新材护„„„„„„„„„„„„„„第二节安全防护„„„„„„„„„„„„„„第七章节能„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第八章资金运作措施„„„„„„„„„„„„„„„„„第节投资估算„„„„„„„„„„„„„„第二节资金筹措„„„„„„„„„„„„„„第三节项目财务分析„„„„„„„„„„„„第四节项目运作风险分析„„„„„„„„„„第九章经济效益与社会效益分析„„„„„„„„„„„„第十章项目建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第十章可行性研究结论„„„„„„„„„„„„„„„„第章总论第节项目情况项目简介项目名称大埠东村村庄改造项目概况地段项目位于辽阳西路劲松五路与劲松七路之间，隶属于市北区东部地区。西临青岛市最大规模浮山后居民社区，南接湖光山色东城国际等时尚住宅小区。东部和北部是大片青岛未来中高档生活用地。区域内将会有多个大规模居住区迅速崛起，未来良好生活环境，可以预见。交通辽阳西路是青岛市区贯通东西主干道路。周边路网畅达，交通便捷，发展潜力巨大。市政配套与高科园装饰城仅站之隔，规划中青岛中央商务区和建设中高新开发区分列西东两陲，沿辽阳西路环境和生活气氛即将发生翻天覆地变化。颐中体育场依浪水世界国际啤酒城石老人国家旅游度假区石老人生态观光园海尔科技馆等遍布项目周围，文化娱乐教育卫生配套日臻完善。生态环境南向展望浮山秀丽，东部远眺道教名山崂山，苍山秀色，历历在目。第二节可行性研究依据和范围可行性研究范围项目背景和建设必要性市场分析改造目标厂址选择及建筑条件项目技术方案和建设方案项目环境保护和节能实施进度安排管理机构投资估算及效益分析研究结论及建议政策依据关于加快城市村庄改造进程有关问题通知青政发号关于加快市区旧城村庄改造进程通知青政办发号青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定市政府令第号青岛市市北区控制性详细规划城市居住区规划设计规范可行性研究原则以创造二十世纪文明居住环境为主导，以推进住宅企业现代化，不断提高居住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标，以满足不同层次社会需求城市建设环境改造经济效益统为基本目标。以国家康居工程标准为目标，充分体现以人为本思想，面向二十世纪针对居民经济水平提高和生活方式更新，以满足居者居住及精神层次需求为目，努力创造富有特色城市景观和富有吸引力高品质生活居住环境。坚持节地节能统规划，合理布局，因地制宜，综合开发配套建设相结合原则，根据实际情况，在建设中拓和新产品技术，以缩短工期，降低造价，应采取以下节能措施。外墙尽可能采用轻质砌块和多孔模数砖，屋面保温防水采用新材料，再保温隔音上要有新突破，尽可能达到节能节能型住宅标准。所有设备采用符合国家有关规定节能设备，选新型高效节能型，室内采暖设备严格按设计安装。供水器具采用节水型，特别是住宅卫生间要有节水措施，要选用节水型卫生器具，二要尽量使用净化后污水。选用炉具和灯具以节能为主，主要室外照明灯具要使用节能灯，以利于节约能源。建筑结构采用冷拔螺纹钢和冷拔带肋钢等。总之，除以上措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各类设备管道器具等进行检修，减少跑冒滴漏等不必要浪费。第八章资金运作措施本项目计划采取分期开发，按先安置拆迁户为原则。利用自有资金万元做工程启动资金，首先建设村民回迁楼安置回迁村民后再行拆迁。第节投资估算总投资额估算为万元第二节资金筹措自筹资金万元银行贷款万元第三节项目财务分析项目经济技术指标总用地面积亩平方米容积率总建筑面积平方米其中住宅面积平方米多层平方米小高层平方米公建面积平方米写字楼平方米网点平方米项目成本预算万元土地费用万元亩万元前期勘探设计费用万元建安费用万元多层元万元小高层元万元写字楼元万元网点元万元市政配套费用元万元场内综合配套元万元区内工厂搬迁万元广告营销代理费用万元管理费用万元总投资万元投资利息万元万元不可预测费万元营业税等万元万元销售收入万元拆迁居民户，合计拆迁面积平方米追加平方米住宅及公建机动处理，共计万平方米实际销售小高层元万元写字楼元万元网点元万元项目收益税前利润收入万元成本万元万元税后利润万元万元利润率利润万元收入万元第四节项目运作风险分析政策风险房地产业已经成为国民经济支柱产业，依据国家对房地产市场宏观调控土地有偿有期限使用制度，本项目规模大，建筑期长，项目建设期间国家有关政策变化如拆迁政策时间费用等会加大项目成本势必会增加本项目风险。另外，按照项目体量和滚动开发形式，青岛市市场价格供求关系变化，也会增加运作风险。只要房价有所波动，本项目就会受到直接影响，如房价下降，项目总投资和总收益持平。下降以上，本项目就会亏损。势必增加了本项目潜在风险。对策加快操作进度，在下半年动工还迁，回避政策风险。市场风险本项目所处展，顾及长远，做到设计新颖布局舒展环境优美配套齐全，具有超前性示范性原