里，处于东线高速公路中部。土地人口万宁市域总面积为平方公里，其中陆地面积平方公里，海域面积平方公里。在土地面积中，山地约占半，丘陵和平原各占四分之。全市总人口万人，其中汉族万人，黎苗等个少数民族万人行政辖区有个镇个国营农场个华侨农场个国营林场。万宁市人民政府驻地为万城镇。气候条件万宁市属热带季风气候，主要特征表现为是气候温和温差小积温高。年平均气温，最冷月平均气温，最热月平均全年无霜冻，气候宜人二是雨量充沛，年平均降雨量毫米左右三是日照长，年日照时数平均在小时以上。社会经济环境万宁市具有区位优势自然资源丰富和水陆交通便利条件，未来五年将努力把万宁建设成为海南新兴工业市旅游度假新热点和海南热带高效农业基地，为构建人与自然和谐社会迈出新步伐。生态环境万宁市坚持生态立市，打造优美生态环境，积极开展环保专项行动。万宁市大力发展绿色经济，积极搞活生态农业发展生态旅游，发展节约型和环境友好型园区经济。日前万宁凭借在绿色经济生态建设环境整治循环经济等方面突出成绩。市政基础设施状况交通现状万宁市水陆交通方便，海南东线高速公路横贯全境，全市境内国道条共公里，市县道条共公里，乡道条共公里，行政村通达率达。此外还有大小港口个，较大有万州港和乌场港，与我国东南沿海港口航线相连，水陆运输都十分方便。市政设施现状自来水万州水厂日供水能力万吨，已投入生产，且万城至港北长丰等地供水主管网铺设已基本完成，并将投入使用。天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。电力充足我市电网已并入海南省网，全市电网覆盖率已达以上，供电设备先进，市内现有变电站座，变电站座，年全市实用电量为亿千瓦时。同时，农村电网全面改造，实现同网同价。投资者在我市创办项目，所用电量都将得到满足且价格便宜。通讯便捷万宁邮电通讯设施先进，程控电话可直拨国内多个城市县和世界上多个国家和地区。有线电视由万宁市有线电视提供。宗地开发目标本项级开发完成后应达到用地范围内七通供水通排水通路通电通网络通有线电视通电话通及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。第三章项目背景及必要性项目提出背景浙江中汇控股集团公司与万宁市人民政府签订框架开发协议书，授权我公司开发本项目。万宁市社会与经济发展概况本项目位于万宁市日月湾景区。年以来，万宁市坚持以科学发展观统领全局，认真贯彻落实中央和省委省政府决策部署，抓住国际旅游岛建设上升为国家战略，主动承接发达地区产业转移和扩张，着力调整经济结构和转变发展方式，全市经济呈现出运行速度加快，运行质量提高，结构调整优化，经济实力增强，居民收益提升良好态势。万宁市旅游资源条件分析旅游资源类型齐全，开发价值较高万宁市山青水秀，景色宜之间，四季如春，气候温和，吸引了无数国内外游客。目前，海南旅游主要客源地人口超过亿，国内中高端消费阶层已形成相当规模，其消费结构已发生明显变化，住房汽车旅游度假以及代表生产性服务业旅游新业态等消费热点继续升温，消费需求更趋向多元化个性化品质化，使得旅游目地及其旅游企业靠单产品同质化产品已经不能满足现实市场需求。如何及时向旅游消费者提供快捷方便灵活个性健康舒适特色产品也随即成为旅游景区重要发展方向。进入新世纪以来，生态绿色旅游在我国悄然兴起，生态旅游深受游客喜爱并加速发展，绿色旅游已经成为现代生活新潮流，由于旅游对旅游景区经济发展具有极大带动作用，是区域经济发展新增长点，对调整经济结构加快传统农业向现代农业迈进，增加景区区域农民收入，扩大农民就业，提升农村生活质量，促进社会主义新农村建设等方面将会发挥重要作用。随着城镇化加快，城镇人口快速增长，人们工作压力加大，特别是环境问题，唤起人们回归大自然渴望，向往远离城市原生态风景旅游区。日月湾杨梅地块旅游景区建设正是针对国内外旅游发展趋势打造处新生态旅游区。居民和游客是融合发展群体，而不是分开或隔离关系。游客去到旅游目地，想看不仅仅是当地风景，更多地想体验有差异化当地人文环境，包括当地老百姓生活文化风土人情。因此旅游风情小镇发展，特殊旅游村落发展，都是很好地改善居民和游客关系措施，同时也可以直接让当地老百姓受益。个地方旅游区开发，将增加当地居民收入和就业几率。这样才能让当地民众真切感受到项目建设带来好处。年月日，在中国海南改革发展研究院主办中国十二五改革国际论坛上，政府提出海南将以保障和改善民生为基本出发点，推进富民强岛，调整收入分配，解决就业等。海南国际旅游岛建设，通过开发建设生态绿色风景区可以带动地方经济发展，更好地为游客提供更多元文化和消费体验。因此，日月湾杨梅地块旅游景区建设，在海南十二五期间将具重要意义。项目建设必要性适应万宁市十二五发展规划要求根据万宁区位优势自然资源丰富和水陆交通便利条件，努力把万宁建设成为海南新兴工业市旅游度假新热点和海南热带高效农业基地，为构建人与自然和谐社会迈出新步伐。其中，本项目开发建设符合万宁市未来发展基本精神，并成为十二五期间重点项目之。适应万宁市旅游发展总体规划要求海南旅游市场前景十分光明，同时也将为万宁市带来大批量客源创造外部良好条件在这种大背景之下，作为中国惟热带海岛旅游目地，海南旅游市场前景十分光明，同时也将为万宁市带来大批量客源创造外部良好条件。万宁市城市总体规划摘抄日月湾杨梅地块于石梅湾旅游度假区日月湾旅游区旅游黄金海岸带中间位置。旅游发展总体目标以现有景区景点为依托，根据市场需求，逐步开发新景区，开展新旅游项目，突出特色统筹规划系统开发分期实施，把万宁市建设成为集观光旅游休闲度假康乐疗养会议展览于体旅游胜地。大兴隆旅游区规划范围包括个旅游区兴隆温泉旅游城太阳河日月湾南燕湾石梅湾神和建设管理机构设置劳动定员建设管理第九章项目实施进度安排进度计划安排项目建设进度计划表第十章工程招标招标范围招标投标管理基本原则招标组织形式及招标方式招标活动工作程序第十章开发建设成本估算和资金筹措编制依据开发建设成本费用估算资金筹措第十二章项目竣工后土地价值分析销售收入税费率土地增值及税额项目总成本费用估算盈利能力分析结论第十三章社会效益评价对就业效益影响对环境效益影响对政府财政影响对区域发展影响第十四章结论和建议结论建议第章总论项目概况项目名称万宁市日月湾杨梅地块旅游开发项目项目承办单位海南中汇宏基时代广场投资有限公司项目地点本项目东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。项目用地性质和用途主要作为度假居住用地，公共服务用地，酒店会所用地，村庄建设用地，房车露营地，公共绿地，防护绿地，道路用地，林地，农田，水域，沙滩。项目实施意义整体规划统开发，实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地需求。在加强万宁市经济发展整体性繁荣该地区经济同时，发挥本项目土地自身优势，提升万宁市石梅湾旅游度假区与日月湾旅游度假区商业档次，显化及提升国有土地资源内在价值，促进海南整体发展符合万宁市经济发展和整体规划要求，满足政府社会目标。建成后项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力区域文化经济部分，形成定区域优势，对整个地区良性发展有着重要社会意义项目区将形成以商务办公住宅酒店商业服务文化娱乐为主体现代化旅游度假圈，良好区域环境快捷方便交通适度商业规模合理规划布局新颖建筑形式以及健全配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质区域形象，为人们整体生活质量和生活品位提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利待遇改善就业结构，增加就业机会优化建设结构，改善投资环境，实现经济效益社会效益和环境效益相统，推动城市可持续发展项目申请报告编制目为土地级开发单位提供决策依据。项目编制依据海南国际旅游岛建设发展规划纲要关于推进海南国际旅游岛建设发展若干意见万宁市国民经济和社会发展十五规划纲要万宁市城市总体规划城市规划编制办法城市规划编制办法实施细则城市用地分类与规划建设用地标准万宁市日月湾旅游度假区总体规划万宁市人民政府与浙江中汇控股集团公司签订开发建设日月湾地块项目框架协议书委托方相关规划要求项目概况项目内容对规划建设用地，按计划完成项目用地拆迁市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到七通和地块内场地平整，达到土地作为旅游商住综合用地可挂牌出让条件。项目规模本土地级开发项目实际进行开发用地面积为公顷，包括度假居住用地公顷，公共服务用地公顷，酒店会所用地公顷，村庄建设用地公顷，房车露营地公顷，公共绿地公顷，防护绿地公顷，道路用地公顷，林地公顷，农田公顷，水域公顷，沙滩公顷。开发建设成费州半岛大洲岛。以温泉疗养美食娱乐度假休闲观光科普旅游探险海上运动等项目为主。开展更多有民族特色公共活动接受有关行政监督部门依法实施监督。招标组织形式及招标方式按照国家招投标制度规定，本项目采用委托招标组织形式和公开招标方式，选择通过建设行政主管部门资格认定招标代理机构，通过媒介发布招标项目公告，邀请具备承担招标项目能力资信良好法人或其它组织投标，投标人不得少于三个。邀请相关专业领域人员，共同组成评标委员会，按照工程建设项目委托招标试行办法和评标委员会和评标办法暂行规定有关要求开展招评标活动。招标活动遵循公平公正科学和择优原则，不受地区和部门限制。开标评标和中标活动及其当事人应接受依法实施监督。招标活动工作程序本次招投工作要严格遵照中华人民共和国招标投标法和省市及所属招标管理机构建设项目招标投标工作程序执行。具体工作程序如下项目报建招标备案招标文件编制发布招标公告投标单位资格预审开招标会，发布招标文件踏勘现场招标答疑会开标会评标中标发中标通知书签订合同。投标人应当按照招标文件要求编制投标文件