优化环境作为加快发展第要素，把招商引资作为加快发展重中之重，吸引兄弟城市和海内外朋友来投资兴业。年中，投资商浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司来到，受到了市委市政府热情招待，在实地考察之后，初选了批项目作投资分析。随后，浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司于同年月日参加市号地块国有土地使用权挂牌会，并以人民币捌仟伍佰染拾万元价格竞得本地块国有土地使用权。二项目设计目标与原则确定宏观城市设计观将规划设计作为个提升市整个城市品位重要契机。通过先进规划理念细致设计手法，塑造出个环境优美功能完善配套设施齐全城市居民新区。进步加快城市化进程进步完善城市综合构架为人民提供个以居住为主要功能，具有高质量物质环境高品质文化传统高效率基础设施社会化公共生活交通便捷环境优美城市空间。贯彻以人为本居住空间设计观重视创造舒适方便安全优美居住环境，塑造富有个性小区景观。注重场所精神，宏观上实现社区形态与地域大环境融合，微观上创造各组团认知感，追求丰富多彩空间与环境，以及独具空间形态。尊重片区发展历史轨迹和现实需求，发掘区域特色文化，居住文化与商业文化融合充分考虑各方利益关系，尤其是弱势群体利益从当地居民实际生活出发，强调居住生活舒适性，购物就学等活动便捷性。生态环境保护原则注重土地开发兼顾园区生态化环境保护设计观念。合理用地，集约用地规划依托城市景观与基地周边自然风貌，结合片区内部绿地设计，共同构建环境优美建筑城水绿生态系统。结合花园式园林式居住小区发展目标，规划以人自然环境对话为主题，强调水体和绿化功能，结合自然地形地貌规划设计河流水塘公共绿地以及组团内部绿地以形成出点线面相结合居住与公共服务园区。在建设过程中，充分考虑节能环保，注重建筑采暖和保温，严格控制污染排放，积极倡导应用新型节能环保材料，把建设与环保紧密结合。公共服务设施超前原则超前高标准设置居住区配套公共服务设施，完善社区物业管理水平，通过高效灵活住区智能化设计和配置完善地埋式工程管线系统，确保与城市基础设施构成个有机整体，把建成交通便捷功能完善现代化信息社区沿街商业门面和商业街，为社会提供了许多就业机会和经商发展场所。由于区域优势明显和规模效应，将极大提高本区域商业繁华度，在增加本区域经商群体经济收入同时，也增加了本区域政府财政税收收入。本区域多层小高层高层住宅作为高档商品房，购房群体为高经济收入者。大量较为富裕居民入住，其区域消费也将具备相应得经济效益。本项目投资商开发商从长远动态市场经济分析，其投资具有定经济回报，其经济效益是存在。第四章项目所在地商品房市场调研房地产市场调研是市场预测基础，是市场营销工作重要内容之。有调查才有发言权。我司认为，从市房地产市场现状出发，结合市房地产市场特点，通过对当地房地产市场总体分析和预测，对项目所在地竞争楼盘与可比性楼盘缜密调查，对目标消费群锁定分析，在此基础上进行项目定位分析，并为下步项目市场推广总体策划思路及物业开发建议等打下扎实基础和科学依据。目在于使本项目更适合市场需求，知己知彼，不盲目开发，从而使本项目赢在起点，创造出更为可观价值。市房地产宏观市场概况房产投资数据年份投资额亿元增长幅度小结从年至年房产投资额数据来看，房产发展迅速，每年都以较高增长幅度增长。但从历年增长幅度来看，房产投资呈现较快降温趋势，房产发展趋于平缓。二均价数据年份均价增长幅度年月份小结从年开始，房产开始发力，房价也马不停蹄路飙升。从年至年上半年房价数据来看，房价增长迅速，增长幅度明显。但从增长幅度来看有急速下降态势，房产市场趋向平稳。三市调楼盘数据开盘时间开盘数目个开盘总建万产品形态主力户型销售情况以为主，为主已开个已开为主，大盘剩余量三国鼎立，小结从开盘数目与开盘总建来看，年量体略有下降，但年房市突然发力，开盘数目与开盘量均创新高，并且增长幅度惊人，这与年出台宏观调控有较大关系，因此在年开盘楼盘准现房结顶楼盘量体占有定比例。数据为年大型楼盘未开余量，单体与总量体较大从产品形态来看，随着房产发展，楼市产品也呈现多样化，且各自量体有所变化，从以独霸天下到年以平分秋色，再到年三国鼎立，说明了竞争市场日趋激烈，产品更加细分化从主力户型来看，户型面积也趋向多元化，单身公寓平层住宅复式别墅都相不同程度出现。但依然改变不料以平方米左右大户型为主大形势，从年市统计局统计来看，平米左右面积线，必然形成恶性竞争之面积达万多平方米，总投资亿人民币，于今年月日开盘，销售势态良好。为促进企业可持续发展，公司除了在嵊州本地保持相当额度开发规模外，同时积极开拓其他省市建设项目，于年月日参加市号地块国有土地使用权挂牌会，并以人民币捌仟伍佰染拾万元价格竞得本地块国有土地使用权，并将此地块项目定名为，并于当年成立市颍翔置业有限公司，致力于市阜临路开发项目建设，由此极大地提高核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,企业抗风险能力，使企业在原有基础上得到跨越式发展。二项目开发商项目开发企业名称市颍翔置业有限公司二企业注册地址市颍州区颍州南路建设大厦楼三企业主要负责人法定代表人杨宇东董事长杨宇东总经理陈耀四开发企业简介市颍翔置业有限公司成立于年月。公司注册资金万元人民币依托浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司，从而具备国家二级房地产开发资质条件，专业从事于房地产开发大型企业。企业经营范围房地产开发销售。公司拥有批综合素质高管理体系健全技术力量雄厚专业技术人才，其中为中高级技术职称。公司自创立以来始终坚持品质是发展硬道理开发理念和敢为人先争创流企业精神，全力打造高品质高品位房地产精品。开发企业极力将浙江先进居住开发理念和成功经验与社会共享，为广大市民提供环境最优配套最好品质最高社区。第二章可研报告编制依据项目实施相关批准文件年月日签订市号地块国有土地使用权挂牌出让成交确认书二年月日，签订市号地块国有土地使用权出让合同三年月日，市规划局提供项目控制性规划总平面图及规划设计条件四年月日，市政府颁发市长办公会议纪要五年月日，市发展和改革委员会下达关于市颍翔置业有限公司建设项目予以备案函六年月日，市人民政府地名委员会下达关于标准命名批复七年月日，市规划局颁发建设用地规划许可证八年月日，市国土资源局颁发建设用地批准书二项目可研报告编制相关法律法规年第号主席令公布中华人民共和国建筑法二年九届人大制定中华人民共和国土地管理法三年第号主席令所公布中华人民共和国城市规划法四年第号主席令公布中华人民共和国城市房地产管理法五年第号主席令所公布中华人民共和国环境保护法六年第号国务院令发布城市房地产开发经营管理条例七年第号国务院势，因此我们在经营项目上更多考虑形成自己特有专业销售商圈，以此吸引大部分有此类专业需求顾客。从规划来看，本项目地处于市中心潜在中央商圈，距离繁华颍州路不过数十米，毗邻利源商场，加上文峰公园大量人流量和项目自身拥有多平米文峰广场，足以支撑起与利源大厦华联商厦三足鼎立新兴中央商圈。这个商圈建立，需要我们市场定位要明确，使消费者既有目来购物，也能逛着逛着就进来了。基于此，我们提出持续改善概念，所谓持续改善指做所没有商圈形式，借助文峰公园和自建文峰广场社区人气，引导外地品牌和知名大型商场以及本地想突破区域限制商家进驻，推广形成本区域质好量精优质地段，营造独无二出售稀缺商圈。依靠独无二吸引人气，人气吸引稀缺，强调从地段和产品规划等小处着手，以获得更多人气财气。稀缺性是指该地段商铺具有保值增值潜力项目所在地阜临路临近主干道颍州路，毗邻市行政中心，可谓是交通便利，人流如潮，加之文峰公园这休闲场所存在，决定了地块稀缺性。在这个寸土寸金地段开辟出块新商业区，已然成为个不可抵挡趋势。从长远来看，随着新文峰广场建成，本项目商铺必将成为真正钻石地段。因此，我们在做商铺定位和推广时，可以让消费者看到该处潜在价值与升值潜力，使其出于投资目来购买。有效需求是指增加商铺社会影响力有效需求产生源自于社会影响力。社会影响力从深层次而言无非是人们所共识需求。当供应与需求失衡时，有效需求被放大化。怎么挖掘出本案商铺有效需求，对销售而言事关重大，如能有重量级商家进驻或名誉联姻指在推广时商家已提前进驻等形成此商圈惜售气氛，激发有效需求，形成良性循环。附加值是指通过提升楼盘其他配套价值同时，对商铺价值进行提升。随着精神享受娱乐休闲需求日益增大，娱乐市场和文化市场在商铺销售中也占举足轻重块份额，如对这部分客户只强调销售刺激和对产品优点张扬，而轻视对卖点建立和对消费者引导帮助与服务，忽视了他们意愿和偏好，必然导致客户层流失。多元化因素存在，能够增加项目附加力，如通过邀请形象代言人，举办些有收益行为活动，提升楼盘多层次形象，以楼盘来带动商铺，使两者相辅相成，互相提升。考虑到本项目商铺供应量较大，商铺销售是关键，经营更是重要。基于以上考虑，我们建议在销售过程中，考虑对定向经营鼓励培育，在售价上有所倾向，给与部分优秀业主优惠。同时，引入品牌店旗舰店，带动本项目走向稳定成熟。三分析结论本项目自身具有良好自然环境区块优势稀缺性，有较高附发布建设项目环境保护管理条例八年第号国务院令发布建设工程质量管理条例九建设部号文件发布工程建设质量管理条例十城市居住区规划设计规范十阜政发号市城市规划管理办法十二市城市总体规划方案三其他依据由于本项目投资巨大规划范围涉及面广，且全部为市场化运作，本项目投资商开发商曾委托宁波卓略房地产投资咨询有限公司作了两次市场调研。二本报告第五章规划设计内容主要依据宁波大学建筑设计研究院与市城乡规划设计院规划设计文本编写。三由于投资商和开发商自筹资金进行项目投资开发建设，企业承担了全部市场经营风险，经董事会研究决定，由浙江宏