1、“.....项目用地位于东二环沿线地区，原为具较长历史企事业单位及单位宿舍区，与北京市整体发展及区域规划不协调。广渠门南街危改项目就是在以上背景下提出并实施建设，总体规划占地面积公顷，总建筑面积万平方米。项目内共有四个区，区是商品房开发区，主要用于危改回迁。危改回迁区总占地面积平方米，总建筑面积平方米商品房建设区总占地面积平方米，总建筑面积平方米，由写字楼住宅国际名店商街和酒店式服务公寓组成。项目不但可以提高居民居住条件改善区域环境，而且作为东二环交通商务区辐射地带，项目建设弥补了周边区域内没有多功能综合项目空白，将会成为地标性建筑复合群。项目建设将取得社会效益和经济效益双丰收，可见该项目建设是必要......”。

2、“.....规崇地字规崇地字号建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建字号建筑工程施工许可证施建字企业法人营业执照房地产开发企业资质证书建设项目经济评价方法与参数第三版北京市国土资源局统计局等政府相关部门公布相关经济指标和房地产指标五可行性研究报告编制假设和说明由于本项目尚未取得全部建设工程规划许可证，故本报告中建筑面积等数据依据北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函规复函字号和建设工程规划许可证规崇建字号......”。

3、“.....但最终项目建筑面积以项目取得建设工程规划许可证为准。本报告设定项目红线外基础设施为七通平状态，即通路供电供水排水供暖通气通讯及场地内土地平整。本报告中价格费用等取数均以年第季度市场般水平为基准，未考虑费价格指数趋于平稳下降，反映出社会通货膨胀水平较低，经济发展稳定，有利于房地产市场稳定发展。固定资产投资进步加大，将带动房地产市场发展全年完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长，增幅比上年提高个百分点。其中，城市基础设施投资亿元，同比增长房地产开发投资亿元，同比增长，增幅提高个百分点，占全社会固定资产投资比重为。从上面数据可以看出，年城市基础设施投资和房地产开发投资力度进步加大，这将会带动房地产市场发展。二崇文区城市功能定位崇文区为北京市四个中心城区之，有着丰厚文化底蕴。近年来，崇文区积极探索首都中心城区现代化建设发展之路，城市面貌有了很大变化，城区功能日渐明确和完善......”。

4、“.....正在形成场两区经济格局。即以前门大街老字号传统商业文化街祈年殿大街服务业条街崇外大街现代商务街和大都市街专业化主题市场街四条街组成王字形经济磁场，以龙潭湖为中心龙潭湖体育产业园区和以永外百荣世贸商城为龙头永外现代商贸园区两个功能区。形成了集现代商贸文化旅游体育休闲娱乐业为主现代化城区雏形。崇文区虽然区域面积不大，可开发利用土地资源较为有限，但是凭借其所拥有悠久历史文脉丰富文化旅游资源及定商业基础，以及与市中心建国门商圈商圈木樨园商圈等接壤地理优势，具备了发展现代都市文化和体育休闲产业商贸服务产业旅游产业基础。改革开放以来，崇文区大力发展区域经济，从全面改善投资环境入手，加大市政基础设施建设和城市环境整治力度，进步转变政府工作职能，努力为企业创造良好宽松发展环境，从而带动了全区经济和社会全面进步。北京市崇文区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要指出要在十五时期发展基础上......”。

5、“.....到年，初步把崇文区建设成为现代城市服务经济较为发达，古都文化风貌和现代生态景观充分展现，环境优美社会安定生活舒适商贸旅游居住区，基本构建起现代化国际大都市中心城区框架。按照北京城市总体规划，崇文区城市发展定位为适宜居住和适宜娱乐首都核心区，具体是商业提升个新层次，把崇文区定位为体育产业聚集区，都市商业区和传统文化旅游娱乐区突出城市规划，构建合理城市空间布局，以天坛公园为中心，着力建设龙潭湖产业园区和天坛文化圈。中心主要以天坛公园为核心，打造天坛文化圈西北部以王字形经济磁场前门大街为核心，建立传统文化保护区中部发展体育产业园，作为北京市发展奥运经济当中个项目西南部发展永定门外地区，主要以现代批发和商贸服务为主东北部以东花市为基础，发展适宜居社区。进步加大产业调整力度，提升崇文区整体竞争能力，除以规划作为保障，还有明确产业导向为支撑，加快文化旅游，体育休闲等产业发展......”。

6、“.....第三章北京市房地产市场分析北京市房地产市场综合分析年北京市房地产市场运行状况总体平稳，供求偏紧态势未发生明显变化。房地产研批复内容函京发改投资函号，批准项目建设单位调整为北京鑫阳房地产开发有限公司。年月日，项目建设单位与北京市国土资源局分别签订了区区用地北京市国有土地使用权出让合同京地处合字，合同地价款分别为万元及万元，根据项目建设单位提供票据，合同地价款及契税已经全部缴清。年月日，项目建设单位取得广渠门外南街危改项目建设用地规划许可证规崇地字号，项目总用地面积为平方米，总建设用地面积为平方米，代征道路用地为平方米，代征绿化用地为平方米。年月日，项目建设单位取得北京市规划委员会关于同意广渠门外南街危改项目设计方案复函规复函字号，项目总建筑规模为平方米，其中地上建筑面积为平方米，建筑高度米，机动车位个，户数户，建筑高度不超过米，容积率，绿地率，自行车停车位辆......”。

7、“.....项目建设单位取得了北京市人民政府关于北京鑫阳房地产开发有限公司进行广渠门外南街危改项目申请使用广渠门外南街国有土地使用权批复京政房地字，年月，项目建设单位取得广渠门外南街危改项目建设用地批准书京国土用批字第号。以上批复明确回迁安置居民住宅按照划拨方式供地。年月日，项目建设单位取得项目区用地国有土地使用权证京崇国用第号，土地使用权面积为平方米。年月日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证规崇建字号，回迁住宅楼建筑面积平方米，回迁办公楼建筑面积平方米，区地下车库建筑面积平方米。年月日，项目建设单位取得项目区用地国有土地使用证京崇国用出第号，土地使用权面积为平方米。年月日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证规崇建字号，回迁住宅楼建筑面积平方米。年月日，项目建设单位取得北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函规复函字号，项目总建筑面积为平方米......”。

8、“.....配套公建平方米，其他公建建筑面积平方米，总户数户。建筑高度不超过米，容积率，绿化率，机动车停车辆，自行车停车位辆。年月日，项目建设单位取得回迁住宅楼等项建筑工程施工许可证施建字号。年月日，项目建设单位取得回迁住宅楼建筑工程施工许可证施建字号。年月日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证规崇建字号，区地下车库建筑面积平方米，区地下室建筑面积平方米。年月日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证规崇建字号，商品住宅楼建筑面积平方米。年月日，项目建设单位取得区地下车库等项建筑工程施工许可证施建字号。年月日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证规崇建字号，回迁住宅楼建筑面积平方米。年月日，项目项目建设单位取得商品住宅楼建筑工程施工许可证施建字号。年月日，项目建设单位取得北京市规划员会投资增速出现回落......”。

9、“.....空置面积减少，新建商品房价格继续有所上升。总项目财务净现值为万元，大于零投资回收期静态为年详见附表项目财务指标测算表。三不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点来分析成本与收益平衡关系种方法。用经营能力利用率表示盈亏平衡点计算公式为开发成本管理费用财务费用盈亏平衡点销售收入销售费用两税费盈亏平衡分析结果表明项目有较好抗风险能力。二敏感性分析敏感性分析是通过分析影响项目现金流量主要因素发生变化对项目评估指标影响，通过分析从中找出敏感因素，并确定其影响程度。本评估报告以项目收入与投资对财务净现值和内部收益率评价指标影响进行敏感性分析，详见敏感性分析表，敏感性分析图......”。