西湖路南联络线大祥路文教路大安路戴家坪路建设路双坡路新华路龙昌路龙皇路大兴路东联络线等。邵阳市经济技术开发区概况邵阳经济开发区规划总面积平方公里，其中工业园规划面积平方公里，分三期开发建设，第期为平方公里，期扩大至平方公里，第三全面完成总体规划，从而形成北塔双清大祥三足鼎立城市新格局。邵阳经济开发区受资水环抱，资江桥西湖大桥资江二桥将其与市中心区连为体，距火车站公里左右，国道贯穿东西，国道连通南北，上瑞高速公路洛湛铁路侧旁而过，规划建设太澳高速衡邵高速渝衡高速在开发区交汇，区位优势得天独厚，内外交通十便利。项目建设必要性加快邵阳市城市化进程需要城市房地产市场发展需要随着住房改革逐步深化细化，将会有越来越多市民从城市房地产市场上购买适合自己住宅。经济收入水平提高，城市人口增长以及人均居住面积扩大，都对商品房供应提出了持续不断需求，作为个正在向大城市发展城市，邵阳市房地产市场前景光明。随着经济发展，人民生活水平不断提高，人们消费观念发生了很大变化，愈来愈讲求生活质量，对住房需求也发生了很大变化，从原来有房住，发展到住面积大，环境好，配套服务完善功能完备住房。据有关专家预测，二十世纪我国住宅发展将绿化趋势，规划趋势，郊区化趋势，智能化趋势，全能化趋势，附层分离趋势，多元化趋势等七大趋势。现代城市人关注健康，希望拥有份花香鸟语云淡风清恬静与悠然，蓝天白云碧水绿树鸟语花香，美好家园，人人向往。目前，邵阳市缺乏较高档次房地产项目，随着城市不断扩大，现有城区可供开发存量土地日渐减少，房地产开发活动已逐渐向郊区转移，尤其是环境质量好，交通方便滨水和近山地区，周围没有大污染源，是开发商品房理想场地。按邵阳市城市建设详细规划，小区为邵阳市高档别墅和花园住宅小区及文体娱乐和生态公园，本项目建设必将使这地区土地迅速实现开发，土地价值将有较大上升空间，其将会成为房地产开发商竞相争夺风水宝地。完善城市干道网络化近年来邵阳城市道路发展较快，道路网日趋完善，交通便利，本项目所新建城市道路与现有城市道路网络相连接，使城市规划区内交通网络更加完善合理。促进城市文化设施建设邵阳市居民随着生活水平提高，对精神生活要求就越来越迫切，需要有个条件好文化娱乐休闲场所。目前，邵阳市区规模较大公园较少，规模与设施已经不能适应城市发展需要。小区位于邵阳市东北角，紧靠市区，具有较好区位优势，规划公园用地有山有水，还有大面积浅丘平地，地形地貌丰富，植被条件较好。建设个休闲娱乐为体城市公园具有较好条件。加快城市经济发展本项目所涉及城市道路建设及区内土地开发，必将带动全市房地产建筑金融工程物资有可靠保证。供电供水条件邵阳电网通过二回回线路与重庆电网相连，是湖南电网个重要部分，邵阳电业局现有主变容量。邵阳市城区附近有座，河东西山龙门等三座变电站。市政道路建设和房地产开发用电有可靠保障。邵阳市现有自来水厂四座，日供水能力达万吨日，完全能满足项目工程施工用水。气象条件邵阳地处亚热带季风湿润性气候区，具有气候温和，四季分明，热量充足，雨水集中，夏秋多旱，严寒期短，暑热期长等特点，历年平均气温，极端最高气温年月日，极端最低气温。境内年平均降水量，最大年降雨量年，最小为。最大日降雨量为年月日每年月为丰水季节，降雨量为全年以上。常以暴雨出现，多年平均雨日为天。全年日照时数平均为小时。历年平均相对湿度为，最小相对湿度为。每年月至次年月为积雪期，积雪天数天左右，最大积雪厚，多年平均霜冻日天。全年盛行风向以东风为主，夏季多东南风，冬季多东北风，最大风速。第四章工程地质及水文地质条件小区地质环境勘探工作由湖南省邵阳水利电力建筑勘察设计研究院进行。该院结合场地地形，地貌差异大特点，布置了条纵断面，同时每米布置条横断面，纵断面上每米布置个钻孔，共布置了纵横断面条，个钻孔，实测纵断面米米横端面米条，勘探进尺米孔。本次勘察所采用高程系统为城建高程，里程桩号以至长城燎原厂原公路东侧路边起算，起点桩号为，向场地南侧延伸。经过详细勘探，提出了地质勘探报告。地形地貌场地位于西河弯曲段所包围范围内，地貌单元有山脊西河级阶地与河漫滩，地面起伏差很大，场地内山脊顶上带高程般为米，带较低，高程为米，山脊两侧为陵坡与陡岩，坡度度度，坡高米。级阶地位于山脊两侧陡岩或陡坎下，高程为米，顺河向岸边为缓坡，坡高为米，坡度为度河床最低，高程为米。土层结构沿线根据水流条件，其地貌形态可划分为冲刷型与堆积型。根据勘探与地表地质调查，沿线出露地层为如下层次杂填土杂色，湿结构松散稍密，物质组成为炉灰生活垃圾条石砼粘性土等。主要颁在村民建筑区及周围表层，其次分布在乡村公路带，厚度为米。碎块石浅灰色结构松散，物质组成为细粒砂岩，块径大小为立方厘米，其间夹约粘土，厚度般为米，主要分布在轴线南侧山坡上。粘土黄褐色，褐灰色，上部为软塑状，中下部为可偏硬塑状，土质不均，下部含粉粒重，表层米深度内为耕植土，结构松散在山脊坡脚带粘土层还夹有大量砂岩块石，该层厚度为米，主要颁在山脊台地山脊斜坡与坡脚带。岩石勘探范围揭露岩石为砂质泥岩与砂岩，强风化厚度为米，弱风化厚度为米，地处西山向斜近轴部地带，岩层产状平缓，无大断裂构造存在。砂质泥岩紫红色，紫色性软，粉砂泥质结构，层状构造，岩性不均匀，夹灰绿色砂质条带，与泥质粉砂岩。该层分布于山脊带。砂岩灰黄色浅灰色，性较硬，细粒结构，中巨厚层状构造该层夹于砂质泥岩层中径米以内热力管道生活垃圾转运站。可行性研究报告编制单位核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,本项目可行性研究由邵阳市建筑工程公司组织进行，并负责可行性研究报告编制工作，邵阳市经济开发区管委会提供相关资料并协助可研报告编制。可行性研究报告编制依据邵阳市城市总体规划及邵阳市城市总体规划修订方案。邵阳市国民经济和社会事业发展十五计划。邵阳市城市道路规划。邵阳市人民政府南府函号邵阳市人民政府关于邵阳市经济技术开发区管委会补助征用土地手续批复。湖南省公明会计师事务所川公会验字号验资报告。邵阳市经济技术开发区管委会编邵阳市城市建设详细规划。湖南邵阳水利电力建筑勘察设计院编邵阳市桓子河段截弯取直后对行洪影响分析。湖南邵阳水利电力建筑勘察设计院邵阳市开发区地质勘探报告。邵阳市环境科学研究所编小区开发建设项目环境影响报告书。邵阳市国土局南市土价号关于确认北塔区国有土地使用权标定地价评估结果批复。国家计委建设项目经济评价方法与参数，建设部房地产开发项目经济评价方法。国家拓展计划委员会投资项目可行性研究指南编写组编投资项目可行性研究指南。邵阳市人民政府南府函关于出让土地批复文件。邵阳市国土资源局南市土资建号关于出让土地批复文件。中共邵阳市委会议纪要南委纪号。邵阳市经济技术开发区管委会提供其他相关资料。可行性报告编制范围根据协议及邵阳市城市总体规划和小区详细规划要求，本可行性研究报告编制范围为小区道路及场地平整工程。可行性研究报告编制内容本可行性研究报告根据邵阳市城市总体规划及邵阳市社会经济发展趋势对该项目建设必要性，项目建设规模主要建设标准设计方案投资估算和资金筹措，经济效益和社会效益等进行分析研究，并提出研究结论。城市概况邵阳市城市概况邵阳市辖武冈市，邵阳新邵隆回洞口新宁绥宁城步邵东县和双清大祥北塔个市区。总面积为平方公里，其中，市区面积为平方公里。人口多万，汉族占，有个少数民族。全市建有个苗族自治县，个民族乡。面积万平方公里，约占全省，是具有年历史古城。邵阳人杰地灵，物华天宝。第个睁眼看世界魏源和讨袁护国英雄蔡锷就是这片古老土地哺育出无数英才中杰出代表自然资源丰富，气候宜人，雪峰蜜桔新宁脐橙宝庆辣椒等久负盛名崀山南山云山等旅游景区迷人景观则令世人仰目邵阳市城市总规修编说明城市性质湘中及湘中南地区重要中心城市和交通枢纽，是以古城风貌和资邵两水为主要特色山水城市城市规模用地规模年为平方公里，远期平方公里人口规模年为万人，远期为万人，远景为万人城市结构城市空间结构形成外围森林环抱碧水穿城而过绿楔点缀其间带两轴四组团总体布局结构。带资江滨水风光带城市生活功能用地围绕资江邵水布置，包括北塔区大祥区和双清区生活区部分，形成以未来新城市中心为核心环资江字形城市景观带，既是城市重要生活带分布于桩号带，厚度为米，顶界高程为米，底界高程为米。地下水场地内地下水主要为基岩裂隙水与孔隙潜总投资包括土地开发转让期间土地征用成本两个因素变化对项目全部投资内部收益率影响都较明显。当土地出让价格降低时，项目内部收益率所得税前降至，财务净现值为万元，项目内部收益率所得税后降至，财务净现值为万元当项目开发总投资增加时，项目全部投资内部收益率所得税前，财务净现值为万元，项目内部收益率所得税后上升为，财务净现值为万元由此可见，土地出让价格变化对项目影响最为敏感。临界点分析最低出让价和最低出让面积最低出让价是指项目所开发土地下降到预定可接受最低盈利水平时价格，出让价低于这价格时，项目盈利水平将不能满足预定要求，经测算，为保证本项目最低内部收益率达到，本项目能够承受土地最低平均出让价为万元亩，在预测平均出让价基础上可邵阳市小区基础设施建设工程财务评价下降。最低出让量是指在预定土地出让价下，要达到预定最低盈利水平，所必须达到土地出让量。经测算，在预测土地平均出让价万元亩情况下，要达到预定盈利水平，本项目最低必须出让土地亩，在原定计划出让土地面积亩基础上可减少。最高出让价和最高出让面积土地费用是影响项目盈利性重要因素，也是重要不确定性因素。最高土地价格是指在项目销售额和其费用不变情况下，保持预测收益水平所能承受最高土地费用。经测算，在销售额和费用不变情况下，本项目能够承受最高土地价格为万元，土地费用最大增幅为。通过以上