增多良好发展态势。季度，各主要指标齐创历史同期新高，国民经济实现又好又快发展。达州从城市空间格局上，具备了自然城市聚合要素，构成了旺盛人气聚集，是典型区域性中心城市，后势强劲。达州天然资源，又形成了超越般城市工业凝聚力，中石油和中石化基地建设，又使达州在自然城市集聚基础上，又有了工业城市典型特点。达州势必在四川经济总体份额和城市价值中，占有越来越重要价值。房地产现状及发展趋势分析随着城市建设进程加快，城市发展开始扩张，房地产业出现突飞猛进局面，全市房地产开发项目个，完成投资亿元，增长，增幅同比提高个百分点。房地产市场目前处于快速升温阶段，大盘高品质楼盘不断涌现，外地开发商也纷纷进驻，良好市场环境也促成消费者更加关注房产置业。房地产价值从年不到元，跃升到现在突破元，呈出飞速上涨，除受宏观经济因素影响外，也证明了达州本地市场快速发展。板块开发上，主要形成了老城区南外和西外三大板块，西外由于政府搬迁缘故将成为未来开发建设重点。达州具有山地城市特点，使达州城市用地更具备了明显稀缺性。拥有土地和住宅，都有着极大增值价值。在达州房地产开发，有着极大战略价值。达州自然城市态势和工业集聚合力，使达州住宅供求进入量和价值全面提升临界点。达州房地产需求，已逐渐由求价廉，向着求品质方向转变，高端盘将建立更大影响，得到更大需求。达州住宅开发已进入比规模树品牌阶段。年达州房地产价值将稳中有升，鉴于其后发优势，受宏观调控影响将远远小于级城市。西外板块现状及发展趋势分析相对与老城区和南城板块，西外板块还是个城市新兴区，目前正处于开黄金阶段，周边商业学校医院等城市公共设施配套陆续完善。政府职能部门大规模西迁将导致达州目前城市发展格局改变，使西外板块成为新城市建设亮点。也将成为继老城区之后，配套最完善，综合环境最佳新城市核心区。西外是唯土地蕴藏量较高，且开发量较少板块，土地成本相对与其他板块要低，随着政府西迁，其土地增值潜力巨大。西外未来将成为达州新集政治经济文化居住商贸功能为体新城市核心区。西外远景规划市政府已于年迁入西外新办公区将西外从年平方公里，到年达到平方公里西外人口到年发展为万人，行政单位迁至西外。西外相对开阔和平整土地，以及与老城非跨江交通关系，决定了西外相对开阔发展前景，以及片区居住价值。政府全力打造西外规划和举措，便使西外具备了明日达州高端和城市核心价值。目前西外开发状态，已得到市场价格认可，正在经历个片区，由价值认可到居住认可，真正走向成熟关键点。正在经特殊和边缘群体认可，走向主力群体认可转换过程。中石油在其他资金中，定金及预收款亿元，增长个人按揭贷款亿元，增长。个大中城市房屋销售价格指数年月份，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，其中新建住宅销售价格同比上涨，商品住宅销售价格上涨。新建房分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨商品住宅销售价格上涨，其中普通住宅销售价格上涨，高档住宅销售价格上涨。平方米及以下新建住宅销售价格同比上涨，环比上涨。分地区看，与去年同月相比，个大中城市新建住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大个城市是海口三亚温州金华北京。二手住宅销售价格同比上涨。分地区看，与去年同月相比，二手住宅销售价格上涨城市有个，其中涨幅最大个城市是三亚海口温州深圳杭州价格下降城市只有泉州，下降。新建非住宅销售价格同比上涨。与去年同月相比，办公楼销售价格上涨，商业营业用房销售价格上涨，其他用房销售价格上涨。全国房地产开发景气指数月份，全国房地产开发景气指数简称国房景气指数为，比月份回落点，比去年同期提高点。年季度达州房地产市场状况分析年季度房地产开发完成投资亿元，同比增长。房地产开发项目个，房地产开发投资完成上万项目达个，共完成开发投资亿元，占全部房地产投资。分县市区从增速来看，增速较快主要有宣汉，完成房地产投资亿元，因同期基数较少，增速达倍其次是通川区，完成房地产投资亿元，增速达，再其次是大竹县，完成房地产投资亿元，增速达，因渠县受同期数较大原因，本季完成房地产投资亿元，增速下降。房地产市场发展方向个国家经济增长和住房水平提高之间，始终存在着密切有机关系和相互关联发展规律。般来说，成长中国家，经济越是增长，国民住房水平就越是提高。根据对世界各国住房发展规律和经验总结，国际上通常认为有两个住房发展高峰期。首先，在个国家人均住房建筑面积达到平方米约为户均平方米之前，国民将对住房保持旺盛需求，该国房地产及住房产业将会有个持续高速发展第二，当个国家人均收入达到了美元区间时，该国也会爆发出普通居民纷纷改善住房住房发展进入突飞猛进高峰期。从年房改开始至今，乃至可以预见未来，中国发展仍处在这两个住房发展高峰期双重作用共同区间。按照经济增长和住房发展规律，中国住房发展光明前景可以预期。与多年前相比，我国居民消费行为和观念已发生了巨大变化。从中短期来看，中国居民住房需求将持续较长段时间。特别是中国正处于人类有史以来最快城市化进程中，人口研究结果显示，年，我国城镇人口将净增亿，城市家庭将增加亿户以上，其中为新迁入人口，按户均平米计算，需要新增住宅在亿平米以上。此外我国人口迁移明显呈现朝向沿海发达地区特点，目前省际迁移人口中，三分之二迁入北京上海江苏浙江福建广东等省市。由此可见，我国未来城市住房供求矛盾依然尖锐，而沿海发达地区尤其显著。同时，中国是全球经济最具活力国家之，受惠于特殊人口结构所带来经济红利，家庭财富积累也为住房市场需求提供了支撑与绿化设计结构设计电气设计给水排水设计消防设计第九章环境保护设计遵循环境保护标准主要污染源，污染物及治理措施噪音处理生活污水防污问题建筑和装饰材料第十章建筑节能设计依据建筑节能设备节能第十章劳动安全与卫生总图建筑电气安全第十二章项目开发经营策略及投资估算项目开发经营策略项目资金估算项目实施进度安排资金筹措收支情况预测第十三章经济效益与社会效益分析经济效益分析不确定性分析资金来源与运用贷款偿还能力分析社会效益分析综合评价第十四章项目开发经营风险分析市场风险项目资本风险企业风险第十五章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇项目在经济上具有较强可行性项目具有突出优势项目开发经营风险较小项目实施难点第章总论项目名称业主与编制单位项目名称市政中心广场南区项目业主可研报告编制单位，咨询资格证书由国家发展与改革委员会颁发，工咨丙。业主简介位于通川区西外阳平路罗浮阳光花园会所三楼，注册资本金万元，具有国家二级房地产开发资质，集团董事长法人代表向荣。公司设有项目部工程部采购部财务部办公室销售部等内部机构。成功开发了罗浮阳光罗浮知天下罗浮道城项目，建筑面积万平方米，现正开发人民广场南山美庐项目，建筑面积近万平方米。公司法人简介董事长兼总经理，男，生于年，大学文化，年毕业于四川师范大学经济专业，年在国土局工作，年在国土局下属汇丰实业公司任法定代表人，年下海经商，并注册大昌贸易有限公司，经营钢材铁矿石生铁弹簧钢板钢材加工等。年涉足建筑和房地产业，开发大昌综合楼南外陆军医院对面，年投资开发西外蒲家嘴罗浮阳光花园小区，并于年月日将大昌贸易公司更名为，年开发西外达中旁罗浮知天下项目，年开发火车站旁西客相邻罗浮道城项目，年开发西外四大班子对面人民广场和湿地公园，现正开发人民广场项目商住楼，任法定代表人至今，具有较强投资开发和管理能力。于年月当选为工商联执委，又于年月当选为政协委员会委员。建设工程项目概况人民广场商住楼位于西外新区，北边与市四大班子办公楼市政办公大楼隔永兴路相望左邻广电中心，广电花园右邻金兰大道，金兰小区西南边与天恒花园相邻南边中央条宽米景观大道直到大寨子公园。整个广场区域跨越度东西约米，南北约米，规划面积约平方米，根据场地道路结构划分为三大块不同功能区域人民广场用地内部功能包含市政广场，文化广场，群众活动广场，会展中心，音乐喷泉，万家河改造，万兴路打造，生态湿地公园以及绿化公园和室内外停车场。商业金融用地内部功能包含五星酒店，高档办。当然，中国房地产行业也将经历全面而深刻变化。十七大提出了旨在改善民生住有所居目标，含建设期，动态投资回收期年含建设期，符合项目投资经营回报要求，本方案全部资金财务内部收益率为，自有资金财务内部收益率为，均远远超过行业目标收益率，故项目可行。不确定性分析本项目不确定性因素主要来自以下几方面售价建造成本建设期限长短及贷款利率等。这些因素，受当地经济政治社会条件影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益实现。盈亏平衡分析收入分析假定本项目总投资不变，除收入因素外其他与基准方案所设，则计算可知，当收入为基准收入时，净利润为零，即经营刚好保本。盈亏平衡点计算公式固定成本销售收入可变成本销售税金及附加建造成本分析假定本项目总投资不变，除建造成本因素外其他与基准方案所设，则计算可知，当建造成本上升至，即造价上升，净利润为零，也即经营刚好保本。从以上盈亏分析看，该项目收入低至或造价上升，经营才会发生亏损，低于类似房地产开发项目标准，可见风险较低。敏感性分析本项目不确定性因素主要来自以下几方面售价建造成本建设期限长短及贷款利率等因素。而项目财务评价是在定条件下进行，为了考察项目适应各种因素变化能力，据市场预测本项目中最有可能发生变化是售价建造成本。因此，本项目敏感性分析针对全部投资评价指标分别计算其上下波动对其评价指标影响幅度。计算结果详见敏感性分析表项目敏感性分析表销售净利率动态回收期年财务净现值万元内部收益率升降幅度年升降幅度万元升降幅度升降幅度基本方案单价成本从上表数据可知售价和成本是本项目最敏感两个因素。本项目对售价最为敏感，售价降低，将使销售净利润率降至，跌幅动态回收期增至年，升幅