离带以西，设处占地公顷锅炉房，负责整个小区供热。供电毛纺厂现状用电由国棉千伏变电站以千伏架空线石佛营路供电，由于该变电站已满载，毛纺厂居住区拟由规划建设星火千伏变电站供电。毛纺厂用电负荷较大，应安排座占地平方米千伏开闭站，由此分别引出双路千伏电缆向住宅和公建供电。电讯现状毛纺厂有远离此地呼家楼电话局提供服务，该局容量已满，无力为新建住宅区提供通信服务。按电信发展总体规划方案要求，石佛营地区应由开发单位无偿提供土地，新建个万门电话局所，占地面积平方米，建筑面积平方米，初装容量万门。第六章建设方案及总图布置本项目设计应采用总承包制，小区集中规划，统设计。施工采用监理制，采用公开招标形式选择工程承包商，以使项目工期成本质量得以确保。工程应达到优良工程水准。总图布置本着科学规范原则，为小区居民提供方便，切从小区居民要求做起，各项建筑布局美观合理，方便居民生活。总建筑面积平方米，其中小区住宅建筑面积为平方米，绿化带围绕小区四布置，占地平方米。小区主要以多层住宅为主，建于小区中央，占地面积平方米，为方便居民生活，楼设有各种小型超市，理发店及小型健身室。小高层建于小区正门后，占地面积平方米，高层住宅位于小高层旁侧，占地面积平方米，其后设有喷泉及休息场所，喷泉西侧设有秋千及各种运动机械，以使小区居民生活充实丰富，住宅楼东侧设有售后服务部，方便解决居民遇到问题，每栋住宅楼前设有保安站，整个小区外围围墙合理布置。住宅楼统格式及颜色，以便达到完美统效果，小型超市，理发店及小型健身室格调与居住区略有差异，以达到协调效果。住宅楼大多为三室厅，其余为四室厅两室厅，各室均设有书房，燃气及下水管道均连通有序布置，各个房间均设窗通风。第七章节能节水保护我国是个水资源短缺国家，又是个人口众多国家，根据相关规定，固定资产投资工程项目设计和建议，应当遵循合理用能标准和节能设计规范，住宅建筑为建设部指定要求采用节能技术建筑物之。此住宅建筑给排水节能采用下列方式利用太阳能用作住宅热水加热。适当调整楼群布置和朝向，使每栋住宅均有良好自然通风，使住户空调使用期尽可能缩短。对建筑进行防噪音设计。使用先进外墙维护材料和新型门窗材料处理窗户不大采光通风效果也不错因素。外墙采用保温措施达到节能效果。设置住宅新风系统，成本不高还能达到呼吸新鲜空气效果。室内安装纯净水系统，可省钱又能喝到纯净水。设置雨水收集系统，收集到雨水可以用于绿化灌溉，很大程度减少传统水源用水量。室外园林绿化不仅可以满足绿色建筑评价标准中控制项，般项等要求，还能调节小区温度和湿度。高层住宅采用节能电梯。各个住宅室内采用节水便器，节水龙头，节能灯，太阳能灯具，节能水泵，节能空调设备。房屋严格按照国家规含建设期贷款利息为万元，无形资产万元。固定资产使用年限为年，残值率为，固定资产余值在项目运营期末收回。该项目建设期为年，运营期为年。固定资产借款合同规定还款方式为投产后前四年等额偿还本金。借款利率为，流动资金借款利率为，无形资产在运营期六年中，均摊入成本。流动资金为万元，在项目运营期末全部收回种产品设计生产能力为年产量万件，产品售价为每件元，销售税金总占地面积代征地面积规划建设用地面积可开发建筑面积及附加税率为，所得税率为，行业基准收益率为，行业平均投资利润率为，平均投资利税率为。估算依据业主提供毛纺厂居住区控制性详细规划说明北京市煤气公司北京市毛纺厂居住区煤气供应咨询意见北京市电信管理局北京市毛纺厂居住区电信配套建设方案整个项目按中低挡建造水平计算估算中有关税金和费用按北京市现行规定和同类项目平均水平测算。估算范围上述估算投资按北京市目前通常取费标准计取，但尚未包括室内二次精装修及拆迁房享受安居房减免十项税费。估算结果投资估算结果汇总如下表表北京市毛纺厂居住区总成本费用表单位万元序号年份项目经营成本折旧费摊销费建设投资贷款利息流动资金总成本费费用表北京市毛纺厂居住区还本付息表单位万元序号年份项目年初借款余额本年新增借款本年应计利息本年应还本金本年应还利息偿还借款来源当年折旧费当年摊销费当年未分配利润临时借款偿还临时借款表北京市毛纺厂居住区项目损益表单位万元序号年份项目销售收入总成本费用销售税金及附加，利润总额所得税税后利润盈余公积金应付利润未分配利润经以上数字及条件可得投资利税率为，投资利润率为，资本金利润率为第十章财务评价在建设项目技术路线确定以后，必须对不同方案进行财务经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选推荐出优秀建设方案。财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来效益费用。考察项目建成后获利能力债务偿还能力及外汇平衡能力等财务状况，以判断建设项目在财务上可行性，即从企业角度分析项目盈利能力。财务评价采用动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主办法进行。评价主要指标有财务内部收益率投资回收期贷款偿还期等。根据项目特点和实际需要，有些项目还可以计算财务净现值投资利润率指标，以满足项目决策部门需要。表北京市毛纺厂居住区自有资金现金流量表单位万元序号项目建设期运营期现金流入销售收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出自有资金经营成本偿还借款固定资产本金偿还固定资产利息偿还流动资金本金偿还流动资金利息偿还销售税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量折现系数折现净现金流量累计折现净现金流量第十二章项目综合评价结论结论上述分析和财务效益评估结果表明，本项目具有较好内部收益率，有基本贷款偿还和自身平衡能力，且有般抗风险能力。评估结果表明，该项目是可行。本项目评估中假定可销售面积全部用于销售，开发建设前四年期间需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第期开发，北部为第二期发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。规划范围内有三组拟保留建筑厂区南侧靠近朝阳北路住宅楼为毛纺厂新建宿舍区规划范围内西北角是组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改造厂区中央靠星火路侧正在兴建栋层综合楼。另外，现状厂区内锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅小高层和写字楼。项目拟建规模该项目拟建规模如下表所示表项目拟建规模和建筑面积分配三项目服务对象居住区将规划建设处写字楼和绿化带，为附近地区和小区内居民提供服务，其余建筑为多层高层住宅和小高层。其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为和。第二章项目建设单位介绍此项目由益华集团房地产开发有限公司承建，益华集团系香港投资有限公司于年投资设立，至今已发展成为拥有房地产业，酒店业和商业为体多元化外资企业集团。此次建设过程，由北京益华集团房地产开发有限公司开发建设，各部门准确测算，设计勘察，虽然周围坏境不利于建设，但各专业人员认真负责，整个过程有条不紊。类型建筑面积建筑面积所占比例绿化带﹉新建建筑写字楼多层住宅小高层高层住宅小计合计﹉第三章市场分析和预测市场调查市场调查为了顺利完成建设，调查了以下内容北京市当前房地产市场概况二北京市普通住宅市场分析三市场供需关系分析经过对北京市投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议本项目所处位置紧邻北京市房地产投资热点地区之东四环路，建议市场定位如下功能分配。小区内以普通住宅为主，配以适当写字楼商业及绿化带。普通住宅占，其中多层与高层并重，为提高项目建筑面积，适当增加高层比例。销售对象。普通住宅销售对象以企事业单位集团购买和益华集团内部其它项目拆迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。户型与功能。考虑到销售对象，普通住宅户型以三室厅三室二厅二室二厅为主，约占四室二厅为辅，占，其余为二室或室。面积约平方米。在节约成本前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱洗衣机空调预留位置。二市场分析北京市写字楼市场分析二北京市商业用房市场分析第四章产品与技术方案房屋预测技术成果应符合以下条件每建筑楼栋所有地下相连通建筑视为个建筑楼栋总预测建筑面积不得超过建筑工程规划许可证中批准该建筑楼栋总建筑面积。预售房屋建筑面积总和不得超过该楼栋规划可售面积。房屋测绘技术报告书应由开发企业委托有房产测绘资质机构出具，测绘机构应按有资质施工图审查机构审查合格施工图进行面积预测。房地产开发企业应提合法准部销售收入均用于项目投资。因此，售价与销售进度是本项目能否达到预期效益关键。本项目各类物业预期售价是在多方考征收所得税税率为，以销售利润为基数征收。北京市现已开征土地增值税。该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收，对以内开发利润，免征土地增值税。根据测算，本项目不需缴纳土地增值税。三利润分配开发项目税后利润等于销售收入扣除投资成本销售费用和有关税金。预计本项目总税后利润为万元人民币。详见表项目损益表。表项目损益表序开发经营期号项目合计项目收入销售收入商品住宅拆迁楼可售配套公建地区公建出租收入经营成本销售成本经营税费销售税费营业税及附加交易管理费及印花税销售费用财务费用土地增值税开发利润所得额所得税税后利润应付利润归还垫支利润及净投资回收未分配利润注投资回收主要用于后续投资和偿还贷款本息，税后利润部分用于后续开发投资和归还贷款本息，在投资回收不再用于后续投资和还本付息时归还。七项目经济效益评价现金流量分析本报告从全部资金自有资金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下全部资金评价指标财务内部收益率财务净现值万元人