市位于河南省西部，地处东经‟至‟，北纬‟至‟之间。亚欧大陆桥东段，横跨黄河中游两岸，居天下之中，素有九州腹地之称。东邻郑州，西接三门峡，北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山南阳相连。历史人文洛阳，因为地处洛水之阳而得名，是国务院首批公布历史文化名城，是中国著名历史文化名城和重点旅游城市，是华夏文明主要发祥地之。自公元前年周平王迁都洛邑起，历史上先后有个朝代在此建都，时间长达多年。汉魏以后，洛阳逐渐成为国际大都市，隋唐时人口百万，四方纳贡，百国来朝，盛极时。自古以来，这里墨客骚人云集，因此有诗都之称，牡丹香气四溢，又有花都美誉。洛阳牡丹久负盛名，驰名中外，每年月日至日举办牡丹花会游人如潮。年，洛阳市人大常委会正式将牡丹定为市花。悠久历史留给洛阳光彩夺目文化遗产和取之不尽旅游资源。洛阳实现盈亏平衡。全部面积销售时项目均价达到元平方米时，可以实现盈亏平衡。分析评估结论本项目在经济上可行，社会环境效益显著。项目可行性分析结论从市场风险角度新区竞争趋于激烈销售压力加大从前面市场分析我们知道，年新区房地产开发明显加速，大盘云集，供应急剧增加，未来几年新区项目竞争与销售压力都将明显加大。众多大盘项目云集新区，在加剧竞争和销售压力同时，也在共同改善着新区人居环境烘托着新区居住气氛，这点对于尚不具备入住条件正在开发建设中新区房地产项目来说，也是至关重要。但是，大盘云集带来竞争和销售压力，我们必须正视之。政策逐步趋紧传统操盘手法受到挑战国六条之后，中央政府针对房地产行业调控配套政策频频出台，从严格土地管理到紧缩信贷发放从限制外资购房到整顿市场秩序，整个行业游戏规则正在逐步趋紧趋于刚性化。尤其是三部委关于进步整顿规范房地产交易秩序通知出台，急剧压缩了传统操盘手法生存空间，诸如禁止认购取得预售证之前禁止广告取得预售证日内必须开始销售禁止囤积房源等实质性规定，已经在郑州开始贯彻执行，这从个侧面表明在房地产调控问题上地方政府正受到来自中央巨大压力。因此，在政策趋紧传统操盘手法可能遭到禁止背景下，后期营销推广及客户试探积累上困境和风险，我们必须予以充分考虑。从当前开发时机角度新区发展加速机会大于挑战随着洛阳市行政中心完成向新区转移，未来几年新区有望迎来个快速发展黄金时期，城市建设和房地产开发都将空前活跃起来。这利好区域发展态势，虽然不可避免地将加剧区域内部房地产项目竞争和销售压力，但伴随而来新区建设提速客户信心增强新区人气旺盛等正面效果，对于未来几年区内项目价格攀升和持续销售显然是利大于弊。目前，后进项目及洛阳调控细则尚不明朗预计在本案前期准备阶段，这些变数会逐步明朗化，后发制胜空间还是较大目前来看，除了东方世纪城奥体花城国宝别墅建业美茵湖等项目已经明朗以外，其他更多后续项目还是个未知数，而洛阳市房地产调控细则也尚处在模糊状态，从这个角度而言目前时机是不佳。但是，未来数月这些变数有望逐步趋于明朗化项目亮相政策出台。因此，为了适应政策弱化同质化带来销售压力，我们项目及产品定位有必要仔细研究新进及潜在进入项目，以保证产品定位前瞻性与竞争力。从这个意义上讲，发挥后发优势，或许更能让我们占据竞争制高点。项目可行性发展最终结论经济测算上，本案是可行，效益显著。市场风险上，虽然面临着较大竞争和销售压力，但整个新区发展良好态势，为本案成功提供了强有力区域环境支持。政策风险上，日益趋紧房地产调控政策，对于实力雄厚开发商和成规模开发得预售许可证后，应当在日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购包括认订登记选号等收取预定款等各种形式变相预售商品房。商品房基本情况销售进度权利状态等预销售信息应及时全面准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。对房地产企业发布虚假信息炒卖房号捂盘惜售囤积房源等恶意炒作哄抬房价，或者房地产企业纵容雇佣工作人员炒作房价，扰乱市场秩序，房地产发展改革价格工商管理部门应按各自职责依法从严查处。严禁将购买未竣工预售商品房再行转让。未取得商品房预售许可证房地产项目，不得发布商品房预售广告。广告发布单位要对房地产广告内容真实性进行必要审查，杜绝虚假广告和其他违法违规广告。对未取得预售许可证发布预售广告，承诺售后包租返本销售，广告中有关房地产项目名称面积价格用途位置周边环境配套设施等内容虚假违法，由工商发展改革价格房地产管理部门予以严肃处理。分析