资亿元全面推进天津铁路枢纽线站个重点项目建设，天津铁路建设发展进入了黄金期。京沪高速铁路津秦客运专线蓟港铁路扩能改造地下直径线建设全面推进。天津西站已经于年月日第章项目发展背景天津市宏观经济发展概况本部分将分析天津市城市建设现状，研究政府对城市规划建设指导思路，明确项目是否有足够基建设施支撑，是否符合天津城市发展要求，是否符合政府规划思路。城市概况历史沿革天津市中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大沿海开放城市。天津形成始于隋朝大运河开通。明朝永乐二年年设天津卫。同年月又设天津左卫并筑城。世纪中叶被辟为通商口岸，逐步发展成为当时中国北方最大金融商贸中心，在中国近代史上有着重要地位。地理位置天津介于北纬ˊ至ˊ，东经ˊ至ˊ之间，属于国际时区东八区。北起蓟县古长城脚下黄崖关附近，南至大港区翟庄子以南沧浪渠，南北长公里东起汉沽区盐场洒金坨之东陡河西排干大渠，西至静海要为原则，同时利用先进有效方式来节约工程成本管理费用，以达到投融资方降低造价和成本费用初衷。在收入估算程序上，依市场调究，采用不同方案来获得客观资料，并在估算时，以稳健保守原则，调整略低于市场均价资料群，以确保估算合理性。本项目之财务分析，主要以下列财务假设条件如下折现率二车场水电费年万元三折旧办法固定资产折旧采用平均年限法折旧，房屋建筑折旧年限按年计算，残值按原值计算。无形资产折旧土地使用成本按年限年摊销。四修理费用按年折旧额计算。五开办费按年摊销。六房产税率房地产税按租金收入计算。七员工人员工资以年人计算，运营初期年人均万元，合计万元含福利费。其它费用包括广告费通讯费业务活动经费差旅费等。八财务费用长期借款万元滚动，年利率，建设期利息资本化，营运期在财务费列支。九税金附加计算按销售收入总和计算。十还款资金来源税后利润按规定提取盈余公积金后还贷摊销费折旧费全部先还贷款收回写字楼商场销售成本。十基准折现率以最低期望收益算法即最高资金成本加投资风险补偿系数计算。收入预测通过对天津市商业贸易房地产休闲娱乐购买力水平消费习性经济社会发展前景消费需求等综合因素调查并结合本项目市场定位，按照审慎稳健财务原则，计算项目销售收入为万元，年租金收入万元，其收入来源主要分为三个部分公寓商场地下车位出售和商场地下停车场出租收入。经营费用预测本项目经营费用包括车场管理费用车场维护费用不可预见之其它费用折旧财务费用和相关税赋。开办费万元，年摊销，每年摊销万元。财务费用长期借款万元，年利率。车场出租按租金收入缴纳营业税及附加。员工人员工资以年人计算，运营初期年人均万元，合计万元含福利费，详见附表十。车场水电费年万元，详见附表十。其他费用年万元，详见附表十。贷款还款资金来源税后利润按规定提取盈余公积金后还贷摊销费折旧费全部先还贷款收回写字楼商场销售成本。详见附表十三。税金附加计算按销售收入总和计算。基准折现率以最低期望收益算法即最高资金成本加投资风险补偿系数计算。财务指标分析本项目合计，建设成本合计万元，销售收入合计万元，年租赁收入合计万元。经济效益指针分析经测算，分析如下基本效益利润总额万元，净利润万元。税费税金附加万元，所得税万元万元。财务盈利能力指针分析结论静态分析静态投资回收期税前年税后年含建设期。动态分析动态投资回收期年含建设期。净现值回报万元内部收益率高于近年行业基准收益率，同时高于我国近年平均增长率。偿债能力指针分析本项目分析假定前提为项目开始经营后，各年现金流量以偿还借款本息为首要目标。全部贷款偿还期资产负债率投资与收益概况该项提高，根据天津市城市总体规划，未来天津城市职能将成为现代制造和研发转化基地。充分利用得天独厚滨海天然优势特殊水陆交通枢纽地位雄厚工业基础和科研力量，把天津建设成以高新技术产业和现代制造业为主现代制造和研发转化基地。北方国际航运中心和国际物流中心，区域性综合交通枢纽和现代服务中心。构筑海陆空体化交通网络，使天津成为连通国际和区域华北东北西北华东客货运综合交通枢纽。综合利用枢纽型基础设施，优化物流基地布局，培育仓储加工运输信息服务相互融合现代物流业，使天津成为面向区域物流供应链中心节点，承担我国北方国际物流中心职能。加强