能力，提高经济质量，节约成本，促进整个区域产业升级和转型，而且还使珠海直以来处于交通末梢位置局面得到彻底改变。小结随着桥港珠澳大桥两港海港空港三铁广项目概况项目背景本地块属于政府置换调整项目，位于珠海新香洲梅花西路北侧红山路西侧，现由澳门宜嘉投资有限公司占股浙江华泽投资发展有限公司占股共同持有，该地块股东同意将本项目次性转让。项目基本属性项目规划指标用地性质住宅商业容积率规划用地面积建筑密度规划计容积率建筑规模绿地率配套公建停车位车位建筑面积套型限制户型项目属性项目地理位置项目四至项目地貌状况该项目位于梅华西路以北红山路以西，地块方正地块平整无附属建筑物，地势较低，积水。吉大新香洲香洲本案项目优劣势优势项目位于中心城区，地理位置优越周边配套成熟生活便利地块方正平整不近主干道，噪音用缴纳契税。但转让双方都需要缴纳印花税。交易中，转让方属非居民企业，按资本收益计提所得税。方案二相关税负表单位万元税负计算公式金额转让方税负受让方税负转让收入，转让成本，企业所得税印花税税负总计，方案三方案三属于外资境外并购项目公司外资股东公司股权。转让方不需缴纳营业税土地增值税股息所得税和契税，受让方不用缴纳契税。但转让双方都需要缴纳印花税。方案三相关税负表单位万元税负计算公式金额转让方税负受让方税负转让收入，转让成本，印花税税负总计对于这三种方案，从转让双方角度考虑，各方应承担税负如表所示转让方需承担税负比较表单位万元方案方案二方案三营业税，城市维护建设税教育费附加土地增值税，企业所得税，印花税契税税负总计受让方需承担税负比较表单位万元方案方案二方案三营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税企业所得税印花税契税，税负总计，方案选择分析对三种交易方案影响因素分析如下税收因素从税收成本考虑，方案三总转让交易税收成本是最小，符合企业最大利益，但方案二三转让价款都不可以列入项目成本，在以后项目清算时，还应缴纳相应客观企业所得税和土地增值税。方案要缴纳巨额税费，但转让价款可列入为项目成本，可以减少以后企业所得税和土地增值税计征。可操作性因素。两种方案中，方案二三可操作性较差，方案相对较好。年，商务部和外管局联合下发关于进步加强规范外商直接投资房地产业审批和监管通知商资函号，交易程序及审批较为复杂。方案要求恒丰公司必须先与宜嘉公司达成项目购买协议，然后再以项目土地使用权为基础，设立外商投资房地产企业。方案二三前期需进行尽职调查，对目标房地产公司外部环境和内部情况进行审慎调查与评估。潜在风险因素。三种方案中，方案潜在风险最小，且须就转让合法化进行分析，但可以避免项目合法性风险和对外债务风险。方案二三规避了巨额资本利得税。但如果项目取得不符合法律规定或存在重大瑕疵，则可能会被政府收回或责令补交地价款等费用目标公司或有负债，包括未披露对外担保潜在合同违约与潜在未支付款项等，容易产生或有负债风险。项目股东为规避较重税费，只愿意将项目持股公司股权转让给澳门企业。综合考虑，宜选择方案三完成交易操作。并购流程恒丰公司发出并购意向书恒丰公司对宜嘉公司尽职调查双方谈判并购合同工商变更登记双方签订并购合同股权并购对价支付十结论及建议本次投资可行性研究工作，是在项目周边进行了大量市场研究基础之上，通过对开发周期计划，开发成本估算以及财务效益评价等方面作全面分析，从技术经济角度对本项目开发可行性作出评价。现将有关研究结论及可行性建议表述如下研究分项结果在珠海经济持续增长，持续攀升支撑和带动下，珠海楼市平稳发展珠海限价限购政策，由于本项目定价高于珠海限价，必须通过现楼回累开发计划表年年年年取得土地完成设计完成报建完成建设现楼销售投资估算开发成本序号项目计容面积单价元成本万元项目转让费，前期工程费，建安工程费，配套设施费开发间接费，不可预见费合计开发成本，开发费用序号项目计容面积单价元费用万元管理费用销售费用财务费用合计开发费用，当销售均价住宅为，元商业为，元车位万元个时销售收入项目计容面积车位个单价元收入万元高层洋房，商业，车位合计二