点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。两种方案各有优缺点，具体为土地开发模式该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入，万成都破产启动费用及较少其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用含土地出让金补差后，便可挂牌或拍卖，取得收益。这种开发模式比较简单，风险系数小，能较快回收成本。但这种模式远远没有取得本地块最大利用价值，而且土地拍卖，政府将收取划拨土地成交价款土地出让金，这将大大降低项目经济效益。二房产开发模式根据成都目前房地产现状，若该项目不只进行前期破产清理，改变土地性质和进行土地转让，还进行房产开发，将给北亚集团带来良好经济回报。而且，房产开发将使北亚集团在成都投资步入良性循环和可持续发展道路。第五部分项目规划方案项目规划设计要点由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条件如下净用地面积亩。容积率不大于。建筑密度不大于。建筑高度不大于米。绿地率不小于。户型平方米平方米平方米平方米，各。商业占地上建筑面积比例为。其他按有关规定。二项目技术经济指标项目主要技术指标序号项目用地面积平方米建筑面积平方米建筑密度容积率备注小区总用地面积，地上建筑面积，其中商业住宅共计户地下建筑面积，配套其中社区服务站门卫室垃圾站小区绿化及小品，全民健身场地自行车棚二住宅户数及车位数量序号项目户数面积机动车数量非机动车数量备注住宅平米机动车每户辆，非机动车每户辆。平米机动车每户辆，非机动车每户辆。平米机动车每户辆，非机动车每户辆。平米机动车每户辆，非机动车每户辆。小计商业，机动车非机动车每平米辆。合计，其中地上部分地上机动车地下部分，备注可售机动车数量为个。第六部分项目开发方案项目开发建设方案对土地开发模式只需对地块上建筑物拆除，达到拍卖要求即可。二对房产开发模式开发方案设想为了更大程度地提高土地利用价值，拟将小区开发为小高层组团。其中临二环路东四段与东大街东延线侧开发为至二幢首层或层为商业业态小高层。考虑到本项目市场推广计划及小区建设实际需要，拟将整个项目分两期进行开发。第期首先完成样板楼展示工程小区大部分基础设施公建配套设施和南面组团。这样可以使首期买家享受到已成熟配套设施。本期推出楼盘价位不宜太高，以吸引买家，树立形象，为二期提高售价作好准备。第二期开发北面组团。建设进度计划本项目预计从年月开始启动破产清理程序，工期约为年零个月。整个工程分两期进行。土地整理及前期开发进度本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计为年月至年月。同时开展前期市场调查项目开发和营销方案策划初步可行性分析，规划建筑建筑考虑到该笔费用具有不确定性，因此在实际测算时，将该笔费用纳入了成本。财务费用假定公司自有资金为，万元左右，则资金缺口为，万元万元，万元，万元，万元左右，需向银行申请流动资金贷款，万元，贷款个月。利率假定为中国人民银行至个月贷款基准利率，则财务费用为万元。若开发方案为土地开发模式，则总投资为，万元。具体见土地开发模式附表总投资与成本估算表。二房产开发模式总投资估算开发成本测算土地成本土地成本为，万元。前期开发费前期开发费预计为，万元。设计费设计费预计为万元。工程建安费工程建安费预计为，万元。基础设施费基础设施费预计为万元。公建配套费公建配套费预计为万元。运作期间费运作期间费预计为万元。不可预见费不可预见费预计为万元。以上项合计为该项目开发成本，万元。二开发费用测算管理费用管理费用取开发成本至项计算，合计为，万元。销售费用销售费用取销售收入计算，合计为，万元。具体见房产开发模式附表销售费用估算表。财务费用本项目财务费用主要由利息费用构成，利息费用计算参照建设部发布经济评价标准按如下方法确定假定贷款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后利息按全年计算，还款当年按年末偿还，照全年计息，即每年应计利息年初借款本息累计本年借款贷款年利率根据中国人民银行年月日开始执行利率，至三年含三年贷款年利率为。本项目假定按此至三年期贷款基准利率计算，至项目开始第二年需贷款，万元，至项目开始第三年按年等额还本付息，至项目开始第四年还清贷款，利息合计为万元。具体见房产开发模式附表银行贷款还本付息结算表银行贷款还本付息计算表。本项目若采用房产开发模式，则总投资预计为，万元。具体见房产开发模式附表总投资与成本估算表。第八部分项目资金筹措土地开发模式投资方案本项目若只进行土地整理，则总投资为，万元，整个建设经营期为年半。本项目开发投资资金来源有二个渠道是自有资金，二是银行贷款。资金运作方式如下自有资金全部用于破产启动费用管理费用其他可能尚需启动资金。此外还缺少资金，则向银行贷款。即公司先以自有资金，万元启动项目至项目转让，改变土地用途，然后以银行贷款支付地价款至项目拍卖，以拍卖收入偿还银行贷款及利息。其启动资金使用计划如下序号项目年年小计管理费用万元破产启动费用万元，其他可能尚需启动费用万元合计万元，二房产开发模式投资方案投资组合方式本项目总投资为，万元，整个建设经营期为年。为了降低融资压力，有助资金流通，降低开发风险，使项目顺利开发，拟采取组合投资方案。本项目开发投资资金来源有三个渠道是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入再投入用于投资部分。资金运作方式如下自有资金用于破产启动费用其他土地整理可能尚需启动费用前期管理费用，有收入第年按销售收入用于投资，第二年按销售收入用于投资，第三年按销售收入用于投资。此外还缺少资金，则向银行贷款。二资金运作方式在项目上汽集团接收，并提出破产申请，在按规定程序报批后，按照研究辽宁部分有色金属和煤炭企业关闭破产有关问题会议纪要规定组织实施破产。破产费用缺口，经财政部核定后，由上汽集团负责解决。中国汽车工业总公司所属破产企业含成都实施破产所适用政策和费用也执行上述规定。同时，国家经贸委根据国务院总理办公会议纪要精神，将成都汽车配件总厂成都两户企业自年月日起移交给四川省人民政府管理，中国汽车工业总公司持有两户企业股权也实行无偿划转，两户企业债权债务仍由原法人主体承担。年月日四川省人民政府决定将成都汽车配件总厂成都两户企业下放至成都市人民政府实行属地管理。现成都市人民政府决定对成都实施关闭破产。但实施关闭破产大约需要，万元启动资金。破产后以土地出让收核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,入去除政府收取土地出让金剩余部分作为破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付，万元破产启动费用。六有关破产清理情况预计该地块系成都牛市口商贸大市场所在地。该市场拥有楼底营业房间，现有小食品化工等各类商家余户。另有茶楼个，面积，平方米，农贸市场个，面积平方米，娱乐城个，面积，平方米，旅馆个，面积，平方米，招待所个，面积平方米，生资市场个，面积平方米，餐馆个，面积平方米。在破产清理时，该市场主要情况如下农贸市场农贸市场系牛市口商贸大市场与莲新街道办事处联办，共有间营业房及两条通道，清理时无赔偿无纠纷。旧家电区旧家电区系市场管辖，现有商家户，清理时无赔偿无纠纷。化工交易区化工交易区现有商家户，清理时无赔偿无纠纷。小食品区小食品区系市场管辖，现有商家户，清理时无赔偿无纠纷。招待所招待所系成都下岗职工租赁市场原办公楼形成，清理时无赔偿无纠纷。聚缘茶房聚缘茶房原系成都盐市口购物中心租赁市场场地建成，并分别于年以万元转让给都荣工女士，获得年左右使用权，及于年移交给市场，出现女二嫁情况。后经市场努力，市场同都荣工女士签订了租赁协议。聚缘茶房清理时可能有定赔偿和纠纷。大众茶楼原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建营业房。年盐市口购物中心以向黄小龙借款万元作为回报，以每月，元价格将市场楼底约平方米营业房租给他。后盐市口购物中心将茶楼底层归还给市场，二楼则由法院判给汇通银行。同时，市场与黄小龙重新签订了租赁合同。因此，大众茶楼清理时可能有定赔偿和纠纷。都市农家乐都市农家乐原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成。同样于年将底楼移交给市场，市场又将其租给侯锡惠女士。该都市农家乐清理时估计没有赔偿和纠纷。农业银行储蓄所农业银行储蓄所原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成，楼底，面积平方米。成都盐市口购物中心以从该储蓄所借款冲抵其年使用权。同样盐市口购物中心于年将底楼移交给市场。年储蓄所迁走，并将此营业房租给他人做酒楼使用。该储蓄所清理时估计有定纠纷，但能协商解决。市场二楼营前期，公司先以部分自有资金支付企业破产启动费用管理费用前期工程费，至项目转让改变土地用途时，以银行贷款转售合计含转售建设经营期年转售租赁转售收入商业租赁转售收入车位租赁转售收入租赁税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加交易印花税副食品调控基金房产税表十损益表单位万元序号项目名称合计建设经营期年转售收入，销售收入住宅销售收入商业销售收入，车位销售收入租赁收入商业租赁收入车位租赁收入转售收入商业转售收入车位转售收入总成本费用，销售住宅总成本分摊销售商业总成本分摊，销售车位总成本分摊转售商业总成本分摊转售车位总成本分摊租赁商业物业折旧租赁车位物业折旧税金，销售税金及附加，租赁税金及附加利润总额所得税，税后利润盈余公积金，可分配利润可运用资金，表十全部投资现金流量表年单位万元序号项目名称合计建设经营期年现金流入，销售收入租赁收入转售收入现金流出，建设投资税金，销售税金及附加，租赁税金及附加转售税金及附加所得税，税前净现金流量，税前净现金流量累计，税前净现金流量现值，税前净现金流量现值累计，税后净现金流量，税后净现金流量累计税后净现金流量现值，税后净现金流量现值累计，评价指标税前税后万元表十二自有资金现金流量表年单位万元序号项目名称合计年年年年年年年年现金流入，销售收入