路，北靠铜川路，南临曹安路和沪宁高速公路，属于普陀区真北新兴商贸群和真光商业中心范围。主要经济技术指标地块现状该地块目前为多家汽车企业用地，包括大众维修中心上海汽车工业机动车置换有限公司民防真北路停车场普陀区机动车驾驶员培训部沪裕钢材仓库等由于无地块红线范围相关资料，项目位置目前暂定。现场勘察显示，整个地块基本经济技术指标项目数量备注总占地面积，占地亩总基地面积，建筑密度地上建筑面积，容积率其中办公部分，可售商业部分，可售总建筑面积，地下建筑面积，不计容积率地下室停车库，绿化面积，绿化率注地下中含停车位约个地块较为方正，临路面位于真北路高架及曹安公路，北侧西侧均靠有建筑物阻挡，西北角临子洲路金汤路处有处入口普陀区机动车驾驶员培训工程费估算本项目甲级写字楼建安工程造价为元，公寓式办公建安工程造价为元，产权式酒店建安工程造价为元。前期费用估算该费用按建安工程费计提。基础设施费估算该费用按建安工程费计提。管理费用该费用按项目销售收入计提。销售费用该费用按项目销售收入计提。财务费用按贷款利率计算。不可预见费该费用按建安工程费计提。总投资估算项目总投资为万元。各项开发成本构成详见下表序号项目单位数量建筑安装工程费用甲级办公楼万元公寓式办公万元产权式酒店万元土地费用万元前期费用万元基础设施万元公共配套设施万元开发期税费万元其他工程费用万元间接开发费万元管理费用万元销售费用万元不可预见费万元财务费用万元合计万元项目经营收入估算估算参数甲级办公楼年内售完，预计首年平均售价为元平方米，年增幅度。公寓式办公年内售完，预计平均售价为元平方米。产权式酒店年内售完，预计平均售价为元平方米。项目经营收入测算项目经营收入为万元。包括甲级办公楼销售收入万元，公寓式办公销售收入万元，产权式酒店销售收入万元。各种产品销售收入见下表产品甲级办公楼公寓式办公产权式酒店销售收入万元平均价格元数量项目财务评价静态盈利能力本项目总投资为万元，总收入为万元，利润总额为万元，税后利润万元。项目投资利润率为。各项主要经济评价指标具体如下序号指标名称单位数量项目总投资万元资金筹措资本金万元长期借款万元预租售收入万元短期借款万元营业收入万元营业税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全投资内部收益率资本金内部收益率投资利润率动态盈利能力项目全投资财务净现值为万元，全部投资财务内部收益率。全投资财务净现金流量第期第期第期第期第期第期第期第期第期第期投资资金筹措银行借款预租售收入资本金资金平衡分析项目开发投资资金来源主要有三个渠道企业自有资金，银行借贷资金，预售收入。本项目估算资本金为万元，占总投资额，主要用于土地成本支付和建设投资银行借款万元，占总投资额，主要用于预售之前开发建设投资。根据累计盈余资金图显示，本项目每期累计盈余资金均大于，表明在项目运作过程中，没有偿还能力不足问题，资金链安全，具有操作可行性。累计盈余资金第期第期第期第期第期第期第期第期第期第期项目盈亏平衡分析变化因素盈亏平衡点利润临界点内部收益率变化率收入或费用万元变化率收入或费用万元售价工程造价根据本项目售价成本和利润三者之间关系，测算出项目盈亏平衡点。通过对本项目盈亏平衡分析可知当本项目销售价格下降，本业休闲街酒店与酒店式公寓高层经典住宅创邑金沙谷万创意办公时尚美食街创意产品专卖店旭辉世纪广场万商业办公万公寓式酒店万创展公寓式办公甲级写字楼北岸长风万期万办公写字楼购物中心休闲娱乐五星级酒店酒店式公寓受到普陀区大力发展商贸影响，其为市中心新建办公项目体量最多行政区之，目前市场竞品主要集中在真北路沿线及长风生态商务区。特征均为大型商办综合项目如上图所示，目前本项目竞品个案中，除创邑金沙谷为小型创业园区外，其余项目均为万以上大型综合项目，其物业形态均十分齐全，且较为类似，包含有甲级写字楼酒店式公寓五星级酒店创业办公等。该情况主要是受到土地规模限制所致，而本项目办公面积也达到万，建筑单类型物业风险较大，因此建议采取混合物业形态。特征写字楼类型雷同，竞争压力大区域内写字楼均以甲级或准甲级写字楼标准建设，建筑品质并非各项目竞争点。目前总部基地型写字楼群和小面积写字楼为市场主力供应两类物业，也是上述竞品两个主要物业类型。总部基地型项目由于些项目地理位置缺陷，概念过于夸大，其实际需