为继，使原计划拆迁安置第栋户住宅和门面无法动迁。本项目拆迁遗留问题栋原产权是朝阳街道办事处住户均是街道办事处工作人员和离退休人员，产权属个人房改房该楼产权属街道办事处办公用房，门面，未拆迁安置，拆迁估价万元，此栋给楼土地使用权在年已办理土地转让，土地使用权人为东进公司。已拆迁户中有户套住宅未付安置，补偿款估价万元。根据东进公司和办事处签订关于合作开发东进鑫城补充协议见附录本项目需要承担街道办事处回迁办公用房，估价万。二拟收购东进公司股权和项目承担债务清偿责任东进公司及本项目债务东进公司及本项目共欠债务笔，累计欠款万元，该债务内不包含栋楼拆迁安置费朝阳街道办事处回迁安置费和项目报建费等行政费用。年月日长沙市中院对本项目启动竞拍程序见附录竞拍公告，于年月日以增价拍卖方式公司拍卖，竞拍保留价万元。月日在全体债权人和原股东请求下，芙蓉区政府会同公安朝阳街道办事处协调下，全体债权人同意放弃部分债权，原东进公司股东同意放弃股权。由海拓置业收购东进公司股权和金朝阳大厦项目。承担债务清偿责任，经长沙市中院同意，月日法院终止了本项目拍卖。股权收购和债务清偿及报建费等行政费用分析东进公司原股东同意按实收资本转让股权万元，全体债权人同意笔债务按总额万元由项目承接人承担清偿责任，并同意由收购方分三期支付支付。第期支付万元，第期付款后个月支付第二期，第二期支付万元，第二期支付后个月支付第三期，第三期支付万元见附录股权收购及债务清偿协议。栋楼拆迁安置根据对栋拆迁安置户摸底摸底调查见下表。表，栋拆迁安置户摸底摸底调查表朝阳二村栋拆迁安置户摸底表姓名面积套套建筑面积备注住宅个人朝阳办事处已协议补偿小计门面刘敏文已收购补偿张开明朝阳办事处已协议补偿小计合计本栋楼未拆安置户住宅户，门面户，住宅面积，门面，在该拆迁面积中产权属朝阳街道办事处房产住宅面积，门面已在协议中补偿，门面已安置补偿面积。本楼实际拆迁补偿面积为，门面。根据拆迁安置补偿政策，每户增加补偿面积，累计补偿面积，住宅拆迁和补偿面积合计，门面。根据现有政策，拆迁补偿款住宅按元∕，门面元∕补偿，本项目拆迁安置费为万元，如拆迁户需要回迁，则支付过渡安置费即可。年月东进公司和长沙市芙蓉区朝阳二村改造指挥部关于东进朝阳大厦项目未拆迁楼规划及说明附录街道办事处回迁根据协议见附录本项目中需要安置街道办事处办工层单体商住楼学校医院银行菜市场等主楼架空做空中园林和谐潇湘五大道号高档商务酒店式公寓学校医院银行公园等层顶和外墙上设置个空中花园明城国际中心芙蓉中路与白沙路交汇处高档商住楼高档写字楼酒店百货等配套设施绿化广场凯通国际城芙蓉区朝阳二村商业裙楼万，商品房住宅为主，部分酒店学校医院银行商场公园等东南亚宫廷式水景园林湘域熙岸人民东路与长善路交汇处住宅，商业楼，公寓医院学校超市农贸沿河风光带等近万平米奢华园林商业情况调查项目所在区域位于金苹果大市场正对面，隶属于火车站商圈，是长沙五大商圈之。区域商业概述经过近几年发展和政府改造，特别是轨道交通号线开通，该区域商业形态定位发展已趋向成，现有同档次同业态商业已呈饱和状态，且此商圈人流量之大人气之旺仅次于五商圈。就商业分布及繁华程度来看，根据区域特征，可以人民中路为界。人民中路以北为火车站商圈中心繁华地带，集商业区与居民区为体。其商业含盖多种业态，功能分区明显，呈规模化集约化形式发展，有人民中路以南，则以居民小区为主，周边商业多为小区配套型商业，并包含少许专业商业业态。该商圈以其专业特色和中低档商业业态定位与以中高档商业业态为主五商圈形成对峙之势，随着轨道交通号线开通，本项目会因地铁效应，定会受到长沙市民首肯与亲睐。区域商业现状目前，该区域商业以饮食服装和电脑数码电子电单车自行车广告装横设计汽配铝合金门窗等为主流商业业态，东形成相当规模，由此该商圈也自然衍生了若干个以这些商业业态为主集约化商业群。商业业态分析见下表表，商业业态分析说明国储电脑城合峰电脑城华海电子数码广场地铁出口车站路站金苹果大市场国美电器通城电器家润多百脑汇百意百货港岛火车站区域火车站以北以酒店住宿超市为主区域火车站人民路立交桥范围车站路东侧以服装零售为主区域火车站人民路立交桥范围车站路西侧以小吃饮食。小商品，美容美发等社区商业为主。区域人民路立交桥以南范围车站路两侧以铝合金制造销售娱乐为主区域朝阳路西侧以电脑城电脑配件销售为主。在这若干个集约化商业群中，包括如国储合峰合华海朝阳高数码等电脑城及数码电子类产品市场共个，如金苹果大市场金三角服饰箱品金太阳精品服饰服装市场个，如国美苏宁通城等电器市场个，如家润多等大型超市个，如港岛等娱乐演艺中心个，中学所。门面租金价格由于区域内商业业态分布集约化规划化以及经营项目不同及所处位置相对差异，导致该区域内不同商业群门面租金价格大相径庭。见下表见下表门面出租租金抽样调查结果位置业态面积月租万元月单价元平方月车站路边市场调研商业情况调查五市场分析和项目定位市场分析项目定位价格定位核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,六规划发展建议规划设计建设设计景观设计七项目开发建设进度计划前期开发计划八投资估算与资金筹措项目总投资估算九销售收入预测销售收入预测十项目可行性结论经济效益分析可行性结论项目概况公司基本情况东进置业有限公司以下简称东进公司，成立于年月，公司注册资本万元，其中赵力龙出资万元，占股本金，孙文钦出资万元，占股本金，由赵龙力出任公司法人，公司拥有房地产开发三级资质。年公司启动长沙市芙蓉区朝阳二村基础设施及棚户改造项目中金朝阳大厦以下简称项目项目立项，年公司取得本项目立项批复芙发改投号关于同意金朝阳大厦建设立项批复。本项目享受政府棚户区改造优惠政策，公司分别于年和年取得二宗国有土地使用权，使用类型均为出让土地，土地总占地面积约亩，净地面积约亩，容积率，建筑面积，本项目标高米，楼层分地下三层和地上三十层。层是大空间商场，层高层公寓楼，停车库。项目立项和土地审批年东进公司和芙蓉区朝阳街道办事处以下简称办事处合作，联合开发建设朝阳综合市场及住宅楼项目，于年月日签订合作建设朝阳综合市场及住宅楼合同书见附录和年月日签订关于合作开发朝阳综合市场及住宅楼补充协议见附录，协议明确由办事处提供国有出让土地，土地面积亩该土地于年由当时东区朝阳街道办事处申请填写国家建设征拨用地呈报表见附录，于年于取得土地使用权出让收费审批表见附录年取得长沙建设征拨用地审批单见附录使用类型为出让土地作为项目投资，该土地上栋楼拆迁安置由东进公司负责并负责承担建设，该项目投资和分成比例为办事处，东进公司。项目合同签订后以金朝阳商住大厦项目向芙蓉区发改局申报，芙蓉区发改局于年批复芙计投号金朝阳商住大厦工程立项批复见附录。年月东进公司取得长沙市国土局该宗土地红线说明图附录。年月长沙市政府市办金苹果对面饮食商业群港岛南侧铝合成了些业态衰退。因此，已趋近饱和业态，将会优势组合，更进步集约化，如电脑数码电子类业态，因为客户市场是大量稳定存在，面从服装业态群发展趋势来看，将会逐步向人民路立交桥与火车站之间紧缩，金苹果大市场改造，会带动该业态短期内，将维持目前状况，与区域内主流业态长期共存。五市场分析和项目定位市场分析虽然全国调控政策趋紧，但是长沙市良好经济发展势头仍为长沙房地产发展提供了空间，两型社会试验区批准，武广客运铁路建设。主二次四组团规划，河西滨江新城建设，新河三角洲建设，长沙城市正面临新轮快速发展，城市发展空间很大。长沙经济持续健康快速发展，为长沙市房地产市场进步繁荣发展奠定了基础。我市房地产投资减缓，但投资结构发生了较大变化，住宅投资有所下降，商业用房比重上升较快，商业地产呈现出强劲投资势头，各种商业城物流中心招商城等到批项目投入市场，反应良好，供不应求。小户型商品房开始受到市场青睐，得到开发商，消费者追捧。项目定位市场定位该项目拟建成本市繁华地段少有其大型商贸，写字楼居住楼与体精品小楼盘。区域定位本区域为长沙最大服装批发市场和电器市场，该项目将建成写字楼及商品质商住房。主力客户群定位中高收入市民，白领阶层，置业者以及外地来长人员。建设风格定位本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其空中花园为中式园林设计。价格定位根据长沙市地理位置及商业繁华地段市场调研得出以下信息第繁华区是长沙市黄兴路步行街商业铺面价已是每平米万元以上，商住楼万元第二是长沙市火车站商业圈该项目旁凯通国际商铺价万元每平方米，商住楼万元每平方米。第三是长沙市东塘商业圈商铺价万每平方米，商住楼万元每平方米。由此推测，如该项目在年推出，预计住宅整体均价至少可卖到元每平方米，商铺均价至少可卖到每平方米。六规划发展建议规划设计整体感强，符合朝阳二村区域自然条件，商场外围道路分流设计合理，绿化面积精品，标志形象显目，商业氛围浓厚。建设设计裙楼四层为商业，主楼高三十层为小户型公寓，建筑风格现代简洁，视觉冲击强，裙楼外墙石材面饰，顶部永久广告位制作。景观设计前庭标志物衬托出主体建筑商业气息，绿化整体大庆常青，楼顶空中花园水榭由石布局合理。七项目开发建设进度计划前期开发计划八投资估算与资金筹措项目总投资估算项目总投资万元，其中土地成本万元，前期费用万元，建筑装饰安装工程万元，基础设施建设费万元，财务费用万元，管理费用包括销售费用万元，项目不可预见费万元，综合税费万元。见下表前期调研年月股权收购清偿债务年月拆迁安置年月规划调整年月报建取证年月施工准备年月会批准朝阳二村整治改造项目立项并明确朝阳二村整治改造按棚户区改造优惠政策予以支持长沙市人民政府市长办公会纪要号见附录，年月长沙市发改委核准朝阳二村基础设施及棚户改造项目立项批复长