场分析及定位市场分析二建筑类型分析三市场定位第四章项目选址及建设条件项目选址二项目建设条件第五章项目建设方案核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,建设内容二建设规模三设计目四设计指导思想五规划与设计内容第六章项目财务分析投资成本分析二经营效益分析三项目财务分析结论第七章结论区域市场综合分析二地理位置综合分析三产品品质综合分析四财务综合分析五总结第章总论项目概况项目名称阳光温泉度假区改造开发项目二项目业主重庆旅游控股集团房地产开发有限公司三项目地址巴南区南泉镇虎啸村十五社四环境介绍位于重庆市东南郊十佳风景区之南温泉森林风景区，地处长江以南，交通便利，距市中心约公里。度假村及别墅依山而休闲会所等各种功能配套齐全高端居家度假休闲环境。建筑景观风格要注重亲近自然延伸，结合山地景观植被特色，考虑把自然绿色引入区域中，形成个既有地方特征又有现代风格新黄金居住环境。本项目欲通过相应建筑形态风格组合，穿插空间序列变化，建筑高度沿地形地貌应做适当调整，形成丰富清晰高端住宅区轮廓线。要求对套别墅区和度假村改造规划设计深入详细，具有较强可操作性。五规划与设计内容对度假村外观及内部功能布局进行改造设计。对幢别墅交通外观内部结构及周边配套改造设计。对规划区域内亩用地进行合理功能布局，确定并设计适建建筑类型。确定地块建筑密度建筑高度建筑体型建筑间距出入口方位等系列指标。道路交通系统设计协调道路交通设施与建筑群体公共空间关系，完善支路系统，处理好支路与主路关系，合理设置停车场地，形成畅通交通网络。用地功能布局对规划区域内用地空间系统组织功能布局形态设计景观组织尺度控制界面处理等方面进行详细设计，提出控制和引导要求，各种公共服务配套设施应予明确。第六章项目财务分析投资成本分析套别墅改造剩余栋数栋改造面积平方米工程投资改造土建万元新建土建万元道路万元绿化万元总计万元设计费用万元亩土地开发新建栋数套独栋套新建面积平方米工程投资土建万元道路挡墙万元绿化万元总计万元设计费用万元阳光度假村改造改造面积平方米工程投资会所改造万元温泉池改造万元景观改造万元总计万元设计费用万工程总造价万元设计总费用万元合计万元二经营效益分析根据市场调研，年初别墅类项目单价集中在每平方米之间，均价在元每平方米左右。随着市场疲软，整个重庆地产市场都迅速降温，由于该区域主要是高端项目，由此房价受影响较小。目前阶段，整个区域房价相对稳定，涨幅也趋于平缓。该项目改造面积为平方米，新建面积为平方米，面积总计约为平方米。按照重庆市上半年别墅市场均价为平方米左右计算，该项目收益为元万元三项目财务分析结论若该项目能完全脱销，效益额为万元万元万元，则具有很好利润空间，项目可行。若该项目收支平衡，则至少要销售万平方米，即至少要销售总面积才能保障收支平衡。如销售面积低于总面积，则项目风险较大，项目不可行。第七章结论区域市场综合分析总来说，南泉板块同质化竞争严重，各项目间无特别差异化竞争优势，但区域对高端市场吸引度较强，因此，虽然竞争激烈，但销售状况还趋于平稳，本项目受其影响不大。二地理位置综合分析该项目位于南温泉景区入口处，紧邻南温泉景区，距重庆市中心较近。长江横贯区境，李家沱和马桑溪两座长江盘规模如何，均以多层物业为开发主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对比例。小高层。目前小高层最大特点是将其领地扩展到了郊区。除了在寸土寸金市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远城乡结合部。高层。目前重庆市高层物业现状正在被城市中心区日益增多新代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘面世，为高层物业市场增添了几分亮色，而且都以高品质树立江城楼市顶级豪宅形象，使高层物业现状有所改观。别墅。山城特有丰富水资源和山地资源成就了众多别墅项目。就目前实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场接纳程度看，即联排别墅都是最好。究其原因，方面是联排别墅自身优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美另方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占比例不断增大，要求改善生活质量购房消费者日益增多，直接促使别墅需求量增大。目前保利小泉海昌加勒比和高山流水等楼盘此类物业都取得了良好市场效果。三市场定位本项目市场功能定位项目完成后将形成高级度假休闲别