1、“.....商品房供应量受到有效调控。虽然原八区商品房成交量略有减少，但市场有效需求仍然保持旺盛。二手交易不断增长，楼价稳中略降。年广州市房地产市场分析面积单位万成交项目概述基本数据占地面积总建筑面积预计平方米容积率预计。二项目背景项目背景电瓷厂地块位于江城中心老城区北环路，周边道路交通便利......”。

2、“.....暂时没有其他规划限制。三地理位置地块北侧面向新江花园住宅楼，东临华坚宾馆，西侧，南侧面向北山公园，有部份底商及自建房在北环路靠近项目挡在外侧，项目部份商铺不属线街铺。从江城区宏观地理位臵看，该地块位于江城区中心，距传统商业居住区约分钟车程，东侧隔二条街即可到石湾南路，南边是传统老城区繁华区域新华北路人民广场。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传......”。

3、“.....西侧由梅花而且，对于本项目，总成本利润率和内部收益率对建筑成本变化都比较敏感，故把建筑成本控制住非常重要。三不确定因素分析及应变措施土地转让过程中带来双重税收及违约风险我们先购买天宝地块给予军方，属于土地二次交易，面临二次土地交易税务风险。经我们研究，确定以下签约方式由我们先就天宝地块同天宝公司签定合作协议书......”。

4、“.....经过我们慎重考虑并咨询律师意见，为避免我们陷入双重违约风险和税收陷阱，我们确立了这样买卖方式我们受军方委托向天宝公司买入天宝地块，作为军方军事用地。具体操作由军方向我们出具委托购入天宝地块委托书，我们同天宝公司签署合作协议，而非土地转让协议，并将军方要求我们所有责任和义务转嫁给天宝公司，特别是在付款时间控制上做好衔接......”。

5、“.....合作协议执行风险与以往买地不同是，南苑项目是将地价款绝大部分支付完毕后对方才能交出地来，这使我们利用资金支付时机来促使合作方执行合同能力减弱，这主要是我们促使军方按时交地手段不多。对此，我们首先还是要充分考虑地价款支付时机，重点是促使新军营按时按质完工，使军方没有延迟交地理由，同时也要尽量预留部分资金在交地后才给军方。其次......”。

6、“.....建立良好互信合作机制以及良好个人感情。规划条件不确定带来风险目前南苑地块用地性质仍然是军事用途，虽然是由军方负责办理军转民手续，但规划条件目前是没能够办出来，这里存在几个风险首先是不知道最终容积率可以批下来多少，其次是配套公建面积要有多少，再有就是公建配套设臵地点等。这两个问题都直接关系到项目收益......”。

7、“.....认为要取得倍容积率问题不大，倍也很有可能，但争取到倍有困难。如果项目容积率只有倍，则总成本利润率为，税后利润为万元，比较低。故我们方面要做好规划局方面工作，保证项目批出来容积率在以上，最好能达到，同时公建配套面积不能太多，设臵地点要比较灵活。另方面，我们还要充分利用中介公司力量，配合取理想规划条件。交地时间过长带来风险按照合作条件......”。

8、“.....军方需要个月时间在兴建新营房，在部队搬入新营房后，才可以交出南苑地块，开发期间过长，会带来定风险。因为即使军方交地后我司马上动工开始建设该项目，要达到销售条件最早要在个月后从签约日起计，这期间市场情况有可能发生变化，带来些不可控因素。面对这个不定因素，我们方面要把各项工作合理搭接......”。

9、“.....军方交地马上开始动工，缩短开发周期，另方面密切留意市场变化，及时调整项目开发策略。七结论和建议基本结论中国海外在广州市高档住宅市场具有较高声誉和号召力，元平方米销售价格对于本项目来说是可实现。在考虑消费市场投资回报投资风险等因素后，可以得出项末总人口，万人，为，万元，年末职工，人，全年工资总额，万元，职工年人均工资，元。社会消费品零售总额为，万元......”。