地面积约万平方米，有各式风格 的主题餐厅数十栋木屋度假别墅的超五星级的度假酒店，约 平米的温泉，还有国内首创的生态剧场。 茶艺广场位于青翠欲滴的茶园环抱之中，占地平方米， 三洲郊野体育公园以户外运动和郊野健身为主题，是个集山地丛林湖泊于体的多功能高品质的户外健身体育公园。 借鉴意义 该项目在规划设计上，坚持生态保护大于天的指导思想，继续秉承华侨城集团规 划就是财富，环境就是优势的开发理念。 四郴州泛旅游产业及本项目方向的出路思考 根据我们的观察整理分析，结合大陆国际的研究成果，总结如下城郊 泛旅游产业开发六大模式，可以让战略发展商投资安全回报较快积极性高的 来推动郴州广义的旅游支柱产业又好又快的建设发展。旅游度假区投资型旅游居住会所开发模式。以郴州山水林核心资 源为依托，以多元化国际视野的第二第三居所和异地度假生活创造需求，形成 投资型生态公寓中高端度假别墅文化野趣休闲山庄等开发。 公园里的旅游臵业开发模式。在公园里而非公园外建造旅游物业，公园 作为大尺度背景资源配送。这种开发方式与旅游小镇开发相类似，通过交叉开发 把生地做成熟地用于城市运营，如王仙岭公园及本项目的扩大差异化与品质提 升。但此方式的开发定要符合国家的环保森林水利等规定。 生态人居旅游小镇开发模式。把本项目利用荒山荒地建设成特色度假镇。 ④旅游生态居住会所开发与社会主义新农村结合模式。项目之五盖山西 北麓。 华侨城模式。华侨城集团利用地方政府需要改造些片区的环境，采取 成片开发，承担在开发片区的所有市政配套任务，土地以协议方式出让，地价远 低于公开拍卖地，规避参与招拍挂地价成本过高的风险。建设以主题公园为龙头， 以旅游地产为支柱，积极向传媒娱乐等关联产业延伸，相应的房价也得到了提 升，同时产生了依托地产业务的快速盈利来支撑旅游业扩张的成功经营。郴州政 府应积极支持有先进商业模式的本项目战略投资商，规划融入上述产品。 枢纽模式。郴州和本项目可以发散性地部分借鉴。 用商业化的理念让旅游城市经营与旅游产业经营同步 郴州已启动并还必须加大运营财政公建土地国资四套马车 的力度深度广度高度，把资源与政策重点向人才集中模式先进 资本通畅的战略发展商大力倾斜如对本项目投资与发展商的专门支持。 从对本泛旅游产业项目的规划上积极宽松地考量如下五类产品情形 是旅游景点物业主要指在本项目地度假区内为游客的旅游活动建 造的各种观光休闲娱乐性质的非住宿型的建筑物及关联空间 二是旅游商务物业主要指在本项目度假区内或进入生态圈的广场立 体提供度假旅游服务的商店餐馆娱乐城公寓等建筑物及关联空间三是旅游度假物业主要指本项目为游客或度假者提供的直接用于 旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如豪华生态酒店 奢适型度假别墅酒店公寓以及用于分时度假的时权酒店等等 四是旅游住宅物业主要指本项目与生态圈高度关联的各类住宅建筑 物及关联空间。 五是旅游居住物业产业链的延伸主要指本项目在泛旅游居住物业开 发的同时，五盖山生态经济圈环境和地貌特征，在限定区域进行和度假旅 游产业相关联的产业延伸如观光农业特色农业矿物山泉水商品化开 发见策划报告总附件等产业，带动区域生态平衡，创造郴州资源的品 牌价值。 政府服务管理推动的导向要催生种生活态度城市精神, 据统计，全世界在过去年的时间内，有万个家庭和个人购买了旅游 度假物业或物业权益。随着中国高速增长及人均收入和生活水平迅速提高，预计 在未来年，中国将有越来越多的家庭或个人接受旅游度假房产或权益。人 们享受生活的态度越来越个性化，现阶段房地产开发将越来越细分，随着生活半 径扩大，泛旅游地产正成为种潮流。颐和地产集团副总裁赵永爽如此说。我 们对郴州目标人士的专访与多年对郴州的理解中，提出些对于当前郴州泛旅游 产业市场含本项目出路的建设性看法。 保护和享受生态是种健康的生活方式，好的旅游产业开发并不会破 坏生态。生态并不只是说社区有多少绿化面积，种了多少树，而是强调种 太极的原理顺其而为风尚向上。不刻意地修剪树枝，不刻意地设计如对称 的修剪过的花花草草，原本自然景观即任其如何，无需刻意砍伐栽种。郴州市 及其本项目的生态地产的另层意思应是社区居民生活方式的生态，要培养出 种健康生活氛围，设想个文化文明畸形低级守旧甚至违法犯罪行为盛行城市， 生活在其中的居民的生活是不阳光的，城市是肮脏的此需要郴州反思的。 郴州整体旅游产业和本项目均要追求特色和创新。无知的发展商才会 说追求规模的最大化和效益的最大化，结果从来没有达到最大化。要真正最大化 必须要倚着高起点好定位和特色模式来创新发展。如星河湾，其最大特色是建筑内部的细节差异化创新，而金地集团旅游房产品其特色就在于建筑的现代感和 小资的定位。而我们，则要凸现东南亚特色和复合非纯湘南文化的多元素糅合。 梳理郴州及项目泛旅游产业开发的条件 政策对旅游产业发展的支持 为了落实把湖南省建设成旅游大省文化强省生态先进的目标，郴州市委 市政府已把郴州的旅游业列入了继能源工业后的全市又大战略工程，使旅游业 真正成为郴州经济新的经济交通网络健全，旅游资源丰富， 原始次森林区覆盖面大，可利用旅游资源较多。但由于五盖山生态经济圈开发较 晚，在总体规划产品设计基础设施建设及市场营销等方面都存在较多薄弱环 节和不可避免的许多问题，依据政府构思的郴州市旅游产业发展方向，必须加大 市场导向的权重，调整旅游项目开发战略，弱化空穴来风式的唯文化而文化，满 足不同层次的国际游客国内旅客达到提高五盖山王仙岭旅游业综合竞争力。 郴州乃至湖南全省都没有个泛旅游产业开发的好个案 湖南旅游资源丰富。张家界闻名中外中国最美丽小镇的凤凰古城，中国十 大风景名胜区国家级旅游区南岳衡山红色旅游线路遍布全省等等，为 湖南的旅游发展带来勃勃生机，但由于以上旅游产品都属于纯景区开发，主要以门票和景观浏览作为主要盈利模式，为流动游客如何保证游客的旅游持 续性滞留关联性回头客源性。消费长期性建设高品质度假休闲胜地是郴州 旅游产品开发所面临的关键性问题。在这种环境下，泛旅游产业的开发模式和国 际惯例的运营技术资本技术营销技术等有效地解决这问题。比如国内泛旅 游地产开发较为突出的成都重庆等地近郊远郊生态圈泛房地产，政府 超强支持，借助天然资源优势，旅游地产产品经上市即受到海内外市场的追捧， 投资旅游三居所的度假相结合，完全达到了的效果。 在这种大的市场方向下，郴州乃至湖南直缺乏个能带动旅游产业走向另 个高度的泛旅游项目产品，结合五盖山生态圈的旅游资源和地理条件，市场大 好政策利好，开发泛旅游产业链万事具备，只欠东风了。 郴州泛旅游产业开发的突破口及出路 森林旅游资源利用程度低，许多可利用资源未得到有效开发 郴州的生态旅游资源除五盖山狩猎场动态旅游项目外，度假旅游尚未起步， 丰富的旅游资源未得到充分的利用，这是泛旅游地产开发的必要但非充分条件。 政府对郴州整体旅游规划定位可以考虑进行区别化调整 依据市政府对郴州市旅游产业的定位，十五期间，需坚定不移地把旅 游文化产业培育成郴州的支柱产业和服务业龙头，拉动消费，实现产业转型升级。 分析国内旅游市场，传统单的旅游景区化已渐渐不能满足当今市场尤其高端客 群的需求，复合型的泛旅游度假会所产品才能提升更大的附加值，促进产业联动， 调整旅游产业规划结构，有效与国际接轨，才是郴州真正的旅游产业发展的出路。 改变传统旅游开发模式 并非只是当今社会，立足之本从来就在于创新。旅游行业传统的景区开发模 式已趋于饱和，游客不再是简单的游玩，吃住行游购娱信息环境 度假休闲等构成了目前旅游发展的趋势，符合上述旅游要素就需在规划设计上 形成旅游和房地产开发相结合的物业形态才能满足需求，市场需求的变化使得不 同时期的价值在不同的要素中转移，产生着对旅游新产品开发和产品提升改造的 需求。郴州旅游业发展初期观光产品的价值大如苏仙岭。随着游客选择广度和 深度的蔓延，价值逐步由观光产品向深度度假休闲产品或主题产品转移，大规模 的泛旅游地产的开发对于郴州已经不能回避了。 强调总体规划分步实施，先做基础旅居同步的原则泛旅游产业项目的开发应强调高起点大手笔跨越式。只能是聘请实力雄 厚资质流的国际知名景观规划设计公司进行精心设计和规划，做到规划步 到位，实施分步进行。建设原则上应先做基础配套设施与旅游项目可以同步。 因此，项目首期中应包括主要的旅游项目，以投资加旅游的双层面人气带动区域 价值和资本要素的提升旅游项目的建设与经营要不求盈利，只求精品，并可 增强政府领导项目的公信力和目标市场的号召力，为后续开发的顺利实施奠定基 础。由于本项目规模巨大，开发期长，资金密集，因此，定要短线开发与长线 运作结合。定要适当先行部分房地产，以增加现金流。也可先将部分土地作 价入股与其他公司成立新的房产项目公司，以尽快变现，从而降低投资开发风险。 政府需加强对旅游产业开发的宣传和招商力度并付诸行动 泛旅游产业的开发，不仅仅是企业行为，社会经济环境规划生态 宣传政策等等无不切切相关，政府搭台企业唱戏营销贯穿才能达到多赢而 非简单双赢的效果在旅游产业开发的全部环节中，政府支持将起主导作用。 本项目正在前期筹划之中，建议争取由市长牵头成立项目建设领导小组，对 政府各职能部门的协调和对外宣传招商工作，扩大项目的知名度与影响力，以便 于中后期的招商运营，使项目快速发展。需 五项目分析及对策 根据分析方法，泛旅游产业开发模式选择过程就是综合衡量内部条件 和外部环境，选出最适合的发展模式见下部分内容的专述。在对内部条件 和外部环境进行综合