冠座 幢 层高层 八广场南侧广场南路 号 年 最高价均价含精装 修，装修标准约元 已入住恒茂国际华城 水晶座 幢 高层均价 博泰滨江威尼斯幢层高层共红谷滩新区，红谷大道与红谷路交界处年均价楼层差价毛坯已入住 尚东大道楼 套 套 套 北京东路高新大道口年均价毛坯尾房销售，销售率 世纪风情 套 套 套 北京东路京东大道口年均价毛坯 号楼推出套 销售率，号楼 于本月发放卡 东方明珠城铂金 特区栋 套 套 套 南昌市解放西路号年均价精装修总计套目前基本受售罄 胜利广场层 套 套 套 套 胜利路与叠山路交汇处年均价精装修售罄 时代广场中段层 套 套 套 胜利路步行街和民德路 交汇处年均价精装修售罄 天佑国际号楼层 套 套 套 解放西路号年均价号楼推出套，已售 时代套江大南路号均价精装修产权不能交易 江信国际花园金 领域 层 层 套 套 套 子套 红谷滩丰和大道和世贸 路交汇处年均价售罄公寓市场需求量 多年的改革开放已使民间积累了相当的投资资金，而与此同时，城市发展长期滞后却严重影响了市民投资的合理需求，调查表明南 昌市民对现有的投资方式满意仅为。表明消费者对投资的需求十分巨大。政府对南昌市城市建设的力度加大，吸引着越来越多的公 司前来发展，外来人员的增加，也必然带动着住宅市场的进步发展，而小户型的公寓也成为了白领阶层购房的首选。例如在恒茂皇 冠座水晶座有不少房东把酒店式公寓租给二房东做家庭宾馆。而且租房率达到左右。使得业主没有后顾之忧。 同时，目前南昌写字楼业不够成熟，大量中小型企业，私人创业，集中在创意广告销售等行业精英，往往选择租住在市中心 附近的酒店式公寓进行办公。 三公寓市场分布状况目前南昌市场内，纯住宅小区内的酒店式公寓大毛坯多分布在京东和红谷滩片区，在较繁华的市中心片区以高档酒店式公寓全屋品 牌精装修部分家电为主。 项目名称项目位置所属片区 尚东大道北京东路与高新大道交汇处青山湖区京东 新城国际商都南昌市青山湖区北京东路号青山湖区京东 爵士馆高新开发区高新路与发展路交汇处青山湖区京东 庐山花园庐郡南昌市青山湖区南京东路号青山湖区京东 世纪风情北京东路与京东大道交汇处青山湖区京东 自由都青山南路号市中心 恒茂国际华城恒茂水晶座皇冠座广场南路号市中心 东晖号公寓南昌市二七北路号市中心 胜利广场胜利路与叠山路交汇处市中心 时代广场胜利路步行街和民德路交汇处市中心天佑国际解放西路号市中心 时代江大南路号市中心 东方明珠城铂金特区南昌市解放西路号市中心 东方巴黎洪城大道武警总队对面朝阳洲 天使领寓洪城路洪城大市场正大门往西米朝阳洲 江信国际花园金领域红谷滩丰和大道和世贸路交汇处红谷滩 海航白金汇红谷滩区红谷中大道号红谷滩 博泰江滨威尼斯红谷路红谷滩 四公寓市场特征分析酒店式公寓的户型设计特点 单从户型来看，南昌小公寓的户型以居室包括单间占主流，二居室次之，三居室以及小复式附属兼配，这在在定位为酒店式公寓的楼盘 项目的户型数量配置中，表现得甚为分明，房包括单间以绝对性的单位数量优势占据市场供给之最，远超二居三居，而在今年推出的 两个酒店式公寓恒茂国际华城酒店套房博泰滨江威尼斯中表现得更为纯粹全部单位为居室单间户型，没有二三居户型的配置。 在户型面积上，小公寓的居单间面积从范围平米不等，其中，平米左右占主导，二居室户型多集中在平米左右，三房则 达到平米上下。 小公寓户型面积小，在功能格局的划分布局上受到拘束，卧厅厨也将会所配套改为对商场酒店招商。 建筑特征分析 酒店式公寓如尚东大道博泰江滨威尼斯恒茂国际华城 酒店式公寓建筑设计风格变化小，公共设施和建筑外观是多参考于酒店，立面材质多使用涂料。 建筑设计采用单体造型，外墙均为先进的中空钢化镀膜玻璃幕墙，具有良好的隔音保温节能功能。建筑风格简洁挺拔时尚，充满 了现代气息。 产品特征分析 规模小，但趋势看好 南昌市各公寓的规模都普遍偏小，大都是零星栋两栋，目前公寓物业规模稍大的有恒茂国际华城皇冠座水晶座博泰博泰江滨威尼 斯等。 开发的产品形式多样 在产品形式上，开发商采用高层开发如东方巴黎爵士馆高层和多层混合开发如尚东大道铂金特区写字楼与公寓混合开发 恒茂国际华城博泰江滨威尼斯。营销特征分析 酒店式公寓小风险投资模式 酒店式公寓有个最大的特点就是自由方便，户型选择余地大，而且价格相对住酒店又较低，随时可以得到酒店式的各种服务。由于南昌的酒 店式公寓很大部分是由以前烂尾楼改造包装而成如东方巴黎自由都，因此在售价上面占有很大的优势，业主在购买后做为种 投资渠道，回报率高过多层高层的住宅楼，是近年来房地产市场出现的种新型的投资物业。 价格特征分析 从现在已有的公寓项目的售价来看，酒店式公寓均价差别较大，其中但根据酒店式公寓的地段不同是最大的影响因素，市价因地而宜，但从总 体来看，价格不菲，单价从元平米不等。需要注意的是，在部分项目是夹带精装修销售，在销售单价中，含有元的精 装修价格。 小公寓项目虽然单价高，但是户型面积小，总价也只有十余二十万，低总价是小公寓项目的市价优势，也是小公寓受市场青睐的主要原因。 酒店式公寓的租金价格受总价影响较大，般来说，单套房型租金价格控制在元以下较受居住型房客欢迎，而价格在元套月，以上 对于居住型房客则存在相当的市场抗力，取而代之绝大多数被办公型房客做二房东或高级白领承租。目前处在地段位置好，交通便利的酒店 式公寓，其折合租金单价普遍为元月。 五酒店式公寓的租金回报状况附表各酒店式公寓租赁市场分析 楼盘项目租金承租率交房条件承租用途物管费 承租消费 群体特征 备注 爵士馆 房元月 二房元月 精装修居住 元月 白领阶层 外籍教师 特殊群体 由物业管理公司代租， 并收取定中介费用 自由都 元月 简装修 精装修 办公居住私营业主 由物业管理公司代租， 并收取定中介费用 东方巴黎 平均 元平米月 以上 精装修 带家电 居住 办公 白领阶层 私营业主 特殊群体 由物业管理公司代租， 并收取定中介费用 金色水岸元平米月以上左右精装修带家电办公居住办公居住私营业主 白领阶层 由物业管理公司代租。 该项目户型面积偏大 最小的，租金 总价较高，故此，租作 办公之用的较多 恒茂国际华城平均元月左右精装修 带家电 办公 居住 白领阶层 私营业主 特殊群体 为家庭式酒店 为二房东来经营 为业主自己经营 为业主自住 六酒店式公寓的客源分析般而言，小户型产品的消费群体大致可分为六类过渡性家庭都市单身白领族以丁克家庭为代表的小家庭 以办公为目的的置业者投资客。根据南昌市目前在售楼盘的消费群体消费行为的调查分析可以发现南昌市的消费市场显示出定的地域性， 分类及各类比重具有定特点。 过渡性家庭。过渡性家庭是指家庭人口少，手头没有太多积蓄，有二次三次置业准备的家庭。过渡性家庭购买小户型产品，主要源于小户 型总价低，能轻松负担，但是小户型产品并非受有终身，只作暂住过渡之用。过渡性家庭在南昌市小户型项目的消费群体中占有定比重，但所 占份额不大。导致比例不大原因是，小户型产品作为过渡性产品，其部分客户被具有相同之用的二手房分流，二手房价格低地理位置大多不错， 是许多年轻小家庭作为过渡之用的理想选择，与小户型项目存有很大的竞争性。另外，市场上开发的商品房面积趋向小型化，不少项目还配置了 部分的小户型房源，这对于小户型项目来说，具有相当冲击。 都市单身白领。这部分消费阶层为中青年龄段，收入比较高比较稳定，崇尚自由，接受新生事物能力较强。都市单身白领购买小户型产品 的需求，部分来自都市年轻人参加工作后想，想脱离原有家庭束缚而产生的需要，部分是来自异地的工作者，想省去租房的麻烦而产生 的需要。在南昌市小户型的这部分消费市场中，以后者占大多数，异地来昌工作者，是小户型项目的购买及终端使用上占有部分份额。 族。的全称是，指在家办公的意思，族可以视为都市单身白领的个分支， 但是因工作性质及需求上的的特殊性，特单列出来分析。族般是指自由撰稿人作家翻译漫画工作者，这部分从业者工作比较 自由，生活品味较高，对小户型产品要求既要有办公性质，又要有居住性质。从调查显示的结果来看，南昌市限于经济的发展，族明 显偏少，不成气候，族占小户型消费市场的份额很少。 近两年，酒店式公寓已成为房地产市场的新宠作为近年来种新兴房产投资品种，投资者 把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。那么什么是酒店式公寓呢酒店式公 寓意为酒店式的服务，公寓式的管理，市场定位较高，集住宅酒店会所多功能生活 设施于体，既可自用又兼投资潜力。 根据对发达国家同业情况的考察，酒店式公寓就是个国家和地区发展到定阶段后将长期 发展和存在的个物业类型，目前在我国刚刚走红，但由于它既具有酒店的品质，又低于酒 店的价格，能满足许多商务投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市全国省 会城市发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。 没有调查，就没有发言权。在对香溢花城高层小户型进行精装修可行性分析乃至项目定位 及市场推广提案前，我们将首先对区域内竞争市场的小户型价格户型销售情况等进行调 查分析，以对本案的定位及推广提供切实可行的数据支撑。 核准通