北，工商巷以南，火车北站以东，涉及中汽长电花城小学 开福区城建投长沙市建设综合开发公司长沙市工商行政管理局开福分 局湖南省商业物资公司长沙金垅冷藏食品物流有限公司长沙市开福 建筑有限公司等单位和部分居民房屋进行拆迁，并对拆迁后的地块进行整 理，使其达到六通平可开发用地标准，为发展芙蓉北路金融商务中心服 务，其建设的必要性主要体现在以下几个方面 整合城市资源，建设和发展芙蓉北路金融商务中心，是推动长沙经 济迅速发展的有效手段。 近年来，长沙市经济健康持续稳定发展，年全年实现地区 生产总值，亿元，全年地方财政收入亿元。长沙市 社会经济发展已跨入了新的战略起点，进入了面向全球加快经济转型 促进统筹协调发展的新阶段，承载着建设小康社会，率先实现中部崛起的 战略任务。 资金是主要的生产要素之，芙蓉北路现有的丰富金融单位资源是资 金高效供应和流动的平台，是区域金融业发达的重要标志。金融业正成为 我国现代经济的主导产业和经济发展的持续推动力，金融的超前发展对经 济发展具有先导作用，即供给刺激需求，而不是靠需求引发供给，从而形 成交易的聚集和产业的扩张，推动和支撑区域经济稳步发展。要加快经济 社会发展，就必须加快金融业发展，充分发挥金融业在资源配置经济结 构调整城市功能强化等方面的作用。建设好芙蓉北路金融商务中心能够 促进金融资本及其他生产要素在中心区域的聚集和有效配置，最大程度满 足发展对金融服务的需求，为经济社会持续快速健康发展提供更有力支 撑。 加强老城棚户区改造，是长沙市建设区域性中心城市的需要。 长沙作为省会城市，综合实力在全省具有显著优势，日益凸现其区域 中心城市的地位和作用。因此，适时适宜地改造老城棚户区，可巩固发展 长沙对全省经济的示范和带动作用。 有利于增强北城聚核能力，提升城市整体形象和品位。 目前，长沙市北城伍家岭商圈，由于波隆立交桥及原有的火车货运北 站的阻碍，商圈日渐衰落，成为阻碍内核力形成的主要原因，削弱了其作 为北城中心的区域辐射力。因此，依托本区域现有资源和优势条件，充分 整合金融资源，高起点规划和建设开福区芙蓉路段金融街，不仅能增强长 沙的综合竞争实力，提升城市整体形象和品位，更有利于北城搭建综合型 商务平台，加速北城城市内核力的形成，强化北城影响力与辐射力。 ④金融机构集中，利于催生经济乘数效应。 长沙作为长株潭的中心城市和湖南改革开放的前沿，金融服务业占有 非常重要的地位，集中了大量的银行和其它金融机构。截至年底， 长沙市有银行金融机构家营业网点个，证券公司家，证券 咨询公司家，期货公司家营业部个，证券服务部个，保险机 构家。银行机构存款余额达到，亿元，贷款余额达到， 亿元，分别占全省存贷余额的和成金融机构集中金融市场发达，金融设施先进，金融 服务高效，金融辐射强劲的格局，实现经济资源的优化和高效配置。 诚然，与发达地区相比，长沙经济规模还不能与个成熟的金融中心 相匹配，但必须看到，长沙的经济正在快速健康地成长，有着巨大的增 长空间，另外，个金融中心的正式建成，需要二十年时间，有理由 预期，二十年后的长沙经济总量将达到万亿，到那时拥有座活力 四射的芙蓉北路金融商务中心将会受到普遍认同。未雨绸缪，先期启动长 沙市火车北站棚房区改造期土地整理工程，是当前项目建设的务实 之举和首要任务。 项目概况 拟建地点 长沙市火车北站棚户区改造项目位于开福区芙蓉中路以东东风路以 西伍家岭以南长沙银行以北合围范围，规划面积亩。长沙市 火车北站棚户区改造二期土地整理工程范围为省体委以北，工商巷以 南，火车北站以东两块棚户区，面积约为亩。 建设规模与建设内容 规模 可改造土地面积约亩 共需拆迁房屋建筑面积为平方米。 建设内容 对建设范围内现有建筑物拆迁，并进行补偿 对拆迁后的地块进行整理，比如给排水电力天然气等进行重新规 划，使之达到六通平可用地标准。 主要建设条件 ◇火车北站已迁移至捞霞，所涉及土地与房屋拆迁补偿已达成协议。 ◇已与业主沟通落实，棚户区初步拆迁方案已完成。 ◇项目建设所需道路供电供水等条件具备。 总投资 经投资估算，该项目总投资若综合容积率按计算，总投资 ，万元，其中拆迁补偿，万元装修装饰设施及相关补 偿，万元其他费用，万元土地出让金及税费， 万元基础设施投资，万元项目建设管理费，万元建设 期融资费用，万元若综合容积按率计算，总投资需 ，万元，其中拆迁补偿，万元装修装饰设施及相关补 偿，万元其他费用，万元土地出让金及税费， 万元基础设施投资，万元项目建设管理费，万元建设 期融资费用，万元。 项目建设所需资金将通过各种方式融资解决。 建设进度 项目总工期规划为两年年月年月。 主要技术经济指标 序号项目单位指标 总改造用地面积亩 总拆迁面积 其中住宅用房 办公用房 经营性用房 建筑密度 容积率 绿化率 建设工期年 项目总投资万元 备注项目建设容积率为时，总投资，万元建设容积率为时，总投资，万元。 分析结论及建议 结论 项目具有长期发展战略性特性，其建设与使用具有很好的社会效益。 有利于激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展有利于合 理高效利用土地，提高土地长期产出效益有利于提升城市综合竞争力， 增加城市品牌与形象。虽然项目投资大协调难度大，但是土地运作是着 眼于长期发展战略为目的。因此，未来无论是土地的合理利用，或是土地 效用与增值空间以及宏观经济效益，均有着不可估量的广阔前景。 建议 积极做好各项项目前期准备工作以人为本，加强各利益主体的沟通 完善法律文件抓紧落实资金，整合资源，认真开展施工前的设计招标 等工作。项目建设引进竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业，监 理单位等，以保证工程项目质量进度。促使投资按预期计划得进行与控 制，满足预期目标的要求。 制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。加紧城市规划与控制性 详规等技术性法律文件的形成。如有可能，在满足城市总体规划的前提下， 尽可能使建筑容积率达到以上，以确保整个项目的良性运转，降低投资 风险。 第章需求分析 需求分析 长沙市简况 总体概况 长沙是湖南省省会，全省政治经济文化科教信息中心，是国 务院首批公布的历史文化名城和第 批对外开放的旅游城市。辖芙蓉 天心岳麓开福雨花五区，长沙 望城宁乡三县和浏阳市，全市土地 总面积万平方公里，市区面积 平方公里，建成区面积平方 公里总人口万人，城镇人 口万人，其中，长沙市市区城镇人口万人。 年全年实现地区生产总值，亿元，比上年增长 。分产业看，第产业实现增加值亿元，增长第二 产业实现增加值，亿元，增长，其中工业实现增加值 ，亿元，增长第三产业实现增加值，亿元，增长 目录 第章总论 项目背景 项目概况 主要技术经济指标 分析结论及建议 第章需求分析 需求分析 建设规模与建设内容 第章场址选择 地址现状 场址基本条件 选址适宜性与优势 第章项目建设概念性方案 建设指导思想与原则 土地用途 项目建设目标 定位与功能 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 主要经济技术指标建议 第章环境保护消防与劳动安全 环境保护 消防 劳动安全 第章项目运作与管理方案 运作模式 运作方式 项目管理主体 第章项目拆迁方案 拆迁责任主体 拆迁安置方式 拆迁规模 第章项目工程进度计划 建设工期 项目实施进度安排 项目管理 第章招投标 第章投资估算与融资方式 投资估算 融资方式 配套政策支持 第章项目收入与平衡测算 项目收入测算 项目平衡测算 第章社会效益评价 第章项目主要风险 资金风险 社会风险 第章结论与建议 结论 建议 第章总论 项目背景 项目名称 长沙市火车北站棚户区改造二期土地整理工程 承办单位概况 单位名称长沙市北城棚户区改造投资有限公司 单位性质国有企业 法人代表李忠 法人组织机构代码证号 单位住所长沙市开福区幸福桥号栋 注册资金人民币贰亿元整 法人代表简介李忠，男，年月出生，中共党员，大学学历 年月参加工作，历任西长街街道办事处副主任，金霞街道办副主 任副书记，西长街街道办事处主任，洪山旅游管理局党委委员， 年月至今任长沙开福城市建设投资有限公司董事长兼总经理。 单位概况长沙市北城棚户区改造投资有限公司成立于年月， 是开福区人民政府根据中华人民共和国公司法及有关法律法规的规 定，由长沙市开福区人民政府国有资产监督管理机构独资设立的有限责任 公司，注册资本，万元。主要从事开福区区域范围内棚户区旧城 区改造建设的投资房地产开发。 项目建议书编制依据 与委托方签订的协议 委托方提交的项目城市开发概念性要点 长沙市总体规划与控制性详规 市规划局关于将火车北站为中心的地段控制为芙蓉北路金融 商务中心用地有关问题意见 市政府金融证券办公室关于将火车北站为中心的地段在规划 上控制为芙蓉北路金融商务中心建设用地的请示 中华人民共和国土地管理法 国土资源部财务司关于土地开发整理项目预算编制暂行办法 的通知 中华人民共和国国家标准城镇土地估价规 程 长沙市人民政府第号令和长沙市人民政府令第号令 国家计委计办投资号审定的投资项目可行性研究 指南试用版 国家发展改革委员会建设部联合颁发的建设项目经济评价 方法与参数第三版 其它相关文件规范规程及强制性条文。 编制范围 本报告