。在调查中发现有许多老年人既想远离城市喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静舒适生活要求，产权式老年度假公寓出现将打消老年人养老多种顾虑，在北京广州等地此类型养老住宅深受老年人喜爱。上海绿地孝贤坊武汉侨亚假日颐乐园等都是老年公寓开发成功案例。老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老院目就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有养老院福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特地理环境才能满足老年人对居住环境特殊要求。老年人住宅开发以中档为主辅之中低档和中高档产品对老年人公寓档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定国内各大中城市养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年住宅产品开发将成为未来段时间内市场开发主流，而高档产品低档产品也将占有席之地。山水型老年公寓将更受消费者青睐随着居民生活水平提高，老年人对居住要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着桃花源式田园生活，颐养天年。因此山水型老年公寓出现将倍受他们青睐。六项目开发经济测算投入分析项目前期费用土地费用万元规划设计费用万元土地总面积亩，扣除码头停车场亩，滨江绿地亩，城市道路亩，剩下亩。场地平整亩，通电通水等基础设施配套费用万元。特色购物街建设费用万元总建筑面积平方米。停车场建设费用万元。游人中心建设费用万元。驳岸泊位建设费用万元。老年度假公寓建设费用万元。四星级酒店建设费用万元平方米。别墅区建设费用万元。绿化工程投资万元。合计项目总投资额万元。效益分析项目总投资额万元。二投资效益预测房产经营收益万元。三固定资产投资二万元。四年均利润游客码头建设费用万元。酒店利润万元。五投资回报率六项目投资回收期限年项目建设要求该项目为旅游基础设施配套项目，投资大回报期长，环境营造环境保护要求高，交通等外围基础设施尚在配套之中，还没有到位，投资者投资风险大，为此先作如下要求建议停车场码头道路等公建设施用地建议政府进行行政划拔。江滨绿化带用地作为城镇公共配套用地也应进行划拔。建议政府从旅游码头头下湖旅客大门票中提取元张，返还给项目建设业主，期限为年。建议政府土地出让金除征用赔偿部分外，其余全部给项目业主，主要用于项目三通平等基础设施配套。附详细测算数据土地费用亩元亩万元二购物商品条街支出总长米米米幢幢每幢房子层土建工程造价地价每幢元每幢幢元收入门面二三楼元每幢元幢幢三老年公寓支出套套土建工程造价套装修套套土地价套每套合计元套套元收入套四别墅支出土建地价元幢元收入幢套五收益合计元六购物街除地价元幢幢元老年公寓除地价元套套元别墅除地价元套幢元小计元土地费用万元，规划设计费用万元场地平整万元，通电通水配套费用万元停车场建设费用万元游人中心建设费用万元驳岸泊位费地产消费薄弱，在售楼盘普遍销售周期较长区域旅游地产开发起源于开元度假村等少量度假别墅，购房主要来源于杭州及周边客群目前千岛湖市场仍处于起步阶段，在该层面上本项目仍有较大超越空间。,未找到引用源。地域特点交通带动及旅游规划带动旅游地产投资增长以千岛湖大道开通，杭州十五旅游规划千岛湖旅游发展，休闲度假需求不断增长，目前区域旅游地产投资迅速增长，并呈供大于求态势。,未找到引用源。中心湖区呈现组团，东北湖区区域开发尚欠凭借优势湖景资源及较好配套条件，目前中心湖区基本形成了开发组团，东北湖区配套尚欠。市场消化分析表价格范围元平方米合计批准预售套数登记销售套数表面积范围平方米合计批准预售套数登记销售套