质单位承办，为工程实施提供基础技术支持。充分利用棚户区改造优惠政策，结合安置用房和廉租房政策，最大程度通过改造项目解决棚户区居民居住问题，同时做好拆迁和拆迁过渡安置工作。第二章项目建设背景及必要性松桃县概况松桃苗族自治县成立于年，是国务院批准成立最早苗族自治县之。位于武陵山脉主峰梵净山东麓，东经至北纬至，属中亚热带季风气候，地处黔湘渝两省市结合部，与湖南花垣凤凰相连接，同重庆酉阳秀山接壤，区位适中，交通便利，素有黔东门户之称。全县辖个乡镇，个行政村，国土面积平方公里，人口万人，是松桃县地区面积最大人口最多农业大县。全县县域经济发展状况国民经济发展及产业结构改善情况年未全县实现生产总值亿元，按可比价格计算比上年增长，其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。全县人均达到元，农民人均纯收入元。年未全县实现生产总值万元，按可比价格计算比上年增长，其中第产业增加值万元，增长第二产业增加值万元，增长第三产业增加值万元，增长。全县人均达到元，农民人均纯收入元。年未全县实现生产总值亿元，按可比价格计算比上年增长，其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。全县人均达到元，农民人均纯收入元。二农业农村经济发展情况松桃县是个以农业经济为主县，全县年实现农林牧副渔总产值亿元，按价格计算比上年增长，其中农业产值亿元，增长林业产值亿元，增长牧业产值亿元，增长渔业产值亿元，增长。现有耕地面积万亩，人均亩，但耕地质量低劣，度以上陡坡耕地差不多占现有旱作耕地三分之。三工业生产情况我县地下矿产资源丰富，主要矿产资源有锰铅锌磷钒等，特别是锰矿，全县保有储量万吨。近年来为开发矿产资源，哄而起办了很多锰矿厂铅锌厂，全县年实现工业增加值亿元，按可比价计算比上年增长，其中规模以上工业实现增加值亿元，增长。规模以上工业主要产品产量发电量万瓦时，水泥万吨。四固定资产投资固定资产投资保持较快增长。全县完成全社会固定资产投资万元，比上年增长，其中基本建设完成投资万元，增长更新改造完成投资万元，下降房地产开发完成投资万元，下降城镇固定完成投资万元，增长农村私人建房完成投资万元，下降。五国内贸易消费品市场销售旺盛。全县实现社会消费品零售总额万元，比上年增长，分县域看县消费品零售额万元，增长县以下消费零售额万元，增长，城乡市场同趋活跃。分行业看批发零售贸易业消费品零售额万元，增长住宿餐饮业消费品零售额万元，增长其他行业消费品零售额万元，增长。六交通运输和邮电通信业全县完成各类运输周转量万吨公里，比上年增长，客运输周转量万人公里，比上年增长。全县完成邮电通业务收入万元，比上三项目建设必要性本项目建设是满足住房消费需求住房是人们生活基本要素之，也是当前城乡居民最为关心问题之。随着社会经济发展人们生活水平提高消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房需求无论在量上和质上都日趋增强。随着生活节奏加快，在繁忙工作之余拥有个舒适休息环境已成为人们迫切愿望。改善人们居住条件，提高人们住房水平，是实现这愿望必由之路。近几年，松桃县房价提升较快，价格偏高，目前市中心房价已达元平方米。松桃县城区范围内低收入家庭，多是原国营和集体企业下岗职工及低保家庭，没有足够经济实力去购买价格昂贵商品住房。为彻底解决低收入家庭住房等基本生活条件，维护社会稳定，构建和谐松桃县，帮助低收入家庭改善住户条件就成了县政府重要工作任务。松桃县棚户区建设工程，有助于和谐社会构建，改善提高松桃县居民人居环境，加快城市化建设需要。同时本项目主要是建设具有针对性拆迁安置房，住宅面积较小，销售价格较低，满足消费者心理需求及购买力，创造出价格地理位置建筑质量环境等优势，获得当地老百姓认可，必将成为消费者购房首选。此项目实施是提升居民生活水平进程需要松桃县棚户区房屋均属年代修建木结构房屋，结构简易，年久失修，低矮破旧，基础设施条件差，道路狭窄，消防隐患大。本项目实施将让老百姓住上好房子，有利于美化环境，完善城市功能，该工程实施，是按照城市总体规划要求，是加快松桃县城市化建设步伐有力举措，具有综合社会经济效益。本项目建设是社会与经济发展和区域发展需要本项目乾洲坝片区总建设占用土地公顷，容积率，建筑密度以下，住宅建筑层数为多层和高层，绿地率为，符合国家集约节约土地资源政策要求。成片开发住宅小区建设是住宅建设重点。价格合理，主要销售对象为松桃县现有住房难收入低人群。建设本项目符合中央关于建设和谐社会要求，符合当前国家围绕城镇化建设主题发展要求，符合当前省政府关于加快棚户区改造建设要求，既可以满足低收入居民家庭住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产泡沫。不管是在国家经济发展还是在政府政策导向方面，中低价房建设在未来很长时期内，有着存在和发展必要性。因此，实施本项目是可行而且是很必要。棚户区居住情况分析各棚户区房屋现状构成现状房屋高度构成比例层建筑层建筑层以上建筑现状房屋修建年代构成比例年代以前年代年代从上面对乾洲坝棚户区调查结果可以看出，棚户区建筑主要集中在低层建筑，占地面积大，浪费土地资源。修建时间多为年前建筑，建筑破损较为严重。建筑面积多为平方米以上，故此比例进行安置房户型设计。现有建筑结构框架结构所占比例非常小，建筑结构稳定性较差，建筑安全存在定隐患。从消防部门统计资料反映，乾洲坝棚户区存在以下问题该片区无消防规划，建筑物分布杂乱无章。建筑物依山而建，道路不通畅。无消防车通道。无基本消防设施。无消防水源。无城市消防给水系统。由此可见棚户区现状是随时都有发生重大火灾危险，由其他部门统计来看，该片区现基本通水，但只能供应饮用。无行车道路通现状房屋面积构成比例平方米以下平方米限公司公司成立于年月，公司性质为国资企业，注册资本为亿元人民币，其中实物资产折资亿元货币资金亿元，公司设在县财政局县财政局办公楼楼。公司法人代表系县常务副县长李明刚，公司现有员工人。主要经营范围信用担保或委托贷款。经营国有经营性资产。投资城市基础设施建设及农村基础设施建设等。公司经营目标充分利用松桃苗族自治县国有资产存量，通过资本重组盘活国有资产，培育新经济增长点，最大限度地发挥国有资产在市场经济中承载功能和先导作用，确保国有资产安全和有效运行，以服务县域经济发展实现经济效益和社会效益为目标，以县重点项目建设为融资主线，为县域经济重点产业发展发挥示范带动作用，确保国有资产保值增值。㈨编制依据国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展若干意见国办发号城市房屋拆迁管理条例松桃县地区国民经济和社会发展第十个五年规划纲要松桃县国民经济和社会发展第十个五年规划纲要国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见通知国办发号松桃苗族自治县县城总体规划城市居住区规划设计国家有关环境保护消防法律法规标准国家有关工程建设专项技术规范标准项目可行性研究报告编制合同㈩编制原则以科学发展观为指导，以建设和谐城市为目，全面提高弱势群体居住水平，把棚户区改造工程建设成德政工程阳光工程和民心工程，促进松桃县经济振兴和经济社会协调发展。坚持科学规划配套建设原则。按照城市总体规划，认真组织，科学合理，不降低标准实行连片改造，不留死角。坚持社会效益经济效益环境效益相统原则，合理配置人力资源，优化用地结构，根据国家国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展若干意见精神，覆盖人口及服务功能，合理确定项目建设规模，做到规模适宜，功能适用，经济合理适度超前。十棚户区改造原则坚持全县统领导统组织加强协调原则。坚持市场化运作为主与政府组织相结合原则。各地政府在城市棚户区改造同时，要积极推进住房保障制度建立。棚户区改造开发项目要实行市场化运作。坚持依法运作保持社会稳定原则。在城市棚户区拆迁补偿安置过程中，要严格执行国家和省有关法律法规，妥善解决好特困群体住房问题。坚持全面规划合理布局因地制宜综合开发配套建设原则。各地实施棚户区改造要符合城市总体规划，并特别注意历史文化街区和重点文物保护。十二编制规模城市棚户区是指城市建成区范围内平房密度大建设使用年限久人均建筑面积小基础设施配套不齐全房屋质量差交通不便治安和消防隐患大环境卫生脏乱差区域。松桃县目前急需待改造城市棚户区为乾洲坝片区，总用地面积公顷，拆除房屋户，拆迁建筑面积万平方米。十三项目提出理由与过程从年开始，县政府投入万元，对县城总体规划小城镇详细规划进行了系统修编和编制。年，完成了县城近期建设规划，县城局部改造详细规划，东城新区详细规划编制和报批年完成了教场坝南门风景苑等片区详细规划和个规划设计方案审查批复年月底，县城总体平方米平方米以上现状房屋结构构成比例框架结构砖木结构砖混结构木质结构至棚户区，无法满足消防等其它要求。无公厕垃圾转运站等基础设施。棚可行。本项目主要目是改善松桃县现有棚户区居民及低收入家庭居住问题，同时在相关法律法规规定范围内尽可能创造部分收益，故本项目投资可行。从财务可持续性分析，拟建项目具有定经济合理性。从社会资源优化配置角度分析，项目建设具有定社会意义。通过技术经济论证，该项目在技术经济上是合理可行。建议有关部门尽快组织下阶段工作。第十章项目效益分析社会影响效果分析目前，松桃房地产业蓬勃发展，但目前来说，更多是商品房开发。城区形成和再发展是以复杂和综合因素为动因。个城市新区形成，必然要有足够地理因素交通因素人口因素基础设施因素以及包括商业网点在内服务因素等诸多条件支撑。定规模商业网点作为城市功能必要条件和外在反映，不仅可以满足人们居住生活需求，还能促进人口集聚和资源流动，催化城市新区建成。成功商业房地产项目对所在地域