际建材批发市场信中陶瓷批发市场九家湾陶瓷市场木材场美居物流园百商物流园苏州路钢材市场百万庄机械市场亚中机电市场等医疗铁路医院武警黄金医院冶建医院教育铁三中铁二小林子校休闲蜘蛛山新城公园植物园体育馆娱乐冶建俱乐部红楼诺亚方舟地窝堡项目主要道路迎宾路迎宾路乌昌公路公交路路路购物购物设施缺乏，主要到铁路局购物医疗石油医院教育中铁四小南航航天学校社区地调处家属院机场家属院九运司家属院大修厂家属院二主要经济技术指标预测项目建设内容和建设规模平顶山项目该项目所在地是乌鲁木齐成熟居住区，区域生活配套设施完善，据统计，该片区住宅消费年消费规模在万平米以上，消费潜力巨大，适合大型社区项目开发。该片区现阶段多层住宅平均价格在平米，从年以来，上涨幅度高达以上，年增幅在以上。该地块由三个相对地块组成，西区与广汇汇嘉园相连平房区东区与原有建筑相连空地和库房北区是和宏大锦福苑相接项目供应科库房，地势呈南低北高东低西高态势，适合梯式住宅规划，形成整体围合又相对三个组团。社区西区沿街面和社区大道可建设商业用房，作为社区商业配套，完善社区配套功能，提升项目销售价值。九家湾项目该项目所在地是乌鲁木齐传统物流集散区，交通便利，据统计，该区域公里路程内大型市场在家以上，总建筑规模在万平米以上。该项目公里路程以内大型市场有九家湾农贸市场国际建材批发市场信中陶瓷批发市场九家湾陶瓷市场，总建筑规模在万平米以上。受高速路和区域位置影响，该片区住宅销售价格较低均价平米，销售规模十分有限万平米以内年，因此现阶段不适合住宅。该地块十分平整，西边沿街面主要为沿街门店和大型停车场，中间区域为厂区和办公区，东面为居住区。西区与过境公路相接，利用便利交通网络和周边逐步形成规模市场优势，建议建设批发市场和仓储物流中心。沿街进深米内建设大型市场和办公酒店等配套设施，中区和地下建设与市场配套大型仓储中心，东区待市场成熟后进行配套住宅开发。该片区近年来发展迅速，在乌鲁木齐提出大商贸概念和大型物流中心快速发展利好下，尤其是乌鲁木齐政府在十五计划中加大对九家湾区域房地产开发和以北站区仓储运输业中心定位，使该项目发展仓储物流潜力更加不可估量。地窝堡项目该项目所在属城郊结合部，市政配套设施相对完善，但购物教育等配套相对缺乏，受地理位置和车程过远影响，对市区居民居住吸引力有限，住宅消费量十分有限。但该片区拥有大量大型单位，商建筑面积占总建筑面积，即平米公共建筑面积占总建筑面积，即平米九家湾住宅项目总建筑面积为平米，其中需拿出平米住宅作为职工安置住房按户，每户平米计算，职工安置住房采用全额集资方式建设。实际可销售面积平米。地窝堡项目占地面积平米其中，预留万平米用于兼并企业生产和配套服务用地，剩余平米用于首期住宅开发。预留土地可作为公司长线开发土地储备年开发。可开发土地面积平米经估算，本项目工程主要经济技术指标如下容积率容积率控制在以内绿化率建筑面积按容积率计算，总建筑面积为平米住宅建筑面积占总建筑面积，即平米底商建筑面积占总建筑面积，即平米公共建筑面积占总建筑面积，即平米地窝堡项目总建筑面积为平米，其中需拿出平米住宅作为职工安置住房按户，每户平米计算，职工安置住房采用全额集资方式建设。实际可销售面积平米。三房地产投资环境和市场分析市场回顾宏观市场回顾从年代以后，新疆国内生产总值年均增长，各项主要经济指标上升明显，经济体制逐步由单封闭自然经济向全方位开放格局转变，经济结构不断调整和优化，市政交通电信能源等基础设施和基础产业得到加强，经济发展硬环境得到改善通过进步整顿和规范市场秩序，制定和落实投资政策和消费政策，清理取消抑制投资和消费不合理政策，经济发展软环境日趋好转，社会局势稳定，城乡人民生活水平明显提高。经济发展带来了房地产市场活跃和城市化水平提高，城市人口数量激增，旧城改造市政基础建设步伐加快，大大地拓展了新疆房地产市场发展空间。随着房改政策逐步落实及银行信贷政策相继出台，公房上市交易和房屋二级市场开始启动，房地产消费流通渠道呈多元化趋势。新疆房地产开发投资从年亿元增长到年亿元，房地产开发投资年均增长幅度达，年间，全疆累计完成住宅投资亿元，竣工住宅面积万平方米，城市人均居住面积由年平方米增至年平方米，增长率为。以上数据充分说明，新疆房地产市场已经进入平稳快速发展阶段。乌鲁木齐市是新疆维吾尔省首府，全市辖区县，总面积平方公里，市政面积平方公里，人口万。乌鲁木齐经济发展水平居西部地区城市前列，房地产开发逐年稳步上升，到年，个人购房已经达到住宅消费以上，以个人购房为主体市场结构已经形成并完善，到年初，乌鲁木齐市共建设各类住宅近万平方米，共建成住宅类用房万余套，居民住房平均面积由年代初期人均不足平方米扩大到现在近平方米。截止年，新疆城镇居民通过住房制度改革，累计出售公有住房万平方米，合计万套，占可售公房，加上部分未出售但仍享有使用权公房和个人私有住房，新疆城镇居民自有住房率已达到了左右，在全国居中上水平。阶段性发展回顾从乌鲁木齐房地产市场发展历程来看，已经经历了三个时期，现在正进行第四个发展阶段。年以前，称得上是乌鲁木齐地产市场发展萌芽期，该阶段最大特点是计划经济明显，政府主导，单位福利分房。年至年，随着国家将房地产定为国家支柱产业，促进房产发展系列国家政产开发为核心，整和收购企业土地资源，通过有计划循序渐进开发，充分利用土地资源，获得相应利润，实现企业收购后资源盘活和价值提升。以资源整和为目标，通过对收购企业资产分析，对可产生利润行业进行新资源配置，对没有价值资产变现处理。重点发展公路运输公路建设和配套产业，在盘活现有优势资源同时，为企业长远发展和持续盈利奠定基础。以三产服务为突破，充分利用房地产开发和公路运输带来机会，积极发展三产服务和相关配套产业，包括物业管理租赁经营仓储物流货物配载新型建材等，在获取利润同时，解决大量职工安置问题。解决人员安置问题，保障企业健康发展，采用零利润集资形式，为将来开发三个项目居住职工提供相应面积安置住宅，其中平顶山项目按平左右米户安置，九家湾项目按平米左右户安置，地窝堡项目按平米左右户安置。发展小区物业管理，三个项目完全建成后，总建筑面积平米，按元平米月物业收费计算，每年可实现产值万。其中可以安置收购企业职工人，实现税前利润万元。房地产开发从年至年，预计可以为企业创造税前毛利其中包括万元税前利润和万元土地资产，成为企业未来核心产业和主要利润来源。其中平顶山项目开发总成本是万元，可以实现万元税前利润。九家湾项目开发总成本是万元，可以实现万元税前利润商业含商务开发成本万元，可实现万元税前利润住宅开发成本万元，可实现万元税前利润。地窝堡项目开发总成本是万元，可以实现万元税前利润。通过综合分析，我们认为平顶山项目具有良好盈利能力，并具有较强抗风险能力九家湾商业项目具有比较高盈利能力，但抗风险能力般住宅项目盈利和抗风险能力都般地窝堡项目从长远考虑具有良好盈利能力和定抗风险能力。根据以上分析，我们认为平顶山项目完全具备开发条件，可尽快开发九家湾项目应做更进步调研和分析工作，最终决定项目规划和开发日程，尤其对商业开发要进行深层次论证地窝堡项目应做中长线考虑，整体规划循序开发。通过以上系列资源整和和产业布局，不但盘活企业资产安置了企业职工，而且为企业创造了丰厚利润，同时为企业长远和可持续发展奠定了基础。项目概况项目背景新疆第汽车运输公司是以货物运输公路工程施工仓储物流集散服务为主营业务国有运输二级资质企业。下属生产经营单位有运输分公司工程公司和运输配载物流中心子女学校驾训学校汽车修理厂物资供销公司劳动服务公司物业管理公司医疗诊所等。公司现有在职职工人，其中在岗职工人下岗职工在再就业中心人协保内退人员人离退休职工人。截止年底，公司总资产万元流动资产万元，固定资产万元，土地资产万元负债总额万元，其中欠付职工各项费用万元，职工集资建房办证所需款项万元。项目现有土地万平米，其中生产用地万平米万平米已开发，剩余为生活用地，主要分布在平顶山九家湾地窝堡，另有个亩农场。项目按公司破产法规定程序向乌鲁木齐市中级出台，包括取消福利分房降息，延长贷款年限等，乌鲁木齐房地产业获得蓬勃发展，乌鲁木齐格变动税前利润万元投资收益率投资变动敏感分析经济指标基准方案投资总额变动税前利润万元投资收益率在销售价格下降时，本项目经济指标发生如下变化税前利润从下降到，税前利润减少万元，下降了投资收益率从下降到，下降了个百分点。由此可以看出，销售价格对本项目投资收益影响巨大，为确保本项目获得预期收益，应加大营销力度，确保销售计划能够按计划实现。在投资总额增加时，本项目经济指标发生如下变化税前利润从下降到，税前利润减少万元，下降了投资收益率从下降到，下降了个百分点。由此可以看出，虽然投资总额变动不如销售价格变动影响程度大，但其变动幅度仍然对本项目投资收益具有较大影响，为确保本项目获得预期收益，应该对本项目成本进行有效控制。九家湾项目商业含商务项目售价变动敏感分析经济指标基准方案销售价格变动税前利润万元投资收益率投资变动敏感分析经济指标基准方案投资总额变动税前利润万元投资收益率在销售价格下降时，本项目经济指标发生如下变化税前利润从下降到，税前利润减少万元，下降了投资收益率从下降到，下降了个百分点。由此可以看出，销售价格对本项目投资收益影响巨大，为确保本项目获得预期收益，应加大营销力度，确保销售计划能够按计划实现。在投资总额增加时，本项目经济指标发生如下变化税前利润从下降到，税前利润减少万元，下降了投资收益率从下降到，下降了个百分点。由此可以看出，虽然投资总额变动不如销售价格变动影响程度大，但其变动幅度仍然对本项目投