工程设计有限责任公司年月编制弘善家园小区修建性详细规划北京工大福田交通工程咨询有限公司和北京工业大学北京市交通工程重点实验室年月弘善家园居住区项目交通影响评价报告北京市交通委员会年月日北京市交通委员会关于弘善家园项目交通影响评价评议意见函京交规函号国家有关可行性研究报告编制要求委托单位提供项目基础资料。第二章项目建设背景及必要性项目建设背景建设背景前门地区地处崇文区境内西北部，属于老城区，紧邻故宫天安门广场人民大会堂国家大剧院，是北京中轴线重要组成部分，历史悠久，文化源远流长。该地区历史可追溯到辽金时代，该区地处都城东郊，自明朝定都北京后，前门地区形成集市。清政府推行新政，改良市政，建京汉火车站，使此地区成为对外交通门户，商号旅店云集商业区得到新发展。民国到解放后，前门地区直是北京老城区三大重要商业中心之。前门地区历史文化积淀深厚，具有典型北京平民文化特色，保存有大量文物。该地区包含有北京市片历史文化保护区之鲜鱼口历史文化保护区，鲜鱼口环形胡同具有独特建筑风格，是北京不可多得具有悠久历史传统商业居住区。前门地区随北京古城历代发展至今，虽然延续和保存着定程度古城历史文化和风貌，但从世纪年代起，该地区已逐渐失去了往日繁荣，商业地位日渐下降。目前前门地区危旧房比例大，人口密度过高，市政设施不完善，居住环境恶劣，存在极大安全隐患，这对该地区历史文化遗存保护极为不利，也严重影响当地居民居住条件和生活水平进步提高。为彻底改善前门地区居民居住环境和生活条件，解除安全隐患，保证前门地区人民群众生命财产安全和落实北京城市总体规划年年及保护历史文化名城，北京市崇文区人民政府根据北京市人民政府年月日第期会议纪要及关于左安门外北区住宅项目调整为崇文区危改外迁安臵项目通知京建开号文件精神，决定将朝阳区弘善家园小区作为前门地区定向安臵用房项目。北京市崇文区人民政府年月日崇政批号北京市崇文区人民政府关于建设弘善家园小区项目批复中确定北京市崇文区城市建设开发公司负责弘善家园小区规划建设，并全权委托北京市崇文区城市建设开发公司组织规划建设，并由该公司代表崇文区暖气管道，以上居民仍用煤取暖。三是早期人防工事存在严重安全隐患。前门地区早期人防工事洞体结构先天不足，没有经过系统规划设计，建筑材料质量较差。而随着该地区人口密度加大，住房拥挤，居民纷纷填堵人防早期工事洞口，在上面搭建厨房小屋。居民自行修建上下水管道造成深洞内渗漏严重，洞口附属设施用房被占用，导致无法检查修缮工事。近年来，工事上方居民院内屋内时有塌陷发生。公共卫生安全隐患多前门地区人口密度大，市政设施滞后，给环境卫生带来严重影响。公厕地下管道设施严重老化，经常出现跑冒污染周边环境事件，居民院内在汛期经常积水成河。该地区胡同狭窄，平房破旧给保洁工作带来不便，卫生状况较差，给各种传染性疾病流行埋下隐患。目前该地呈现出疾病易发传播快难控制等特点，旦爆发传染性疾病，将给当地居民生命健康安全带来严重威胁。存在定程度社会安全隐患前门地区人口密度大，居民居住环境和生活条件恶劣，严重威胁其生命财产安全。若这种状况长期得不到解决，将使群众不满情绪增长，上访事件不断发生，群众工作困难重重。弘善家园小区建设是整个前门地区危改前提和关键危改始终是百姓最关心大事。前门地区老百姓基本愿望就是尽快改善生活条件。弘善家园小区建设目就是安臵前门地区户危改居民，解决该地区老百姓恶劣居住环境，提高前门地区居民生活和居住条件，改善百姓生活，使老百姓安居乐业，并确保前门地区修缮整治工作顺利实施。弘善家园小区建设正如刘淇同志所说只要弘善家园小区项目顺利启动，前门地区解危排险道路建设就都迎刃而解。所以弘善家园小区建设是整个前门地区危改前提和关键。二项目建设有助于推进崇文区优化商业旅游环境，重振前门地区经济前门地区自明代时期形成集市，经明清民国得以发展繁荣，从民国至新中国成立，前门商业区直是北京老城区三大重要商业街之。目前地区经济以商业旅游服务业为主，兼有办公医疗纺织老店会馆学校和居住区，居住建筑除部分挂牌四合院，多为大杂院建筑及环境质量均差。改革开放以来，曾经兴旺繁荣前门商业受到历史和现实环境制约，其自身市场竞争能力严重下降。到九十年代初，前门王府井西单和隆福寺等老商业街区在内传统商业市场地位全部下滑。在应对市场竞争过程中，前门商业区经历了许多国有商业发展中所共有效益下滑店铺出租管理不善商业信誉受损购物者减少经营窘境，且至今仍未完全走出发展困境，值万元第十章项目风险分析风险定性分现金流量表全部投资附表资金来源与运用表附件北京市崇文区人民政府年月日北京市崇文区人民政府关于建设弘善家园小区项目批复崇政批号北京市建设委员会北京市发展计划委员会北京市规划委员会和北京市国土资源和房屋管理局年月日关于左安门外北区住宅项目调整为崇文区危改外迁安臵项目通知京建开号北京市规划委员会年月日北京市规划委员会关于弘善家园规划问题请示市规文号，带市领导批转文北京市规划委员会年月日关于弘善家园小区项目建设地点征求意见函规划意见函复规函复字号北京市规划委员会年月日关于弘善家园居住区项目有关规划意见函市规发号北京市城市规划设计研究院年左安门外北区控制性详细规划北京保利达工程设计有限责任公司年月编制弘善家园小区修建性详细规划北京工大福田交通工程咨询有限公司和北京工业大学北京市交通工程重点实验室年月弘善家园居住区项目交通影响评价报告北京市交通委员会年月日北京市交通委员会关于弘善家园项目交通影响评价评议意见函京交规函号项目法人营业执照附图项目地理位臵图项目控制性详细规划用地编号图项目控制性详细规划用地规划图第章总论项目概况项目名称弘善家园小区建设工程二项目地址弘善家园小区隶属朝阳区，位于东南二环与东南三环之间，朝阳区十八里店乡西北部，其四至为东至华辉苑西路，南至十里河南路，西至东二环，北至左安东路，用地西南侧为楔形城市绿化带。三建设单位项目建设单位北京市崇文区城市建设开发公司北京市崇文区城市建设开发公司成立于年月，现位于崇文区东打磨厂街三号，为国家资质级资信级全民所有制房地产开发企业。公司现有职工人，其中具有专业技术职称近人，专业配套齐全。公司净资产亿元，年开发建设规模多万平方米，年完成投资额亿元。该公司成立年来开发建设了李村危改小区方庄芳古园区华威小区松榆里小区左安门危改小区成寿寺小区忠实里危改小区和义小区南苑北里小区南磨房小区新世界合作项目红桥市场元隆大厦等项目，总共完成开发建设面积万平方米，总投资亿元，创造利润亿多，上缴国家利税亿多元，公司连续几年被评为首都精神文明单位和重合同，守信誉单位，为崇文区危旧房改造和城市开发建设做出了突出贡献。四建设内容及建设规模弘善家园小区规划总用地面积公顷，其中建设用地公顷，代征绿化用地公顷，代征道路用地公顷。项目规划总建筑面积析本项目风险大体可分为系统风险和非系统风险。系统风险是指与市场环境有关超出了项目自身范围风险，也就是发起人和项目公司难以控制风险。非系统风险是指可由项目实体自行控制和管理风险，非系统风险又称可控风险。本项目系统风险主要包括政治风险主要指由于战争国际形势变幻政权更迭政府宏观经济政策变化等因素而导致风险。自然风险自然风险主要是指因地震洪水台风雷击以及其它意外事件引起风险，例如北京地区属于地震活动频繁地带，因而必然要面对发生地震风险。自然风险无法预防，只能通过相应手段进行分散或转移。由于系统风险是项目本身不可控制，因此下面主要对项目非系统风险进行论述。结合目前弘善家园小区项目实际情况，简要分析有下列几个方面非系统风险弘善家园小区非配套公建项目距商务区有定距离，周边商务气氛般，且与住宅区相邻，容积率较大。投资商对在居民区臵业有定排斥心理，因此在定程度上会影响弘善家园小区非配套公建项目招商引资工作，给未来发展带来定风险。为此，弘善家园小区在未来开发中，要加大宣传力度，打消投资商顾虑，树立东南三环地区新形象。弘善家园小区房屋建设项目建设关系前门危改地区拆迁进度，项目存在征地拆迁工作复杂投资大建设期长见效慢特点，存在着融资风险财务风险。因此，在项目开发建设过程中，要加强投资管理工程进度管理，并采用有效措施，顺利完成拆迁征地工作，尽量避免和减少风险因素发生。二风险定量分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析是种特殊形式临界点分析，进行这种分析是以项目种不确定性因素为变量，求取项目实现盈亏平衡时临界点。盈亏平衡点表达形式有多种，可以用产量单位产品售价单位产品可变成本，以及年总固定成本绝对量表示。通常时以生产能力利用率和产量来分析项目盈亏平衡。土地开发建设项目不同于般产品加工工业企业，其用地规划方案确定后，规划开发土地面积和可出让土地面积就随之确定，即项目生产能力和产量是确定性因素。因此，报告以房屋建筑销售收入作为不确定性变量，分析项目盈亏平衡点。考虑土地开发项目特殊性，在整个项目经营期内进行盈亏平衡分析。则项目盈亏平衡点计算公式为销售收入总成本费用税费系数上式中税费系数是指与销售收入有关销售税金及附加费率。由此，计算项目盈亏平衡销售收入销售收入万元很显然项目盈亏平衡点是线性，项目盈亏平衡分析示意图如下总成本费用总成本费用万元总成本费用万元房屋万平方米，地上面积万平方米，地下面积万平方米。项目住宅建筑面积万平方米，配套公建建筑面积万平方米，非配套公建建筑面积万平方米。五工程建设进度项目计划从年月开始前期工作，年月工程全部竣工，建设周期共五年，具体建设进度如下第年开发建设地块，完成部分居民安臵和国营企业回迁。第年开发建设地块，完成部分居民安臵。第年开发建设地块，完成大部分居民安臵。第年开发建设地块，完成绝大全部居民安臵。第年开发建设地块，完成