。而年作为柳州城市建设与管理年，新区开发和旧城改造在全城到处开花，成片开发也大有起色，城市构架拉开行政中心东移，给房地产开发带来了巨大商机，其中仅河东区开发建设投入就需亿元以上。柳州市房地产业升温，有其历史必然性，归其原因有得益于国家宏观经济调整，市民消费信心得以增强和巩固机关企事业单位取消了实物分房政策，催生了商品房新市场需求在城市建设与管理年中对拆迁安置需求大增，是房地产走旺主因。金融机构对购房者发放贷款，市民观念转变收入提高，楼盘配套日益完善，也大大推动了房地产业发展。柳州房地产市场供求分析年柳州房地产供求情况览表类别统计指标数额供应商品房新开工商品房面积万总施工面积多万竣工面积多万需求商品房销售面积万销售额约亿元数据来源柳州日报如表所示，年柳州商品房销售面积超过了竣工面积，柳州房地产市场呈现供求两旺市场局面。年初，全市有房地产企业多家，目前已有家全年商品房在建开工点达个，房地产开发投资亿元，在建施工面积多万平方米，创下了柳州历史最高水平。而据不完全统计，年有个以上楼盘同期销售。而且在政府注重成片开发引导下，新楼盘规模呈现越来越大趋向。房地产市场价格分析年柳州商品房销售均价元平方米，而至年柳州市商品房销售均价为元平方米，在比年平均价格上涨了情况下，仍然出现了个销售高潮。供需两旺发展态势将会进步拔高商品房销售价格，使柳州房地产呈现价升量涨市场发展态势，据有关专家预测，柳州房地产热将持续年左右。柳州房价路走高，归其直接原因主要有随着竞争加剧，房子本身越建越好，质素越来越高土地拍卖政策导致地价攀升新拆迁政策自年月日起执行后发展商成本加大，同时新盘房价比照拆迁房价消费市场支持。房地产市场空置简析至年底止，柳州市空置商品房面积为万平方米，比上年减少。据悉，年柳州拆迁面积约万平方米，按惯例拆迁面积和重建面积比例为，目前有超过万户房地产消费人口。随着房地产投资势头旺盛，旧城改造如火如荼，拆迁周转房安置房商机应运而生，同时带动了销售势头旺盛，使柳州房地产商品房空置面积趋于下降。各区房地产市场特点及趋势城中区城中区作为柳州传统商业中心，现建筑密度较大，后续供应土地相对较少，城中区房地产开发以旧城改造而带来商品房开发为主。由于得天独厚地理位置，使得城中区房价直位于柳州高价位，巨大商业价值使城中区商用物业存在较大量开发，除了部分物业裙楼商铺外，还包括五星商业街人民广场改建规划及曙光路步行街旧城改造项目等。随着政府对八路连塘路改造及年末红光桥规划施建，预计连塘路西门市场带将会具有定升值潜力，并有较大量后续供应。目前城中区主要在售项目有华天世纪蓝色港湾鸿府时代商厦淘园世纪等项目，以商业结合住宅开发为主。多年来商用物业开发使城中区商业占据柳州主导商业地位，方圆不足米内集中了柳州市饭店等，使这里逐浙成为云集数十家全区甚至全国各地特色菜馆。而同时随着白沙路沿线远期规划，沿线将规划为居住区商业区及商务区，而同时随着北二环通车以及双冲桥修建，使柳北区与其它区域连成片，使该区域具备定发展前景。目前，柳北在售项目主要集中在北雀路胜利路跃进路，包括康城桂景湾香森丽园金沙苑欧雅城市广场等项目。由于该区域待开发地块较多，加上部分厂房搬迁，使该区域后续供应土地量较大，而在政府成片开发思想指导下，预计该区域将成为柳州商品房主要供应区域之，并会出会较大规模项目。三项目提案原则及思路充分考虑多行为与商业有机整合，即保证开发商开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作。充分考虑本案所处商圈特色与经营文化嫁接，创立本案核心商圈竞争力。售得出租得满做旺为大前提，对本案投资者，租赁经营商户，服务消费人群进行合理而准确市场定位。以做得旺为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。以本案目标消费群作为市场宣传推广主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。优先引进核心主力店。设计具备自身特色营销策略，推出适合市场投资品种。从长远发展战略目标，结合城市规划，制定项目市场定位。结合城市规划有利因素，充分发挥项目地理优势，结合步行街优势，打造项目品牌。站于商业物业长远发展趋势，从整体规划和开发利润角度思考，为开发商争创利润最大化。四商用物业发展要点分析商用物业类型人们习惯上将商用物业叫商铺或商业房，商用物业功能多样化，既有满足市民购物饮食娱乐休闲等需求社会功能，又能满足商家经营商务活动市民投资等需要经济功能。由于商用物业多样化特点，使物业分类也有多样化特点，有助于我们根据不同物业种类，制定有针对性营销策略，不同类型商铺可以采用不同销售方式，即使同样商铺也可以有完全不同销售策略。商用物业通常有以下八种分类方法分类方法种类广州举例柳州举例按市场形式分类大型商厦天河城广场广百新翼柳州工贸专业市场天河电脑城白马服装大厦飞鹅市场小区商铺星河湾商铺怡鑫园商铺按物业用途分类购物中心中华广场中旅商业城柳州工贸小区配套商铺盈翠华庭商铺声福居商铺专业市场美居中心柳北钢材市场批发及商贸中心南方名酒交易中心飞鹅商城餐馆及美食广场广州蔡澜美食城百福广场桂林人按建筑特征分类商业大厦中泰国际广场时代广场五星商厦住宅区商铺及小区配套商业铺位怡江园商铺临街商铺即市区道路临街商铺龙城路商铺步行街露天商铺北京路步行街铺位地下商城康王商业城工贸地下商场按物业区位分类商业区物业广百新翼名汇商业大厦东都百货住宅区物业即小区配套商业铺位康城商铺近郊物业顺德国际商业城五月阳光按经营方式分类统经营物业以产权酒店和商务公寓采用较多华天世纪分散经营物业大部分商铺除发展商返租外兴隆大厦按经营类别分类综合经营项目如大型商厦小区商铺柳州工贸单经营项目如专业市场餐馆及美食广场桂林人按销售方式分类销售物业有产权商铺多以销售为主蓝色港湾租售物业广州国际玩具精品中心飞鹅市场出租物业天河城广场五星商厦按物业产权分类产权物业大部分新建物业非产权物业临建或改建商铺商用物业特民收入水平和消费结构分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,柳州市民消费心理分析主要商业地段经营者分析八针对性区域商情调查调查目五星商圈主要街区功能分析龙城路街区功能分析解放路街区功能分析文惠路街区功能分析五星商圈主要商场经营分析近期同区规划影响九客户群体分析目标客户群体目标客户群需求分析第二章项目分析地理位置二项目规模三项目现状四项目资源整合与城市规划前景整合与商业发展最高经营业态整合与商业经营功能整合与步行街文化整合与旅游资源整合与电子商务资源整合与事件营销策略整合五项目分析总表项目优势分析项目劣势分析项目机会分析项目威胁分析第三章竞争对手分析概述区位因素商圈因素产品因素规模因素经营因素经营定位三主要竞争对手分析五星商业街蓝色港湾谷埠街国际商城新时代商业港温州商贸城润和时代广场第四章项目定位项目市场定位市场定位理念市场定位二项目形象定位形象主题定位支持点项目名称建议三项目功能定位,商场层区位划分,商场商品定位及功能定位,商品定位,功能定位,四商场目标客户定位,租赁使用商场目标群分析,商场目标消费群分析,商场目标投资经营者分析,第五章整体规划建议,项目总体规划思路,概念,建立具有中国特色,二建筑风格建议,大厦建筑设计建议,具体建议,三环境设计建议,花海洋,动态园林休闲区,音乐无限,艺术之都,四设施配套建议,商用项目主要配套,规划配套设施原则建议,具体配套建议,五商铺间隔建议,大小商铺间隔对比分析,相关建议,商铺间隔具体建议,商户组合建议,六物业管理商业管理建议,物业管理提前介入工作,商业管理提前介入工作,七商场其他规划建议,人流引导,交通组织,物流输送,辅助性服务设施,八住宅部分规划建议,指导原则,具体建议,第六章总体营销推广方案,总体推广战略思路,二营销策略,总体营销思路,总体策划思路分析,三主题宣传推广策略,成立商业管理公司，同时制定招商政策,利润分成计划,购铺易计划,四事件营销策略,五销售现场包装略从上面分类方法可以看到，任何种分类方法都不能全面反映商用物业特性，站在物业营销角度上，按物业市场形式分类是商用物业营销领域最常用分类方法宽度会比模型上显示小得多，其它建筑也较明显比例不对。这对今后经营会有很大影响，也容易引起纠纷。项目在年月开始对外宣传，但到目前为止只有个模型，而其它实在价格间隔都还没能定下来，其中间隔将会考虑按进驻单位需要进行相应调整，说明开发商对项目信心并不很足，从而使客户心中信任度大打折扣。项目定位高档商品，以百货大楼为项目龙头，带动整个项目后期经营。项目据销售人员说要将引进麦当劳和肯德基进驻，对项目经营档次有较大提高。但可信度不是很高，如果招商不成功，对项目声誉及客户信心都会受到打击。商务公寓面积在左右，在市商业中心内将很能吸引投