过对行业状况熟悉对旅游客源市场了解和景区发展规律经验来作出判断。旅游业广泛依托性高度敏感性和关联性决定了任何种方法都难以精确地预测未来很长时期客源流量和流向，只能是把握其发展总体趋势。下列不确定因素也增加了评估论证复杂性只有景区出让经营权要约而没有双方通过商业谈判得出确定收购条件作为评估依据缺乏投资商用于收购资金构成筹措方式筹资成本期望投资回报率等资料。综上，本次评估论证所需数据大部分需要运用各种方法和经验，从整个木札岭景区现有资料基础中推断出相关数据。评估论证重点在于景区发展前景尤其是客源市场走向。因此，本报告第二第三两个部分是重点部分。三评估论证法规和政策依据㈠法律依据风景名胜区管理暂行条例旅行社管理暂行条例河南省旅游管理条例河南省人民政府关于加强旅游车辆管理通知中华人民共和国森林法中华人民共和国环境保护法中华人民共和国野生动物保护法中华人民共和国水法自然保护区管理条例森林防火管理条例林地管理条例㈡文件资料依据中国旅游业发展九五计划和年远景目标纲要河南省旅游业九五计划和年远景目标纲要洛阳市关于发展旅游业意见洛阳市旅游业发展规划嵩县旅游总体规划河南龙池曼省级自然保护区总体设计说明书其它有关资料。四评估论证依据数据采集认定及调整本评估论证依据数据来自木札岭景区提供财务报表和统计报表㈠财务数据采集资料包括木札岭风景区资产负债表木札岭风景区利润明细表由于上述资料是景区提供，我们无法认定其真实性，只能分析其合理性。我们认为以上报表中成本收入项目基本符合景区经营般规律，但人力成本与实际需要相比偏高促销费比行业惯例偏低。㈡统计数据采集资料包括提供主要景点接待人数统计开业至年对以上数据，再加上我们与河南省旅游局郑州洛阳平顶山有关组团旅行社了解情况核对，认为木札岭景区提供游客接待数据基本真实。第二部分木札岭现状评价木札岭景区在河南省旅游产业中具有重要地位，是河南省主要旅游景区之，也是河南省首家原始生态旅游区。是国家级景区之。河南省组团旅行社已经把木札岭日游二日游以及木札岭与白云山尧山等景点组合作为常规线路推出，在河南省具有定知名度。旅游区自然概况㈠地质地貌木札岭原始生态旅游区山岭连绵，海拔，其中最高峰尧山海拔，海拔高度高于山峰十座。地质构造主要由燕山期花岗岩组成，地层主要有前震旦纪结晶片岩三迭纪千峰系砂页岩以及后侵入以花岗岩为主火成岩。㈡气候特征木札岭原始生树门木札岭红桦树木札岭曲相等。这只是个站在会计角度上考虑，个站在财务管理角度上考虑问题，两者并不矛盾。所以，现金净流量可以代利润作为评价净收益指标其次，现金流量状况比财务报表中盈亏状况更为重要，因为个项目是否可行，需要评价其在整个寿命期间内情况个项目能否进行下去，除了报年年年年年年年年年年年年年年年总收入总成本总收益万元表利润以外，更重要是取决于其有无实际现金进行支付。现金流量即是收付实现制下现金实际收付情况，它更充分地考虑了货币时间价值和投资风险价值，客观真实地反应了项目收支情况最后，利润在各年分布受摊销方法等人为因素影响，而现金流量则不受此影响，也说明它更可以保证评价客观性。所以，收购景区次性支付款项，我们将它看作当年现金流出量次性支出，而不是使用会计摊销办法平均地摊销至各年。这样得出来结果虽然与会计核算时期间利润不致，但更加强了评估时间性风险性和客观性。所得税问题本评估报告站在财务管理角度上，对项目进行评价和分析，既然不考虑收购资金摊销不考虑每个会计期间期间利润，所以也不对收购后所得税进行测算。折现率选取问题本评估中涉及折现率时，选目前最长期国债年第期年期国债利率为，而没有选择银行贷款利率。其理由是在不清楚投资商资金来源河南五谷投资有限公司以下简称委托单位是家在多个领域进行投资开发经营集团性公司，拟投资旅游景区开发经营。委托项目木札岭景区是河南主要旅游景区之，为实施发展规划，拟出让景区经营权。根据招商文件，景区提出要约为以万元人民币出让木札