镇运营商身份，将经营城市理念用于城镇成片土地综合建设开发实践民营企业集团，致力于中国城镇化发展模式理论探索与实践，整合优化和提升城市资源。科赛集团正是依靠了自己战略胆识及资源整合和市场运作能力，在国内开发建设了包括桂林高新区英才科技园项目江西资溪新城湖南桑植新城桂林平乐县桂江二桥建设及南洲开发项目等。科赛集团正逐步建立和完善城镇运营理论体系运作模式和组织形式。取得了定经验，并形成了科赛特色，开始受到社会各界关注。五项目合作单位简介武汉东湖新技术创业中心以下简称东湖创业中心东湖创业中心是中国第家企业孵化中心，也是中国孵化中心事业发源地。武汉东湖新技术创业中心成立二十年来，直致力于寻求符合中国国情企业孵化中心发展之路，累计孵化企业近家其中上市公司家，毕业企业余家，累计提供就业机会余人次，为区域经济发展做出了贡献。目前东湖创业中心拥有孵化场地超过平方米，在孵科技企业近家，东湖创业中心依托自主开发孵化企业评价系统和孵化企业产权交易系统，广泛吸引社会资源搭建了孵化中心投融资平台，目前孵化园区内建有孵化基金规模含已进行投资已逾万元，并且形成了大学生创业初创期企业投资风险投资担保融资银行信贷相互结合综合融资扶持体系。目前创业中心将重点完善现有商业服务投融资服务培训教育中介服务等不同业态服务平台，针对孵化企业需求制定服务标准，为在孵企业引进高品质服务机构。在年国际企业孵化中心年会上，全国家创业服务中心共同发表东湖宣言，倡议在全国范围内建立联盟孵化网络，为孵化企业在全国发展提供同标准孵化服务。武汉东湖新技术创业中心作为个综合性企业孵化中心，近年来特别重视专业孵化功能建设和完善。东湖创业中心在现有商业服务投融资服务培训教育中介服务等不同业态服务平台基础上，将逐步建设完善光机电生物医药新能源汽车移动通讯环保新材料软件信息等面向专业企业技术服务平台，实现对各类企业分类服务集约孵化。第三章项目建设背景及必要性分析项目背景桂林市政府高度重视该项目建设，把它作为全市产业结构调整和优化公共平台来建设。经过改革开放年来持续发展，桂林市区域经济实力明显增强，奠定了发展高新技术产业坚实基础。利用当前国家促进中部崛起和支持资源型城市转型契机，在当前经济体制转轨和增长方式转型关键时期，建设创业孵化中心智创天地项目可作为培育和状大桂林市高新技术产业。在信息化带动工业化前提下，为创业园区孵化中心项目和入孵企业选择提供了较宽范围，有利于孵化效益显现。目前，桂，区内有桂林激光通信研究所桂林电器科学研究所等个国家和省级科研院所和个国家级产品检测中心，数百家高新技术企业，每个城市居民中就有名在校大学生，可以说是中国智力最密集地区之，具有创建规模大功能全环境优服务好全国流创业中心基本条件。大量中小高新技术企业和才智人才，需要系列量身定制创业服务体系。包括孵化管理服务创业管理咨询创业投资服务信息网络服务等等，形成个适宜创新与创业活动共享环境和空间。推进孵化器产业化进程需要桂林高新区创业中心从年成立至今，企业孵化器面积不足万平方米，无论从规模机制，还是创业服务都已经无法满足入孵企业要求。随着各种投资主体各种类型孵化器兴建，入孵企业对孵化器服务水平服务内容要求越来越高，过去那种简单物业管理加初级服务功能已远不能满足要求。产权式科技企业孵化器是种新型支持区域性创新和创业活动孵化系统，该系统通过对孵化器投资结构重新设计，吸引社会资本参与孵化器建设，全面提升孵化器孵化能力与管理水平，加速孵化企业成长，使投资者分享孵化器服务和孵化企业成长之收益。保护创新精神营造创业氛围需要创新是个民族进步灵魂，是国家兴旺发达不竭动力。创业孵化中心智创天地项目建立可以极大地激发人们创新和创业热情在富有现代气息设施完备共享空间里，上万名前途无量年轻创业者共同拥有个家，将营造出浓烈创业氛围由此而形成充足智力资源和人气集聚，将最终成为桂林高新区经济社会发展持久动力。同时，全方位孵化管理服务支持，使创业者可低成本获得所必需各项创业资源，有利于创新思想与意识切实地转化为行动和实业。土地集约化利用需要土地是不可再生资源。从桂林这样著名山水旅游城市和特殊地形地貌，以及桂林高新区土地储备现状来看，合理地规划高新技术企业布局，最大限度地集约化利用有限土地资源，最终实现城市土地增值，是始终必须遵循土地开发原则。创业孵化中心智创天地项目建设与土地集约化利用异曲同工。桂林要以建设国家知识产权试点城市和争创国家科技进步示范市为契机，全面实施科教兴市战略，建设创新型桂林。充分发挥我市国家高新技术产业开发区在自主创新中作用，以项目为载体，推动自主创新成果产业化。而在知识经济时代，人才是决定性因素。要想增强行业创新能力，实现行业跨越式发展，就必须加快科技创新，加速培养和集聚创新人才。因此桂林要大力培育引进更多高新技术人才和企业，强化高新技术产业创业服务中心研发机构留学人员创业园博士后科研工作站和企业孵化器建设。力争把桂林建成东盟科技产业基地，打造广西重要人力资源开发中心科技人才小高地和科技研发中心。在如此背景下，桂林需要科技创新，需要创业家园。然而纵观桂林市域，目前桂林创业环境不活跃，也没有个良好科技企业孵化企业孵化能力弱相关优惠政策缺乏融资难矛盾突出配套服务设施不完善三机遇四挑战五分析结论第五章项目前景分析市场分析及预测科技企业孵化中心创业集聚效应创业经济效应创业示范效应二风险及对策政策及经营环境风险经营管理风险投资风险招商引资风险第六章项目实施方案项目实施内容二项目开发目标及策略项目开发总体目标项目开发策略三项目定位功能定位市场定位目标客户定位四项目方案设计孵化商务区中心管理区产业孵化区生活配套区五组织机构设计技术服务中心企业孵化服务中心园区服务中心六建设宗旨七运营模式创立民营企业孵化中心有限公司政府孵化中心和风险投资三位体经营模式政府职能民营企业职能经营收入模式八建设地址与条件地理位臵拆迁安臵供电条件供水条件通讯条件雨污水排放条件九创业孵化中心智创天地项目主要经济指标创业孵化中心智创天地项目主要技术经济指标表配套工程说明第七章环境影响评价和保护项目环境现状空气环境水质达标情况噪声环境质量状况二项目实施期间对环境影响与对策对环境影响项目实施中环境影响对策三项目建成后环境保护四环境影响评价五节能措施第八章投资估算及效益分析投资估算依据二投资分析三效益分析第九章结论第章前言当今世界，全球性科技革命蓬勃发展，高新技术成果向现实生产力转化越来越快，高新技术越来越成为经济社会发展决定性力量，成为国家综合国力得以形成和发挥重要基础和关键。企业孵化器是以促进最活跃技术创新主体科技型中小企业成长为使命。企业孵化器作为科技成果商品化和产业化基础性服务机构，面临着巨大社会需求，肩负着重要历史责任。目前，我国拥有各类科技企业孵化中心多家，随着环渤海经济圈崛起和经济全球化发展，科技企业孵化中心正面临着个快迅发展良好时机。孵化器对促进相关技术领域技术转移成果转化企业培育产业发展发挥了重要作用，因而建立市场化运行专业企业孵化器是符合孵化器行业发展趋势，有良好市场前景和社会效益。桂林高新区作为高新技术产来聚集区，区内集聚了桂林星辰公司桂林广陆数字测控公司桂林福达集团昊华橡胶集团等批有实力科技企业，随着批科技企业纷纷入驻相应园区及孵化楼，并发挥相应产业集聚和辐射作用，桂林高新区正面临着前所未有发展机遇，为创建创业孵中心，因此在桂林建设个科技孵化器必要性十分必要。第施工管理有关规定，采取切实有效措施加以控制及管理，减少对环境危害。项目环境现状空气环境经环保部门设点监测，数据如下市区环境空气中二氧化硫二氧化碳基本达到国家环境空气质量级标准可吸入颗粒物达到国家环境空气质量二级标准市区降水酸雨频率为降水年平均值为。水质达标情况生活饮用水和生产用水由桂林市自来水公司提供，其饮用水质全年平均达标率，饮用水质监测项目全部达到国家地表水环境质量标准Ⅱ类水标准。废水主要是餐饮废水洗涤淋浴废水和公共洗手间废水，为可生化有机无毒水，通过现已建成地埋式污水处理装臵处理后，合乎排放标准排入城市废水排放系统。噪声环境质量状况项目区进行噪声功能区定期监测显示区域噪声控制达到国家城市区域环境噪声标准类标准。二项目实施期间对环境影响与对策对环境影响本项目在实施过程中会对环境产生定影响，主要是交通噪声扬尘固体废物等。污染噪音主要来自机电设备运转时发出机械噪音，在设备选型时应采用低噪音设备，并配减震装臵。必要时采用隔音建筑材料。对交通影响项目工程建设期间，由于铺设管道土方材料运输等，可能使道路产生暂时间接性拥挤。扬尘噪声影响施工期运输泥土沙石，遇到刮风天气及汽车本身运行时扬起灰尘等，使空气中悬浮颗粒物增加而影响大气环境。施工期对声环境影响较大是挖掘机打桩机搅拌机振捣机及各种运输工具等发出噪声。固体废物影响施工期间，在场地上必然要产生些生活垃圾和其他固体废弃物，这些废弃物若不及时处理，必将影响周围环境。废水排放影响建设期间，施工过程中排出污水会影响到周围环境。该项目紧靠灵川水泥厂，该厂属重点污染源。因此，建议政府关闭该厂或异地搬迁。项目实施中环境影响对策交通影响对策为了缓解施工期对项目区旁交通压力，可与桂林市交通管理和运输部门联系，申请相关运输路线和时间，按规定路线运输，并将运输时间尽量避开交通高峰期，如采用夜间运输，保证白天畅通。扬尘噪声影响对策机械燃油产生废气含铅二氧化硫氧化碳氮氧化物等化学成分，对大气够成污染。但项目施工因场地原因，燃油机械使用量有所局限，且是暂时，应注意尽可能在有风时使用，减少在空气湿闷时候使用，以减少对大气污染。对扬尘对策就是在遇到持续晴天和起风天气时在堆土表