积极应对六管理策略通过有效组织和组合，充分发挥团队招商作用，相互协作，以完成预定招商任务为目标。营造良性竞争机制，促进和调动招商主办工作积极性和能动性，合理调配和安排人力资源，充分发挥好个人在专业中特长。定期组织专业培训，不定期根据招商中具体情况及时沟通交流，强化提高每位员工专业技能和综合素质，提升整个团队工作效率和能力。组织提供相关资料，加强招商主办谈判技巧，增加招商成功率。七价格策略商铺租金价格考虑对业主投资回报要求，结合资产增值速度，整体采取统租金额度先低后高租金价格策略，并逐年进行递增，降低商家前期经营负担，树立商家经营信心，形成旺铺局面。根据制定参考价格体系及不同商铺等级标准与商家洽谈所能接受具体租金标准。根据本项目商铺面积较大和商铺租金差别较大特点，结合对行业市场情况业主投资回报要求，按分区制定租金统标准。拉大次级商铺与顶级商铺租金差距，促进次级商铺出租率，对优质商家提供有巨大吸引力优惠政策。销售招商实施运作篇销售目标总体销售达到以上。二招商目标从正式招商开始，运作个月以内使招商率达到以上，隆重开业形成旺场局面。三销售招商阶段划分为销售招商实施准备阶段销售招商强势期销售招商攻坚阶段第部分招商销售实施阶段性工作第阶段招商销售实施准备阶段目标深入细致地开展项目市场调查工作，根据市调结果完成和完善项目定位项目运作思路以及所欠缺项目不利因素等。调整业态规划，根据甲方要求相应调整销售价及租金方案完成对当地销售招商人员招聘和销售招商技巧培训，管理制度统说辞礼仪商业地产专业知识培训二重点工作完成销售招商基础性工作完成现场售楼处招商处包装及项目地盘包装塑造项目形象设计完成销售招商资料完成布置招商售楼处现场用图表确定目标商家资源，收集商家信息筛选重点主题主力商家，开展对重点商家接触储备大量购房业主及目标商家资源，为后期强势推广做好铺垫工作完成销售租赁合同评审和定稿确定销售招商广告宣传方案完成项目现场广告位及导识系统规划方案完善项目销售租金价格体系。第二阶段强势销售阶段目标全力启动销售任务。销售率达资源储备率达到，意向购买商铺业户储备量达到个以上。二重点工作开盘前开盘推广任务对楼盘整体形象进行集中密集宣传，并配以公关手段，力争在短期内迅速提高泗阳丰台机电城知名度，积累人气，为开盘造势。推广策略在短期内以现场包装楼全方位深入诉求楼盘主卖点地段商业价值楼型软广告重点炒作楼盘俏销形势和商业价值。媒体组合纸媒体宿迁市日报楼书海报手提袋等。电波泗阳县电视台。户外工地围墙引导旗大型户外广告牌。售楼处终端物料。广告执行大型广告牌位置泗阳县商业中心地段户外广告牌。数量块尺寸可按现场实际要求确定选择理由往来泗阳县必经之地，车流人流量大，先入为主，全面封杀。拦截竞争对手客户能最大程度提升物业形象诉求点物业整体形象优势主题泗阳丰台机电城，财富新天地,路灯挂旗位置沿上海南路北路从淮海路到本项目工地段。数量公路两侧路灯上选择理由不仅扩大宣传力度，达到造势目，也成为引导受众直达本物业路标。作为本项目面临唯条主街，任何广告发布均有利于品牌形象提升。制作费用低廉保证项目整体轰炸效果诉求点商业投资价值，住宅高尚品位形式防水喷绘制作，双面印刷，穿插悬挂。过街横幅位置解放路人民路商业繁华段，沿淮海路到本楼盘段。数量条期选择理由受众接触频次高，全天小时均有到达。广告成本性价比高，易于造势，广告到达直接。形式牛津布丝网印刷。工地围墙位置工地现场。选择理由隔离工地与其它地块，明确项目具体位置。塑造和提升项目良好形象。诉求点本项目所有卖点整体展示。形式常规精装围墙，喷绘。售楼处内部包装风格围绕主题，以高尚时尚大气现代宗旨包装。展板项目简介整体效果图置业须知购房流程按揭须知销控表等内容展示。装饰悬挂挂旗或气球，摆放些新鲜花卉等，借以营造气氛。也可以播放些轻柔背景音乐。楼书数量份风格装帧精美，造型及内容设计富有创意，别具格。投放方式在售楼处连同手提袋起派发。少量置放于县城内及市区酒店咖啡厅茶楼等有报架公共娱乐场所，供人翻阅。报纸广告广告形式硬性广告软文报道广告数量期左右广告版式以版为主投放时间集中于星期五投放电视广告广告形式秒版片头广告投放数量天左右，高频次播放第四阶段强势招商阶段目标全力启动招商任务。招商率达商家资源储备率达到，意向入驻商家储备量达到个以上。二重点工作完成招商任务分解和落实继续收集商家资源，筛选商家资源与相关行业协会就本项目建立合作关系全面展开与意向商家洽谈，重点引进主题主力商家，形成带动作用和引导用优惠政策引进主力品牌商家，形成样板店并安排进场装修形成对重点商家资源集中区针对性招商完成辅助招商工作现场氛围烘托。实施项目导识系统及广告位制作逐步完成对项目商业氛围营造，包括招商现场包装布置。第五阶段招商攻坚阶段目标招商率力争达以上。二重点工作继续加强商家资源储备，对剩余营带来压力。项目关键不利因素及应对策略根据现有规划来看配套仓储物流设施不完善，给未来招商经营带来难度当地人们文化素质不高，导致以中低档经营为主产业形象比较乱，也会导致名牌产核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,品商户投资经营者对消费缺乏吸引力。二项目定位项目总体定位项目总体定位是项目运作方向，待我公司进行深入市场调查后，在贵公司现有规划定位基础上，根据我公司现有资源经过论证后得出项目总体定位，之后所有运作思路都根据总体定位来研究和制定。形象定位形象定位是整个项目灵魂，它体现了项目气质，当人们看到它时就将了解到它所蕴涵价值及诉求目标。这就是我们要达到形象包装目，比如现在急需要解决围档和招商售楼处形象问题。功能定位功能定位是确定项目商业展示主要功能，开工前应根据意向性大商户情况进行相对合理划分及定位。档次定位档次定位是根据区域经济消费现状消费习惯消费实际消费前景等确定项目档次品位。业态定位对整体市场对象进行细分，在明确相应目标市场基础上，创造需求并引导需求，从而有针对性进行业态整体规划，最大限度提升商业物业价值。本项目定位非常关键，项目位置地处泗阳经济开发区，长途车站边缘地带，离市场核心区域超过公里，属城乡结合部。所以，绝对不能盲目开发，本项目规划万平米机电专业市场和万多平米住宅。建议本项目商业部分业态稍作调整，尤其是汽车销售经营服务区，必须确定厂商及代理商后才能确定。住宅部分应针对边缘市场进行定位，特别在形象及户型设计绿化环境功能设施配套物业管理等方面优越其他项目，以避免销售招商和后期经营失败。现在设计户型比较单并且明厅太少所以，在商业业态规划上必须遵循以下原则有利于商家互补性原则有利于商家共荣性原则有利于商家竞争性原则有利于物业可持续性发展原则有利于物业升级原则预留新业态原则有利于降低工程费用原则有利于降低公摊率原则有利于资产增值原则业态规划定位统规划设计广告位广告等包括各业户门头，使整个机电城有较高信息能见度。合理规划项目门前区域，增加停车位，以吸引消费者。沿街路灯大楼光彩工程等。人流车流动线设计，形成对人车有效引导。正视对产权分散具体情况，根据业主委托和自营情况存在变数实际情况进行动态调整，最大限度保持规划布局整体性和完整性。项目全程策略销售策略整体营销活动策划待商定简单阐述如下总体思路以地面推广为主，高空宣传为辅。推广主线前期形象积累项目全面展示，档次质素卖点体验式宣传有力促销推广战术针对泗阳县城区范围小人口少易于传播等特点，重点加强楼盘现场包装及户外广告投放，拉近人们与本案心理距离，使本案看得见，摸得着，形成强烈现场冲击力。采用短期内商铺进行定向招商，提高招商成功率对现有商家资源进物业管理风险控制建立快速应急机制，对设施设备突然故障或人员安全事故能够与工程物管及政府有关部门紧密配合，快速果断处置。资产完好率是及时回收租金保证，配合工程物业经常性对设施进行安全检查和维护工作，项目资产投保率达到。对经营困难商家，经较长时间观察及协助仍无起色，做好同种或近似业态备用商家储备。五物业管理内容略具体问题还需要切合实际分析和操作来解决，希望通过贵公司与我公司精诚合作，共同把本项目打造成为泗阳县最具发展潜力和投资潜力商业中心，吸引更多投资者，达到资产保值与增值，使多方面达到共赢同时，实现快速销售。合作方式及费用篇合作方式贵公司委托我公司总实施贵公司相应项目总体操作，包括商业项目销售招商商业运营，商业物业管理团队组建及后期住宅销售等有关事宜，我公司除提供全程实现销售招商及运营服务同时，还将从全局战略高度，为贵公司其它项目发展提供必要战略咨询。二人员构成销售招商总人员为人左右。其中项目经理人项目总监人项目策划文案人销售招商运营主管及分区经理人普通人员人。三人员进驻计划年月，项目经理项目总监策划文案人员招商主管等人员全部进场，对贵公司现有项目进行整合策划与包装。为贵公司制定套完善项目资源融合与发展定位项目总体策划及商业项目规划等揽子项目运作方案。特别对项目形象包装软性策划及销售招商方案推广方案开盘及开业典礼等相关方案，建立具有较强吸引力发展目标，尽快将该项目销售招商推入规划统筹高效有序轨道。月以后，所有人员全部进场，销售招商工作全面展开。制定整套销售招商运营管理方案。包括组织设计人力规划运行规程各项销售招商运营管理等，为项目建立起现代管理规范运作具有核心力高规格高品位高保障小区及商业卖场管理体系。制定套必备知识管理工具。包括从业人员管理规范商场导购手册商场管理手册促销管理手册必备知识培训工具等商业运营人员协助贵公司组建新型商业运营管理体系，委派专业导师对从业人员进行培训，提供完善辅导。开业个月后商业运营管理公司运营，或由我公司继续管理。具体界时另定四合作期限根据贵公