，年城镇居民人均收入达到元。比上年增加。农民人均纯收入达到元，其中区达到元，增长。城镇居民人均可支配收入元，比上年增加元，增长。居民储蓄存款万元，位于全省第三位。国内生产总值年增长，高于全国全省平均水平。区于年整体实现了小康。改革开放不断深入，招商引资取得突破性进展，对外开放迈出了新步伐。年全市个体工商业户户，从业人数人，注册资金亿元，非公有制经济实现工业增加值亿元，占全部工业增加值。以来，委市政府努力扩大固定资产投资规模，把城市基础设施建设作为主要工作来抓，基础设施和生态环境状况得到明显改善。特别把西区作为对外开放窗口和新经济增长点，经过十多年开发建设，基础设施趋于完善，投资环境日益改观，已被公认为发展前景最广阔开发区。经济发展趋势分析是以资源开采为主城市，中央省属大中型企业是工业主体，从目前国家经济布局结构调整国家产业发展重点和这些企业现状看，原有工业未来很难有快速发展。优势资源锐减现实迫使进行经济结构转型，而发展接续产业必将对经济带来新机遇。省委十届二次全委会议决定，要在全省形成兰州天水酒泉嘉峪关三个经济聚集区，在这个区域经济布局中，处于中心支点位置。这为承接省会城市辐射，利用兰州各类要素市场，构建兰白核心经济区，以及利用资源和坚实物质技术基础，从整体上提升经济发展水平，奠定了扎实基础。近两年来发展势头看好，基础建设步伐加快，招商引资初见成效，大开发大发展势头已经形成。住宅和商铺市场分析住宅和商铺市场供给情况分析年以来，城市建设规模得到了前所未有发展，各类房屋建筑面积增加了万平方米，城镇住宅和商业铺面大幅度增长，住宅和商业铺面建设投资平均每年以速度增长。人均居住面积年达到了平方米，大批破旧住宅和商业网点得到了改造，广大城镇居民居住条件和经营环境得到了明显改善。据调查，城市居民家庭中居住在单元配套式住房家庭占。然而由于经济条件住房体制人口增长，以及老城区可利用开发土地有限等多方面因素制约，加之现有住房中还有不少危漏房亟待改造。住房，基础设施及交通环境日益改善国民经济发展后劲足居民收入排名全省第三位，生活水平不断提高，为当地房地产业发展奠定了有力基础。房地产市场近四年来逐步发展壮大，从总体上呈现过剩，挑战与机遇同在局面。西区住宅空置率达，商铺空置率达。随着西区人口增加，买方市场会逐步形成，必然会带动商业发展和繁荣。各楼盘均面临巨大价格与营销竞争压力，但适销对路，质量上乘，环境和品牌优势明显楼盘会畅销无阻。住宅和商业铺面市场呈现如下基本特征西区化特征随着政治经济文化中心西迁，以及居民对居住环境质量要求日益提高，西区楼盘发展迅猛。前几年是西区东部东部板块，近两年是西南西南板块和西北西北板块发展引人注目。主体特征日益明显房地产市场细分日益深化，各类具有明显主题特征楼盘占据明显市场优势。品牌因素日益走强历经余年房地产业，随着外地房地产开发企业进驻，带入了先进经营和管理理念，近两年已形成了些著名品牌。如新世纪花园云锦苑等。这些品牌在消费者心目中留下了深刻印象，成为他们在购买商品房时首选因素之。大规模商品住宅和商铺主要分布在西区西北板块，纺织路以北，经五路以东线。东南板块，纬二路与经七路线，多以层是商铺，二层以上是住宅分布。项目所在地区域环境分析区域定义本项目位于西部经济开发区，经六路直接与兰白高速公路相连，这在距离和时间上把建成兰州后花园成为可能。鉴于区域交通特点及已经逐步形成西区房地产开发板块，现对本区域内有关规划及房地产供应状况作分析如下。现状与规划现状所研究区域已经成长为新中心商务区，新城市中轴线穿越其中，是省年批准设立首批省级开发区之，经过十多年逐步发展，已经形成高科技产业基地，工业园区自由贸易区建筑城文化教育城张家岭公园，市民广场旅游度假村等若干各具特色区块。在西区经济开发区影响和带动下，毗邻西区建立了中科院高技术产业园省稀土高技术产业园等项目。由于市政府统办楼落成和基础设施日趋完善，本区域目前已成为地产投资热点地区。区域规划发展方向本项目分析区域可分属四个片区，即东南片区西南片区西北片区和东北片区。前者属于城市政治文化区，风险。项目财务风险由项目财务分析报告可以看出，本项目静态与动态盈利能力指标优美功能完善综合性城市。历经四十余年建设，已经具有较雄厚工业基础，区初步具备中等城市些功能。西部大开发，给发展带来了新生机，随着国家扶持中西部地区优先发展政策实施，不断地完善对外开放政策，积极改善投资环境，实施打开城门破除封闭广纳四海朋友方略，同时积极进行西城区建设，城市建设和经济发展等都将面临着广阔发展前景。本项目就是在这样历史背景下提出来。项目位置现代文化商业街及住宅项目地处区经济开发区西区，位于西陇海兰新经济带兰白经济核心区和政治经济和文化中心。项目与市博物馆图书馆科技馆和人民广场隔街相望。东临经七路，南俯纬四路，西攘经六路，北接纬五路。经六路以西是西部大市场，南面是市委市政府统办大楼，北靠红鹭铝业公司和农场住宅区，经七路以东是张家岭公园。四周有宾馆酒店大学中学和市疾病预防控制中心，项目西侧经六路与白兰高速公路相连接，距省会兰州公里。两地车程仅有分钟。用地规摸与地块现状用地规模首期用平方米合约亩，可建筑面积万平方米整个地块约亩，可建面积待定。地块现状地块目前主要为荒地及部分耕地。区域内地形凹凸不平，西高东底，相对落差近米。项目用地内及周边遗留有体育学校和为数不多底矮土胚房，在地块视线范围内，均可看见大小不等土山和沟壑。主要分布在地块中西部，东部地势较平坦。主办单位名称法定地址经营范围主办单位名称房地产开发有限公司经济类型有限责任法定地址南二区六号经营范围房地产开发销售。项目内容项目总占地面积为平方米，总建筑面积为平方米，其中商铺平方米，住宅平方米。地下层，地上层为商务办公餐饮健身娱乐等用房。住宅有层和层两种模型，共有种户型。属中高档住宅。该项目采取预售与现房出售，销售对象主要为行政企事业单位个人个体工商户及周遍单位和个人。目前该项目已进入设计阶段。为销售商铺和住宅，房地产公司已成立销售部，培训了销售人员，确定了销售策略和计划。项目工程建设建筑外形根据城市规划部门要求，结合该区环境特点，外形规整，气派典雅。项目地理环境优越。该工程周围已建成多座作为城市标志性高层建筑如市政府综合楼联通大厦人民广场等，它们已构成了现代化城市新面貌，是黄金地带。是未来政超过了行业基本标准。财务评价结果显示是可行，但仍然要看到这其中存在有较大风险。从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，为减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期分期付款等多种付款方式使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。资金风险本项目总占地亩，首期亩开发总投资据初步测算约需万元，这不包括为取得后续土地地价款，因此对整个项目开发而言，其所需资金数额较大，按项目开发进度计划贷款计划和销售计划，本项目在开发期第二年上半年资金需要量将达到峰值，旦销售计划未能如期完成，项目将可能面临较为严重资金短缺，从而给开发带来较大资金压力，也可能面临较严重债务危机。因此，在项目开发全过程中加强营销，确保销售率是非常重要。销售率风险从项目盈亏平衡分析中看出，在目前设定售价下，本项目销售率盈亏平衡点高达，这意味着项目要达销售率才能收回投资。当然，这方面与项目首期开发中投入基础设施建设费用较大有关，同时也与我们在定价中偏于保守有关。但不管怎样，这结果值得引起重视。项目经营管理风险在项目实施过程中应优化设计，采取切实可行工程技术措施方案，在施工管理中，严格控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。也是降低本项目风险因素之。项目特征综述评估结论与建议项目特征综述通过上述分析，我们可以得出本项目具有如下特征项目目前所处宏观经济环境状况良好，项目所在地区平川靖远以及项目所辐射兰州宁夏部分地区经济都保持着两位数持续发展势头，居民生活水平继续提高，房地产消费力持续攀升。受地形制约，城市总体规划安排向西发展，本项目所在地是新城区中心东北角，位于高科技工业产业园边缘，预期经济会有较快发展，人口将会大幅增加，基础设施建设将会有较大改善。这些都将会有利于房地产建设和销售。有利于商业发展。商铺和住宅市场目前基本上是供大于求卖方市场，老城区东区商铺住宅空置率低。新城区西区商铺住宅空置率高，商铺空置率大于住宅空置率。这种局面并未影响到适销对路商品房销售速度，但这仍然是新开发项目开发商应清醒认识到市场形势。近几年房屋呈现老城区东区改造，新城区西区开发，老城区东治经济金融商业和文化中心，该项目所处地区空气质量为仅有两个二级标准地区，加之紧靠经六路交通十分便利，建成后对项目销售业务十分有利。区域内人文环境较好。本项目建于西区文化商业教育区，毗邻兰州交通大学分校中医学院分校育才中学和幼儿园，文化气息浓厚，项目建成后最适合提供给知识阶层人员居住购物休闲和生活。工程设计用地节约，平面布置紧凑，户型齐全。户内功能分区合理，视野开阔。空间分隔灵活，可满足住户不同要求。该工程场地呈东西长，南北短，建筑主要朝向为南北，设计上最大限度提高用地效益和建筑面积要求。综上所述，该项目所处地段及投资环境是良好，如销售价格合理，销售前景看好。公用工程该工程项目所属地区市政供排水供电天然气和通讯等管线齐备，并有充足供应量，该工程项目创造了优越条件。给排水系统。项目东侧和西侧，现有市政给排水管线通过，经审批同意待工程竣工后，从上述管线上引入水管，供给该工程建成后所需生活及消防用水。红线内没有生活污水及雨水排出管线，由市城建部门负责铺设污水管线。供电系统。该工