（定稿）港中旅燕郊温泉休闲度假项目投资立项申报方案（最终定稿）

在这个时代快速壮大自己企业规模和实力，同时应避免开发陷阱。

光华卓策认为针对目前企业投资景区式地产开发决策疑虑和操作困惑，从政策解读供需对接风险规避规划制定管理模式宣传推介赢利分析提供条龙指导，为多元化母公司提供决策支持和参考，形成旅游开发与地产开发有机对接。

二环境背景从区位优势到市场机会燕郊地理位置得天独厚，位于环京津环渤海经济圈核心，与北京仅河之隔，距北京市中心天安门公里，距空港首都机场公里，距海港天津港公里，可承东启西经纬南北，提供融入京津俯仰全国接轨世界绝佳平台。

从六环到七环，从三河到京东，燕郊已在北京国际化背景下被多次提到建设北京新七环规划报告中。

燕郊紧邻北京这个大市场周边类似温泉休闲度假项目有几十家，诸如九华山庄小汤山等，但是这些项目都存在产品老化理念陈旧问题，这些为燕郊温泉休闲度假项目提供了很好地发展契机。

三项目背景从观光到休闲体验首先，本项目面向开发商建设落地实际需求。

在策划规划中，应从实现项目未来发展终极愿景和实际操作角度，实事求是，因此我们认为还是要立足实际开发角度，提出项目未来发展终极愿景与实际操作具体方式。

其次，本项目要考虑到在政府层面影响力和示范效应。

在符合国家对于旅游开发度假区打造要求基础上，满足当地发展和居民利益前提下有序开发和进行。

在保护环境前提下，发展休闲旅游业，带动当地经济发展，促进社区和谐，以达到社区生态效益和经济效益双赢目。

燕郊温泉休闲度假项目开发，在发展地方经济和社会主义新农村建设层面具有较深远与前瞻性意义，方面可使旅游开发带动规划区新农村建设，吸引城市游客，获得理想经济效益和社会效益。

另方面在创建生态文明，实现地方经济可持续发展道路上为燕郊地区开阔了眼光与思路。

发挥当地资源优势，通过出售环境休闲度假项目旅游开发，实现卖环境，走生态，场人群旅游消费特征。

旅游客源市场到访率受距离衰减规律影响，基于此，以空间距离为标准，将该项目潜在消费者群体分为燕郊等三河市民，北京商务公务人员来自北京普通游客到北京旅游外地游客以及远距离地区人群这几种类型，如下图所示北京商务公务人员基于项目所在地旅游资源赋存条件，不同人群到访该项目所在地可能性，以及到访特点各不相同，如下图所示。

根据上述分析，北京市商务公务人员最有可能成为该项目消费者群体，其次是北京普通游客和三河市民，再次是外地来北京旅游游客，由于受旅游资源自身禀赋限制，该项目吸引周边地区和远距离地区人群来此消费尚存在定困难。

因此，北京市普通游客以及商务公务人员是该项目主要消费者群体。

开发分阶段定位项目市场开发应分阶段分目标进行。

市场开发过程主要划分为两个阶段近期年内和中远期约年之内。

近期市场开发定位以北京和三河市居民为主要目标人群，重视商务公务客人商务休闲需求中远期市场开发定位争取过境游客进入，扩大项目客源吸引范围。

开发方向定位项目市场开发定位首先需要个明确方向和主题，然后针对不同类型目标人群应有所侧重。

三主题方案构想我们知道个项目可以不限制在个主题思路当中，应为多主题方案整合，为项目未来发展预留有定规划设计空间。

经项目组人员头脑风暴发散思维后，总结归纳出如下几种主题模式可供参考。

山水生态养生模式充分结合地形地貌，引入温泉森林浴场天然氧吧户外瑜珈训练花田芳香香薰养生理念，结合自然山水和原生态环境，构筑多种方式养生设施和艺术景观小镇休闲农业园模式围绕核心项目提升农业种植结构，从景观性体验性休闲性角度策划产品，定位高新农业示范景观农业体验创意农业休闲系列。

同时，将太空植物有机绿色农业设施农业特色农庄等产品作为卖点，前期投入不大，但是能够起到很好带动效前言，作具体方式。

其次，本项目要考虑到在政府层面影响力和示范效应。

在符合国家对于旅游开发度假区打造要求基础上，满足当地发展和居民利益前提下有序开发和进行。

在保护环境前提下，发展休闲旅游业，带动当地经济发