（定稿）港湾房地产开发项目投资立项申报方案（最终定稿）

因此，本项目建设是非常必要。

本项目建设总投资万元，全部资金财务内部收益率为。

投资回收期为年。

税前税后投资利润率分别为和。

税前税后资本金利润率分别为和。

经济效益较好。

第二章市场需求分析房地产市场环境市简况是座具有三千多年历史和璀璨文化名城，山城以其独特地理位置形成了具有浓郁地方特色巴渝文化以及繁荣内陆商贸经济。

近几年在中国西部地区迅猛发展使之成为长江上游经济中心，她独特作用决定了它在中国跨世纪地区发展中占据着越来越重要地位。

市按区域划分为渝中渝北南岸沙坪坝等个区，而房地产市场所形成格局也类似分成几大区域。

加之受长江嘉陵江之隔，这种划分特别明显，其交通环境等几大因素直接影响着楼盘投资与收益。

年月，被集中在主城六区。

统计显示，年末主城六区商品房空置总量达万平方米，占全市空置商品房总量六成。

不要面对空置就谈虎变色，有关方面官员说，对楼盘而言，竣工后空置年以内物业应属于正常销售期，我们需要关注是空置时间达到年以上物业。

按此计算，现有空置中，空置年以上商品房仅为万平方米，比上年增加了万平方米，其占空置总量。

其中，万平方米商品房空置年限在两年以上，约占商品房空置总量。

这口径下，商品房空置比例是令人惊喜。

住宅空置年以上有万平方米，比上年仅增长万平方米。

与去年商品房新增多万平方米销售相比，住宅空置新增无疑是很不起眼。

住宅商品房相对稳定，说明住宅市场发展较为良性。

而非住宅商品房市场空置持速上升，说明这类产品供求关系有些失衡，应该加强控制。

五市消费者行为分析由于住房属于耐久性消费品且投资大，因此，它消费在很大程度上受消费者收入影响。

在这里我们就市民收入情况来分析其需求。

家庭月均收入元以下被访者房屋面积需求主要集中在平方米和平方米之间，需求比例分别占和房屋结构需求主要集中在三室厅和两室厅之间，分别占和。

单价承受能力主要集中在元以下和元之间，分别占和。

楼层需求主要集中在多层和小高层之间，分别占和。

房屋类型需求主要为花园小区，占。

付款方式主要为分期付款和次性付款，各占和家庭月均收入元被访者房屋面积需求主要集中在平方米和平方总论项目概况项目名称港湾期项目地址市区街道村项目业主经济技术发展股份有限公司法人代表注册资金万元经营范围房地产开发物业管理项目规模及内容项目占地面积亩拟建建筑面积平方米。

其中住宅建筑面积平方米商场建筑面积平方米车库建筑面积平方米，共有个车位公共配套建筑面积平方米修建小学所，建筑面积平方米。

岁有人，有人，以上有人。

从被访者职业看，机关党政干部有人，企事业单位负责人有人，私营三资企业负责人有人，职员工人商业服务人员有人，待业下岗人员有人，离退休人员有人，家庭妇女有人，其他人员有人。

从被访者家庭收入看，月均元以下有人，元有人，元以上有人。

六市房地产发展前景尽管直辖后经济快速发展，但摆在我们面前现实是城市化率还相对较低。

目前城市化率为，足足比全国城市化率低了个百分点。

按照规划，到年，全国城市化率将达到，将达到。

这种增长意味着到年，城市化人口为西南地区唯家颇具规模小商品批发市场。

整个市场经营户达多户。

楼以上为商住楼，同时还承接了相应配套业务和物业管理。

三报告编制依据渝府地号市人民政府关于织造厂国有土地使用权处置批复二渝规选江字第号关于港湾选址意见通知书三渝规设江字第号市建设工程设计条件要求通知书四渝府号市人民政府关于同意港湾规划方案设计批复五渝计委投号市发商业服务人员有人，待业下岗人员有人，离退休人员有人，家庭妇女有人，其他人员有人。

从被访者家庭收入看，月均元以下有人，元有人，元以上有人。

六市房地产发展前景尽管直辖后经济快速发展，但