（定稿）湖南隆回方大桂花城项目投资立项申报方案

项目投资必要性项目启动将成为隆回县核心项目，成为隆回未来几年发展战略发展规划重头戏方大桂花城对于隆回区域整体产业规划市场布局，对提升隆回品牌形象扩大隆回社会影响力发挥重要作用通过建设方大桂花城，以此打造隆回地标性城市建筑群方大桂花城，将建设成为隆回城市综合体，具备各项城市综合能力项目概况项目名称方大桂花城项目地块位置及周边现状地块位置方大桂花城地块位于隆回县方大路与党校路周边。

宗地现状规划用地总面积亩该区域地势较为平坦该区域内有高压线通过地下情况，包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑物结构等，地上地下都要注意有没有受保护历史文物古迹可利用构建物等宗地地质情况较好，土地结构好承载力高地下水位低，抗震性要求为普通度设防。

项目周边社区配套区域内以及紧邻周边社区配套交通状况近期规划中有将目前较混乱小型机动三轮和人力三轮车取消，以公交车及小车形式交通工具取代，这对区域交通，组织形式和交通状况有较大改善。

教育项目区方大路东侧有所楚才中学。

医院等级和医疗水平区域内周边有多个临街私人诊所。

购物区域内周边有临街小超市，四周边临街各种门面，主要是服装鞋帽床上用品化妆品美容食品南杂餐饮建材等等。

公园在项目区东北方向正在扩建方大公园。

宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状。

其配套状况基本上与区域内相仿，但在规模品位方面有较大差别。

项目周边环境治安情况周边居民淳朴善良，治安状况良好。

空气状况虽然周边无工厂空气污染，模开发状态。

购买人群目前，隆回商品房购买人群主要分为三部分隆回本地居民，隆回周边农村进城农民隆回区域外出打工者回乡置业，各占三成。

区域内供应产品特征产品供应状况区域内已经开发楼盘开发量供应量规模均较少。

现有住宅小区楼盘供应量在几百户左右。

供应户型均以平方米户大户型为主。

产品集合特征隆回现有开发项目规模均较小，开发形式单，配套设施简单，只实现了居住功能，并没有在环境配套上有质提升。

未来年内，区域内可供土地和产品供应量产品类型与现在开发楼盘状况相差不大，仍然以单位改制在改造后土地上进行开发为主。

本案机会点在区域市场内，本案遵循整体规划综合开发原则，打破现有零散小规模开发模式，大幅度提升居住环境，必将成为区域内开发样板，成为人们追捧精品住宅项目。

区域市场目标客户研究产品目标客户特征改善住房条件者，外出打工返乡置业者，以及在隆回经商安居置业者。

结论本案目标人群区域来源比较广泛，加上高标准步行街及高标准休闲广场，精品住宅小区吸引力，消费者相对固定，且目标性强，会随着经济快速发展，目标人群会越来越多，隆回房地产开发热潮也会越来越红火。

本地居民以及进城安居回乡置业居民特点是对房屋面积要求最大，以平方米户型居多。

出行要求便捷，生活便利。

购买方式主要为按揭，其主要关注点和诉求点在于整体优良居住环境。

项目拟定位方案本项目与当地现有项目比较分析通过与当地典型楼盘比较，发现拟建项目优缺点，使本方案更加完善，使我们价格制定更客观合理。

方案中权重比例，项目公司可根据实际情况进行适当调整。

其中价格因素，拟建楼盘价格会随着时间推移，随市场变化而波动。

项目分析优势高起点高品质规划高信誉序言第部分项目总论项目背景项目概况可行性研究报告编制依据第二部分市场研究宏观环境分析全国房地产行业发展分析本市房地产市场分析板块市场分析项目拟定方案第三部分项目开发方案项目开发思路项目地块特征与价值分析规划设计分析产品设计建议项目实施进度营销方案机构设置节能方案第四部分投资估算和融资方案投资估算单位成本第五部分财务评价财务评价基础数据与参数选取财务评价第六部分不确定性分析周边环境治安情况周边居民淳朴善良，治安状况良好。

空气状况虽然周边无工厂空气污染，合体劣势项目投资巨大，财务风险高大面积整体开发，牵涉面广，不可预见因数多机会